Berjaya và hành trình của những siêu dự án

Công trình trung tâmNhững ngày đầu tháng 3/2013, UBND tỉnh Đồng Nai đã ra quyết định rút giấy phép của 25 dự án trên địa bàn tỉnh do quá thời hạn triển khai.

Một trong số này là dự án bất động sản (BĐS) có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn nhất tỉnh - dự án Trung tâm Thành phố mới Nhơn Trạch - Nhon Trach New City Center, với tổng vốn đăng ký lên đến 2 tỷ USD (100% vốn của Công ty TNHH Berjaya Leisure (Cayman) Bhd, thuộc Tập đoàn Berjaya làm chủ đầu tư). Dự án có quy mô 600 ha, trải dài trên ba xã: Long Tân, Vĩnh Thanh, Phước An (H. Nhơn Trạch) và chính thức được cấp giấy chứng nhận đầu tư vào cuối năm 2009.

Gần một năm sau ngày được cấp phép, Phòng Quản lý đô thị huyện Nhơn Trạch cho hay, dự án có "nhúc nhích" nhưng chậm, chủ yếu là do chủ đầu tư thay đổi thiết kế và quy hoạch.

Theo thống kê từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai, tính đến cuối năm 2010, vốn thực hiện của dự án này là 1 triệu USD. Năm 2011, dự án không tiếp tục giải ngân và đến cuối năm 2012, có thông tin Berjaya xin trả lại dự án tỷ đô này.

Giải thích nguyên nhân từ bỏ dự án này, ông Mor Chun Lin, Trưởng Đại diện Berjaya tại Việt Nam cho rằng, Trung tâm Thành phố mới Nhơn Trạch là dự án lớn, thời gian triển khai dài.

Thử làm một phép tính, nếu triển khai dự án vào năm 2013, việc xây dựng hạ tầng đồng bộ ít nhất cũng mất vài năm, vậy đến khi nào, chủ đầu tư mới có sản phẩm để kinh doanh?

Còn nếu triển khai trong giai đoạn khó khăn này, ai sẽ mua nhà ở Nhơn Trạch? Giá bao nhiêu là hợp lý?... Ông Mor dẫn chứng một vài dự án nhà ở có quy mô lớn tại khu vực Nhơn Trạch việc kinh doanh của chủ đầu tư gặp không ít khó khăn.

Ngoài yếu tố về nhu cầu nhà ở trên thị trường, một nguyên nhân không kém phần quan trọng khiến các BĐS ở đây "xuống dốc" trong 3 năm trở lại đây là hạ tầng kết nối với TP.HCM không phát triển đúng như cam kết ban đầu (cầu Nhơn Trạch - quận 9; đường vành đai 3 chưa triển khai, trong khi đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đang được thi công).

Liên quan đến vấn đề này, Đại diện Berjaya Việt Nam nhấn mạnh: "Không có một kế hoạch và một mốc thời gian nào rõ ràng cho các công trình hạ tầng đến với Nhơn Trạch".

Nói về kế hoạch sau khi "giã từ" dự án 2 tỷ USD, ông Mor cho biết, Berjaya sẽ tập trung vào những dự án đang triển khai tại Hà Nội và dự án Trung tâm Hành chính Việt Nam (VFC) có vốn đăng ký 930 triệu USD tại khu Kỳ Hòa (quận 10, TP.HCM). Đây là một trong 8 dự án FDI lớn nhất TP.HCM năm 2008 (xét theo vốn đăng ký).

Số phận dự án này xem có vẻ "lận đận" hơn cả Trung tâm Thành phố mới Nhơn Trạch. Berjaya đã tham gia vào VFC từ năm 2007, nhưng đến nay, khu này vẫn "án binh bất động".

Mới đây, cùng với dự án khu đô thị Đại học Quốc tế tại H.Hóc Môn gọi tắt VIUT (trên 900 ha và vốn đăng ký 3,5 tỷ USD), Berjaya đã có văn bản gửi UBND TP.HCM xin thu hẹp quy mô của VFC. Theo đó, sau khi được chấp thuận, thiết kế của VFC sẽ chỉ còn 2 tòa nhà (trước đây là 5 tòa nhà), bao gồm các hạng mục: khách sạn, căn hộ dịch vụ, khu vực bán lẻ và một phần nhỏ văn phòng cho thuê.

Ông Mor Chun Lin giải thích: "Sở dĩ, chúng tôi thu hẹp diện tích văn phòng của VFC vì nhu cầu thị trường ở hạng mục này giảm mạnh, ngay cả những tòa nhà hạng A ở trung tâm quận 1, tỷ lệ lắp đầy đang bị hạn chế”.

Điều này trước đây cũng được phía Berjaya tính toán, rằng, chi phí xây dựng tòa nhà hạng A như VFC sẽ tốn kém không ít nhưng liệu giá thuê văn phòng tại quận 10 có bằng được tòa nhà đồng hạng ở quận trung tâm? Đó là bài toán kinh tế không khả thi.

Như vậy, với việc thu hẹp này, vốn cho VFC sẽ giảm còn khoảng 500 - 600 triệu USD, hơn nữa, việc triển khai nhanh hay chậm dự án này sẽ phụ thuộc lớn vào vấn đề thủ tục, Đại diện Berjaya nói.

Không riêng gì các dự án lớn của Berjaya, sau cơn sốt đất 2007, nhiều dự án BĐS lớn đã không thể triển khai như cam kết ban đầu. Nguyên nhân được chủ đầu tư nhắc đến nhiều nhất là kinh tế khó khăn, đầu ra không có, thiếu vốn, thủ tục kéo dài làm ảnh hưởng đến các cơ hội kinh doanh...

Những yếu tố này rõ ràng không sai với điều kiện hiện tại của thị trường BĐS Việt Nam, nhưng khách quan mà nói, không ít dự án tỷ đô đã xin cấp phép đầu tư khi thị trường đã bước vào khủng hoảng; điều này có nghĩa, chủ đầu tư, ít hay nhiều cũng tiên liệu được những khó khăn có thể đối mặt.

Hơn nữa, trước khi xin dự án, chắc chắn, chủ đầu tư sẽ tính toán được hiệu quả dự án và các giai đoạn triển khai. Vậy, tại sao doanh nghiệp vẫn bất chấp để xin dự án?

Ngoài ra, đã có không ít doanh nghiệp, kể cả khu vực FDI xin quá nhiều dự án trong một thời gian ngắn để làm dày danh mục, khiến việc đầu tư bị dàn trải, đến khi thị trường khó khăn thì họ bắt đầu co cụm và cơ cấu lại danh mục dự án.

Ngay như Berjaya Việt Nam, nếu tính sơ bộ, doanh nghiệp này đang đầu tư khoảng 7 dự án (trừ thành phố mới Nhơn Trạch) tại Việt Nam, với số tiền đầu tư tính đến thời điểm này khoảng 300 triệu USD.

Tuy nhiên, đa phần các khoản đầu tư đó trong năm 2012 đều không mang lại kết quả như mong muốn; chẳng hạn như trường hợp khách sạn Sheraton Hanoi Hotel, tỷ lệ lắp đầy phòng đã giảm từ 67% của năm 2011 xuống còn 63% trong năm 2012, trong khi đó, InterContinental Hà Nội lại tương ứng năm 2011 và kết quả bán căn hộ Amber Court (Biên Hòa, Đồng Nai) lại không mấy khả quan...