BĐS Trung Quốc: 'Voi cưỡi xe đạp' đi đâu?

Vào giữa năm 2010, khi có đến 2/3 công ty BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến công bố kết quả yếu kém trong nửa đầu năm, Ngân hàng trung ương Trung Quốc đã phải có động tác yêu cầu nhóm công ty này ước tính mức thua lỗ nếu giá nhà đất có thể giảm tới 60% thay cho mức 30% theo mục tiêu trước đó.

Vào lúc này, vấn đề bong bóng BĐS Trung Quốc đã trở thành mối lo ngại chung của các nền kinh tế lớn nhất thế giới. Giới chuyên gia Mỹ đặc biệt chú ý đến vấn đề này và không chỉ một lần Quỹ Tiền tệ quốc tế và Ngân hàng thế giới nêu ra cảnh báo cùng những khuyến cáo đối với Chính phủ Trung Quốc nhằm hạn chế rủi ro bong bóng BĐS.

Tuy nhiên như chúng ta đã biết, suốt một năm nay giá nhà đất tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc chỉ có hạn chế đà tăng chứ chưa hiển thị xu thế giảm đáng kể nào. Vào tháng 5/2011, Don Fang, giáo sư Trường đại học Beijing Normal University đã chỉ dự báo giá nhà đất Trung Quốc giảm khoảng 10-15% trong nửa sau của năm 2011. Thận trọng hơn, hãng UBS Investment cho rằng Trung Quốc sẽ rất khó tránh khỏi sự nổ tung của bong bóng BĐS trong vòng 3-5 năm tới hoặc có thể sớm hơn.

Bong bóng BĐS sẽ bắt đầu vỡ vào quý 4/2011?

Khi nào quả bong bóng BĐS có thể bắt đầu nổ? Đây quả là một dự đoán rất khó khăn. Nhưng chúng ta vẫn có thể đoán định tương lai này thông qua mối quan hệ giữa hai thị trường chứng khoán và thị trường BĐS, cùng chuyển động không ngưng nghỉ của dòng tiền nóng.

Trong thực tế, diễn biến phục hồi và tạo vùng đỉnh của thị trường BĐS Trung Quốc không khác mấy với dạng đồ thị của thị trường chứng khoán. Ngược thời gian, thị trường BĐS Trung Quốc phục hồi chậm hơn thị trường chứng khoán khoảng 6 tháng, bắt đầu vào gần giữa năm 2009. Một điểm trùng hợp cần tham khảo: đây cũng là khoảng thời gian mà thị trường chứng khoán Việt Nam và sau đó thị trường BĐS Hà Nội phục hồi, tuy tại Việt Nam độ trễ giữa hai thị trường này chỉ khoảng 3 tháng.

Tại Trung Quốc, tỷ lệ phục hồi sau khủng hoảng của thị trường chứng khoán và thị trường BĐS là gần như nhau. Thị trường chứng khoán Trung Quốc đạt đỉnh phục hồi vào tháng 8/2009, sau đó giảm khoảng 32% rồi tăng trở lại theo sóng hình sin. Trong thời gian đó, thị trường BĐS vẫn liên tục tăng cho đến cuối năm 2010.

Rất có thể đã có sự dịch chuyển của dòng tiền nóng, hay còn được xem là dòng tiền đầu cơ của các tổ chức đầu cơ lớn, từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS kể từ giữa năm 2009, và đặc biệt là sau tháng 8/2009 - khi thị trường chứng khoán lập đỉnh phục hồi. Giả thuyết này rất quan trọng vì nó có thể chứng minh cho sự bùng phát đột ngột của thị trường BĐS và tốc độ làm giàu, cũng như tốc độ phát sinh quá nhanh lượng tỷ phú đô la tại Trung Quốc.

Trong thực tế, đã có cơ sở khá vững chắc cho giả thuyết trên. Vào cuối năm 2008, sau động tác tung ra gói kích thích của Mỹ để cứu nền kinh tế nước này, Trung Quốc cũng lần đầu tiên trong lịch sử của mình áp dụng hình thức gói kích thích kinh tế để ổn định tình hình. Trị giá của gói kích thích này lên đến 585 tỷ USD. Sau khi gói giải cứu này được đưa vào thị trường, cùng với các biện pháp nới lỏng tiền tệ của Ngân hàng trung ương Trung Quốc, nền kinh tế quốc gia này đã trở về nhịp sống cũ với mức tăng trưởng mạnh hơn.

Đây là bài toán thật sự khó khăn đối với một nền kinh tế đang phải đối mặt với lời cáo buộc về sự tăng trưởng quá nóng trong tối thiểu 8 năm qua, cũng như đối với một thị trường BĐS đang ở lưng chừng vách đá, nhìn lên trên là đỉnh núi, nhưng ở dưới lại là vực thẳm.

Màn cuối: sự vắng bóng của dòng tiền nóng

Một lý do khá dễ hiểu cho sự dao động kéo dài tại vùng đỉnh của mặt bằng giá nhà đất Trung Quốc là vẫn có những nhóm lợi ích tiềm tàng không muốn (hoặc chưa muốn) chỉ số giá địa ốc bị sụt giảm mạnh. Đó là các ngân hàng thương mại - nơi giữ cửa các món vay khổng lồ cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, và chính quyền các địa phương - những nơi có không khí tăng giá nhà đất nóng sốt. Tất cả đều liên quan đến nguồn thu thường xuyên, hợp pháp cũng như bất hợp pháp, của các tổ chức và cá nhân. Với lý do đó, điều đương nhiên là sẽ khó có một cuộc đổ vỡ ngay lập tức của bong bóng BĐS ở Trung Quốc, mặc dù quả bong bóng này đã được định dạng từ lâu nay. Nguồn tín dụng sẽ tiếp tục được chảy vào một số doanh nghiệp BĐS, dù có khắt khe hơn trước.

Nhưng cũng như chứng khoán, giá nhà đất cũng là một loại hàng hóa đặc biệt được dùng cho hoạt động đầu cơ, và do đã được đẩy lên quá ảo và quá cao so với thu nhập của đại đa số dân chúng, nên sẽ không thể vĩnh viễn tồn tại ở giá cao mà phải được điều chỉnh lại ở một mức độ hợp lý nào đó. Mà mức độ hợp lý đó không thể cao hơn 70% giá trị của vùng đỉnh giá, nghĩa là mặt bằng giá nhà đất phải giảm ít ra 30%. Khi đó chính là sự nổ của bong bóng BĐS.

Nhưng tỷ lệ sụt giảm 30% trên mới chỉ là bước dạo đầu của chu kỳ nổ bong bóng. Nếu trước đó giá nhà đất đã tăng đến hàng chục lần, thì việc sắp tới có giảm đến 50% vẫn còn được xem là khá cao so với người dân có mức thu nhập trung bình. Tuy nhiên, mức giảm 50% cũng được coi là một trong những cao trào của vụ nổ bong bóng BĐS và cũng làm cho người nghèo thỏa mãn.

Chỉ trong trường hợp đặc biệt nếu nền kinh tế Trung Quốc rơi vào khủng hoảng, những người chưa có nhà ở mới có được hy vọng chứng kiến độ sụt giảm đến 70% giá địa ốc so với vùng đỉnh của nó.

Tương tự như Việt Nam, dòng tiền nóng ở Trung Quốc được coi là "dòng tiền đầu cơ thông minh". Sự minh mẫn và quyết đoán của dòng tiền này chính là biết nhập vào và rút ra khỏi thị trường đúng thời điểm, tận dụng mọi cơ hội để nâng cao tối đa tỷ suất sinh lời nhưng cũng không quá tham lam để bị mắc kẹt. Từ năm 2005 đến nay, dòng tiền nóng đã chinh chiến trên khắp các thị trường chứng khoán và thị trường BĐS Trung Quốc. Có lẽ đã đến lúc nó cần phải nghỉ ngơi, dưỡng sức cho một trận đấu khác lâu dài hơn.

Dường như đang diễn ra những vớt vát cuối cùng của giới đầu cơ thứ cấp trên thị trường BĐS Trung Quốc. Cùng với đà giảm tốc về GDP và những cản ngại về kinh tế, không còn nhiều cơ hội để giới đầu cơ thứ cấp xả hàng, và cũng chẳng còn nhiều thời gian để chính quyền các địa phương tiếp tục dung dưỡng cho hoạt động đầu cơ. Quý IV/2011 đang đến gần. Khi đó, chỉ cần thị trường thừa nhận sự vắng bóng hoàn toàn của dòng tiền nóng, rất có thể ngành BĐS Trung Quốc sẽ bắt đầu một thời kỳ lao dốc.