BĐS tồn đọng: Tự cứu trước khi chờ cơ chế

4 giai đoạn vượt tầm kiểm soát

Sau khủng hoảng BĐS và tài chính năm 1997 ở Đông Nam Á, các nhà kinh tế Thái Lan đã đưa ra nhận định nguyên nhân chủ yếu bởi giá trị định giá BĐS thế chấp bị đẩy cao hơn giá trị thực do nghiệp vụ định giá quá kém (có thể kém về kỹ thuật hoặc kém về đạo đức). Từ đó, các nhà quản lý thị trường BĐS Thái Lan đã tập trung nỗ lực xây dựng hệ thống dịch vụ định giá đất theo hướng chuyên nghiệp.

Hoặc khủng hoảng tài chính dẫn đến suy thoái kinh tế thế giới từ năm 2008 đến nay cũng bắt nguồn từ thị trường BĐS ở Hoa Kỳ không kiểm soát được sự phát triển của thị trường thế chấp thứ cấp, đã tạo ra sốt giá BĐS. Điều này cho thấy ngay ở những nước phát triển cũng thiếu chuyên nghiệp trong quản lý thị trường BĐS.

Thực tế ở Việt Nam từ sau đổi mới, giá đất ở các đô thị đã tăng nhanh (rơi vào sốt giá) trong 2 giai đoạn 1991-1993 và 2001-2003, cách nhau khoảng 10 năm. Tại các đô thị lớn, trong mỗi giai đoạn giá đất đã tăng tới 10 lần.

Như ở trung tâm Hà Nội và TPHCM, giá đất tăng từ 2,5 chỉ vàng/m2 lên 2,5 lượng vàng/m2 trong giai đoạn 1991-1993 và tăng tiếp từ 2,5 lượng/m2 tới 25 lượng/m2 trong giai đoạn 2001-2003.

Đây chính là quá trình tăng giá do hệ quả của việc chuyển đổi cơ chế kinh tế. Nhưng do từ khâu quản lý đến nhà đầu tư và cả người tiêu dùng thiếu tính chuyên nghiệp, đã gây nên hiện tượng đầu cơ đất đai và thói quen trữ tiền vào đất tăng quá nhanh. Từ đây tạo ra cơn sốt cung nhà ở cao cấp chỉ để phục vụ nhu cầu ảo của đầu cơ và tích trữ BĐS, đã để lại hậu quả nghiêm trọng cho thị trường.

Giai đoạn thứ ba từ năm 2004, thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh, hút vốn đầu tư từ thị trường BĐS làm thị trường này rơi vào đóng băng. Tới đầu năm 2007, thị trường chứng khoán giảm mạnh ở trạng thái "vỡ bong bóng", đã tạo cơ hội cho thị trường BĐS sốt trở lại và kết thúc vào quý III-2008 khi nền kinh tế có biểu hiện rõ về lạm phát.

Từ quý IV-2008, giá BĐS bắt đầu chững lại và suy giảm. Các công cụ kiềm chế lạm phát - chủ yếu là giảm cung tiền ra thị trường - luôn hạn chế cung vốn cho phát triển BĐS. Đây là hệ quả tất yếu của cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, nhưng thị trường BĐS và chứng khoán lại thăng trầm theo kiểu rơi tự do.

Giai đoạn thứ tư vào năm 2009, gói kích cầu của Chính phủ cho thị trường BĐS, với một phần đáng kể để phát triển nhà ở xã hội (NoXH) đã làm ấm lại thị trường BĐS. Nhưng tới cuối năm 2010, lạm phát quay lại, các chính sách kiềm chế lạm phát lại được áp dụng và thị trường BĐS rơi vào thiếu vốn.

Tình trạng giao dịch ít trong khu vực BĐS cao cấp, nhà đầu tư thiếu vốn, người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường, thiếu cung nhà ở giá rẻ ở hầu hết đô thị và thừa cung nhà ở giá trung bình và cao. Đây là tình trạng chung trong suốt giai đoạn từ năm 2011 tới nay và còn tiếp tục trong vài năm tiếp theo nếu chúng ta không có giải pháp nắn dòng.

Nợ xấu BĐS và nghịch lý cung cầu

Năm 2012, nghịch lý trên của thị trường BĐS được thể hiện rõ hơn bao giờ hết: kho BĐS giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng; nhà đầu tư đã giảm giá hết cỡ vẫn không có giao dịch; người lao động có nhu cầu rất cao về nhà ở giá rẻ nhưng lại thiếu cung. Có 2 đặc điểm của thị trường BĐS cần được nhìn nhận rõ ràng.

Thứ nhất, nợ xấu trong BĐS nhà ở ước tính khoảng 50% từ nguồn tín dụng ngân hàng, 50% còn lại từ tiền góp vốn của người mua nhà và nhà đầu tư nhỏ lẻ. Vì vậy nhiều nhà đầu tư kêu ca về giá BĐS xuống dốc nhưng vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng, không chịu phá giá.

Tình trạng xung đột giữa nhà đầu tư và người góp vốn xảy ra phổ biến ở nhiều nơi. Nợ xấu ước tính từ ngân hàng trong BĐS tồn đọng khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng, nhưng nhiều ý kiến cho rằng nợ xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều.

Mặt khác, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS hiện nay không đóng băng hoàn toàn vì vẫn có nhiều giao dịch trong phân khúc nhà ở giá thấp. Tại Hà Nội, trước đây là dự án Xa La ở quận Hà Đông với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và gần đây là dự án Đại Thanh cũng ở gần dự án Xa La với giá chỉ 10 triệu đồng/m2.

Cả 2 dự án giá thấp này đều bán hết hàng ngay trong thời gian ngắn. Khi dự án Đại Thanh chào giá 10 triệu đồng/m2 đã nổ ra nhiều ý kiến trái chiều. Một bên nói đây là cách làm phù hợp, một chiến lược kinh doanh đúng hướng. Bên kia thì cho rằng đây là hành vi phá giá thị trường. Dù sao, từ dự án Đại Thanh cho thấy giá BĐS có khả năng đưa xuống thấp hơn.

Thị trường là một cuộc chơi kinh tế. Vào thị trường phải chấp nhận luật chơi, thắng có tiền bỏ túi, thua phải chấp nhận mất tiền. Hơn nữa, bao nhiêu tiền có thể cứu được thị trường BĐS và liệu có thể giải cứu được? Hãy nhìn vào sự thăng trầm của thị trường chứng khoán để tìm hành động cho thị trường BĐS.

Thứ hai, sự thăng trầm của thị trường BĐS sau năm 2004 được tạo nên trong mối quan hệ với các thị trường khác. Đây là năm Nhà nước thừa nhận giá đất trên thị trường, theo đó giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá thị trường.

Tuy nhiên, việc đưa giá BĐS xuống mức thấp là theo quy luật tất yếu của thị trường, nhưng lại gây khó khăn cho giá NoXH do Nhà nước xét duyệt giá. Giá NoXH được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước nhưng hiện có dự án có giá cao hơn nhà ở thương mại giá rẻ. Giải quyết tình trạng này không khó, vì giá nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ và vật liệu xây dựng, chi phí quản lý và huy động vốn. Giá NoXH sẽ giảm nếu áp dụng tốt những yếu tố trên.

Chưa có giải pháp phá băng BĐS tồn đọng

Hiện nay nhà đầu tư BĐS đều cho rằng Nhà nước phải giải cứu thị trường BĐS. Thời gian qua các bộ, ngành có liên quan và Ngân hàng Nhà nước đã vào cuộc với nhiều đề xuất giải pháp khác nhau. Nhưng cũng có một luồng ý kiến ngược lại: không cần giải cứu thị trường BĐS.

Như Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng không phải giải cứu thị trường BĐS vì đây không phải là vấn đề có tác động lớn tới nền kinh tế, các nhà đầu tư phải tự tìm giải pháp cho mình. Tiếp theo là tranh luận giữa TS. kinh tế Allan Phan và Câu lạc bộ BĐS Hà Nội.

TS. Allan Phan nói rằng không phải giải cứu thị trường BĐS, vì sự cố BĐS ở Việt Nam hiện nay là hệ quả tất yếu do chính nhà đầu tư tạo ra, khi lãi nhiều thì bỏ túi nhưng khi lỗ lại kêu Chính phủ giải cứu. Điều quan trọng là TS. Allan Phan đã chỉ ra được tính tích cực của khủng hoảng BĐS hiện nay là cơ hội thị trường lột xác để có một cơ thể khỏe mạnh hơn.

Ngược lại, Câu lạc bộ BĐS Hà Nội vẽ ra bức tranh BĐS như con tàu chìm, kéo theo thị trường hàng hóa, vật liệu xây dựng, việc làm, vốn của dân và doanh nghiệp, hạ tầng kinh tế... nên không thể để nó rơi tự do.

Sự thực, tình trạng của thị trường BĐS nước ta hiện nay, không nên dùng từ "giải cứu" mà nên dùng "tháo gỡ khó khăn” cho thị trường. Về nguyên tắc, một số nước như Hoa Kỳ, Thái Lan, Singapore cũng đã từng giải cứu thị trường BĐS, nhưng chỉ ra tay khi nó tác động xấu, gây nên khủng hoảng tài chính hoặc khủng hoảng kinh tế tầm quốc gia, khu vực hoặc toàn cầu.

Họ đặt vấn đề giải cứu vì hệ lụy phát sinh chứ không phải vì bản thân thị trường BĐS. Ở nước ta thị trường BĐS gặp khó khăn về vốn khi Nhà nước kiềm chế lạm phát, chưa nhìn thấy khả năng nó gây ra khủng hoảng tài chính quốc gia. Vì thế, vấn đề giải cứu chỉ được đặt ra khi sự suy biến của thị trường BĐS làm nền kinh tế rơi vào khủng hoảng.

Như vậy, có 2 việc phải làm cho thị trường BĐS hiện nay: giải phóng tồn kho BĐS cũng đồng thời giải quyết nợ xấu đang tồn đọng; tăng cung cho khu vực NoXH, nhà ở thương mại giá rẻ để giải quyết nhà ở cho người lao động có nhu cầu về chỗ ở. Giải pháp cho cả 2 việc này đã được đề cập khá rõ trong Nghị quyết 02.

Trên thực tế, cơ chế cấp tín dụng ưu đãi cũng như rà soát cho chuyển đổi dự án mới được thực hiện nhằm tăng cung NoXH, nhà ở thương mại giá rẻ, chưa động tới khu vực BĐS tồn đọng. Và đến nay việc tăng cung nhà giá rẻ khá khả thi, nhưng việc giải quyết kho BĐS tồn đọng vẫn chưa thấy những đường nét cụ thể.

Việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang NoXH cũng chủ yếu tập trung các dự án còn trên giấy hoặc mới bắt đầu. Các tổ chức, thể chế mua bán nợ xấu chưa được thảo luận, chưa có chương trình cụ thể.

Nội dung sửa đổi Luật Đất đai cũng chưa có điểm nhấn đối với phát triển lành mạnh và hiệu quả của thị trường BĐS. Các luật khác còn ở vị trí xa hơn, chưa trong tầm với để xem xét, nhưng dù gì Nghị quyết 02 đã bắt đầu đi vào thực tế.