Hiện tượng giảm giá vừa qua chỉ là khúc “dạo đầu” của thị trường địa ốc. Sự lao dốc thực sự có thể sẽ xảy ra vào cuối năm 2011, khi các ngân hàng ráo riết thu hồi công nợ.
TS. Vũ Đình Ánh, Viện Nghiên cứu thị trường giá cả nhấn mạnh điều này và
nêu rõ, Chỉ thị 01/CT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định đến ngày
31/12/2011, các ngân hàng phải đưa tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản về
mức dưới 16%.
Theo TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương, chắc chắn sẽ có một đợt bán tháo bất động sản diễn ra vào cuối năm 2011. Ngay từ cuối quý III/2011, đã có một loạt dự án bán sỉ sản phẩm với cơ chế thanh toán ngay 80 - 90% tổng giá trị sẽ được giảm giá 25 – 35%. Sang quý IV/2011, danh tính các dự án sẽ được công bố rõ ràng, bởi khi đó, các nhà mua sỉ sẽ phải “nhả hàng” để bán lẻ.
TS. Lê Đăng Doanh cho rằng, từ nay đến cuối năm, thậm chí sang năm 2012, nhiều dự án sẽ còn tiếp tục giảm giá. Theo ông Doanh, việc các doanh nghiệp BĐS giảm giá bán là do áp lực trả nợ ngân hàng khiến các chủ đầu tư, nhà đầu tư phải giảm giá bán. Tính đến thời điểm hiện nay, các doanh nghiệp BĐS làm ăn vẫn có lãi, tuy nhiên, lãi ít hay nhiều mới là quan trọng.
TS. Lê Đăng Doanh cho biết, các doanh nghiệp chưa lỗ vì giá trị BĐS chưa trở về giá trị thực. Chẳng hạn trước năm 2009, giá đất tại dự án như Kim Chung - Di Trạch chỉ 10 triệu đồng/m2. Quá trình mua đi bán lại, qua tay nhiều nhà đầu tư, giá đã bị đẩy lên 55 - 60 triệu đồng/m2 vào thời điểm tháng 4/2011, thì nay hạ xuống còn 35 triệu đồng/m2 là vẫn chưa lỗ.
Theo thống kê của các tổ chức tư vấn BĐS quốc tế, tại thị trường Hà Nội và TP. HCM, phân khúc căn hộ để bán thị trường thứ cấp đạt đỉnh trong vòng 5 năm qua tại quý I, II/2008 với cả loại bình dân, trung bình (dưới 1.000 USD/m2), cao cấp (2.000 USD/m2) và hạng sang (trên 3.000 USD/m2). Sau đó do ảnh hưởng khủng khoảng tài chính toàn cầu, thị trường BĐS đã sụt giảm, và ngay tức khắc thị trường TP. HCM, nơi có thu hút tỷ trọng FDI, FII vào BĐS tỷ lệ cao, đã đồng loạt giảm xuống tới 20 - 30% tuỳ loại. Đặc biệt, phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp đều giảm giá ngay quý I, II/2009 xuống 30%. Từ đó đến nay, giá BĐS tại thị trường này theo thống kê giảm nhẹ nhưng không nhiều.
Đối với thị trường Hà Nội, diễn biến giá căn hộ để bán thị trường thứ cấp khác so với TP. HCM, từ 2009 đến đầu năm 2011, BĐS đồng loạt tăng giá. Đối với loại bình dân (600 USD/m2) tăng khoảng 40%, loại trung cấp (1.000 USD/m2) tăng 30% giá, cao cấp (1.500 - 2.000 USD/m2) tăng 20%, và cao cấp 3000 USD/m2 tăng 10% - 15%. Từ đầu năm 2011 đến đầu quý IV/2011, giá BĐS có giảm nhưng giảm nhẹ khoảng 5% - 10% tuỳ phân khúc.
Trung tuần tháng 11, CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco) công bố mở bán Dự án bắc quốc lộ (QL) 32 do Cty làm chủ đầu tư với mức giá khiến không ít người giật mình: 33 triệu đồng/m2! So với giá thị trường hồi đầu năm, mức giá này đã giảm khoảng 35-40%. Điều đáng nói là lãnh đạo Cty - bà Nguyễn Thúy Hạnh – PGĐ sàn BĐS Lideco (Cty trực thuộcLideco) - ngay cả với mức giá này, khách hàng đến giao dịch cũng rất ít, gần như không có.
Đợt chào bán dự án bắc QL 32 lần này của sàn Lideco khoảng 1ha, tương đương 50 căn biệt thự với giá bán 33 triệu đồng/m2 áp dụng cho tất cả các loại, giá xây thô là 4,2 triệu đồng/m2 đã có VAT. Hiện tất cả các biệt thự đã được xây thô và đang hoàn thiện, vì vậy để sở hữu một lô đất nền của dự án này, khách hàng phải thanh toán sau 50 ngày gần như 100% giá trị hợp đồng và đến quý I/2012 sẽ phải nộp hết tiền xây thô và hoàn thiện nhà. Cũng trong đợt mở bán này, hầu hết là diện tích lớn trên 200m2 và một số biệt thự 300m2. Chỉ có 5 biệt thự với diện tích 162m2.
Tại Dự án bắc QL32 đã có hiện tượng bán tháo, chấp nhận lỗ vài chục phần trăm của NĐT thứ cấp. Đã có NĐT khi mua lại biệt thự tại đây với giá đến 50 – 60 triệu đồng/m2, nhưng đến thời điểm này buộc phải bán tháo với giá 34 triệu đồng/m2 cũng rất khó khăn. Trong bối cảnh như vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, khả năng không thành công của đợt mở bán này của Lideco rất lớn.
Ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho hay, thực chất, việc hạ giá hiện nay chỉ là giảm đi phần chiết khấu dòng tiền. "Điều đó có nghĩa là bản chất về giá bán chưa trở về giá xuất phát năm 2009 đối với thị trường Hà Nội, nhưng với thị trường TP. HCM là giảm đáng kể" - ông Mai nhận xét.
Việc hạ giá là bình thường, do tính thanh khoản thị trường kém, các khoản vay cộng lãi suất vay đến hạn, đã tạo áp lực phải hạ giá về giá vốn hoặc thậm chí thấp hơn giá vốn. Dẫn đến việc hạ giá sẽ tiếp tục trong thời gian tới đối với thị trường Hà Nội, hạ đúng nghĩa chứ không phải các kỹ thuật thu tiền trước và chiết khấu.
Theo ông Marc Townsend, GĐ điều hành Cty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam, giá nhà đất tại thị trường Việt Nam năm 2011 đã giảm mạnh 20-30%, nhiều Cty đã phải bán căn hộ giá rẻ để trả nợ vay NH. Mức giảm hiện nay tuy đã hấp dẫn, nhưng trên thực tế vẫn chưa giảm tới mức giá cân bằng của nó. Cần phải thấy là nhiều Cty lớn gặp khó khăn về thanh khoản, nợ NH nhưng cũng không đến nỗi tuyệt vọng, vì nợ tăng là điều bình thường trong giai đoạn khủng hoảng, do đó nhiều khả năng giá sẽ còm giảm thêm.
Các chuyên gia về BĐS cũng cho rằng, không nên quá kỳ vọng vào cú hích tín dụng từ việc NHNN quyết định nới tín dụng cho một số khoản mục đầu tư BĐS, bởi lượng tiền dành cho BĐS tại các NH không còn nhiều. Trong khi đó, điều quan trọng nhất tạo nên thành công của thị trường là sự tham gia, quan tâm của các NĐT thì hầu hết lại vẫn đang có tâm lý tiếp tục chờ đợi giá dự án sẽ còn tiếp tục giảm vào cuối năm, khi thời điểm đáo hạn các khoản vay NH ngày càng rốt ráo. Mặt khác, kỳ vọng sẽ có nhiều dự án bán tháo, hoặc bán giá rẻ trong thời gian tới cũng góp phần làm thị trường phân khúc đất nền đã xấu càng thêm xấu.
Theo TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương, chắc chắn sẽ có một đợt bán tháo bất động sản diễn ra vào cuối năm 2011. Ngay từ cuối quý III/2011, đã có một loạt dự án bán sỉ sản phẩm với cơ chế thanh toán ngay 80 - 90% tổng giá trị sẽ được giảm giá 25 – 35%. Sang quý IV/2011, danh tính các dự án sẽ được công bố rõ ràng, bởi khi đó, các nhà mua sỉ sẽ phải “nhả hàng” để bán lẻ.
TS. Lê Đăng Doanh cho rằng, từ nay đến cuối năm, thậm chí sang năm 2012, nhiều dự án sẽ còn tiếp tục giảm giá. Theo ông Doanh, việc các doanh nghiệp BĐS giảm giá bán là do áp lực trả nợ ngân hàng khiến các chủ đầu tư, nhà đầu tư phải giảm giá bán. Tính đến thời điểm hiện nay, các doanh nghiệp BĐS làm ăn vẫn có lãi, tuy nhiên, lãi ít hay nhiều mới là quan trọng.
TS. Lê Đăng Doanh cho biết, các doanh nghiệp chưa lỗ vì giá trị BĐS chưa trở về giá trị thực. Chẳng hạn trước năm 2009, giá đất tại dự án như Kim Chung - Di Trạch chỉ 10 triệu đồng/m2. Quá trình mua đi bán lại, qua tay nhiều nhà đầu tư, giá đã bị đẩy lên 55 - 60 triệu đồng/m2 vào thời điểm tháng 4/2011, thì nay hạ xuống còn 35 triệu đồng/m2 là vẫn chưa lỗ.
Theo thống kê của các tổ chức tư vấn BĐS quốc tế, tại thị trường Hà Nội và TP. HCM, phân khúc căn hộ để bán thị trường thứ cấp đạt đỉnh trong vòng 5 năm qua tại quý I, II/2008 với cả loại bình dân, trung bình (dưới 1.000 USD/m2), cao cấp (2.000 USD/m2) và hạng sang (trên 3.000 USD/m2). Sau đó do ảnh hưởng khủng khoảng tài chính toàn cầu, thị trường BĐS đã sụt giảm, và ngay tức khắc thị trường TP. HCM, nơi có thu hút tỷ trọng FDI, FII vào BĐS tỷ lệ cao, đã đồng loạt giảm xuống tới 20 - 30% tuỳ loại. Đặc biệt, phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp đều giảm giá ngay quý I, II/2009 xuống 30%. Từ đó đến nay, giá BĐS tại thị trường này theo thống kê giảm nhẹ nhưng không nhiều.
Đối với thị trường Hà Nội, diễn biến giá căn hộ để bán thị trường thứ cấp khác so với TP. HCM, từ 2009 đến đầu năm 2011, BĐS đồng loạt tăng giá. Đối với loại bình dân (600 USD/m2) tăng khoảng 40%, loại trung cấp (1.000 USD/m2) tăng 30% giá, cao cấp (1.500 - 2.000 USD/m2) tăng 20%, và cao cấp 3000 USD/m2 tăng 10% - 15%. Từ đầu năm 2011 đến đầu quý IV/2011, giá BĐS có giảm nhưng giảm nhẹ khoảng 5% - 10% tuỳ phân khúc.
Trung tuần tháng 11, CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco) công bố mở bán Dự án bắc quốc lộ (QL) 32 do Cty làm chủ đầu tư với mức giá khiến không ít người giật mình: 33 triệu đồng/m2! So với giá thị trường hồi đầu năm, mức giá này đã giảm khoảng 35-40%. Điều đáng nói là lãnh đạo Cty - bà Nguyễn Thúy Hạnh – PGĐ sàn BĐS Lideco (Cty trực thuộcLideco) - ngay cả với mức giá này, khách hàng đến giao dịch cũng rất ít, gần như không có.
Đợt chào bán dự án bắc QL 32 lần này của sàn Lideco khoảng 1ha, tương đương 50 căn biệt thự với giá bán 33 triệu đồng/m2 áp dụng cho tất cả các loại, giá xây thô là 4,2 triệu đồng/m2 đã có VAT. Hiện tất cả các biệt thự đã được xây thô và đang hoàn thiện, vì vậy để sở hữu một lô đất nền của dự án này, khách hàng phải thanh toán sau 50 ngày gần như 100% giá trị hợp đồng và đến quý I/2012 sẽ phải nộp hết tiền xây thô và hoàn thiện nhà. Cũng trong đợt mở bán này, hầu hết là diện tích lớn trên 200m2 và một số biệt thự 300m2. Chỉ có 5 biệt thự với diện tích 162m2.
Tại Dự án bắc QL32 đã có hiện tượng bán tháo, chấp nhận lỗ vài chục phần trăm của NĐT thứ cấp. Đã có NĐT khi mua lại biệt thự tại đây với giá đến 50 – 60 triệu đồng/m2, nhưng đến thời điểm này buộc phải bán tháo với giá 34 triệu đồng/m2 cũng rất khó khăn. Trong bối cảnh như vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, khả năng không thành công của đợt mở bán này của Lideco rất lớn.
Ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho hay, thực chất, việc hạ giá hiện nay chỉ là giảm đi phần chiết khấu dòng tiền. "Điều đó có nghĩa là bản chất về giá bán chưa trở về giá xuất phát năm 2009 đối với thị trường Hà Nội, nhưng với thị trường TP. HCM là giảm đáng kể" - ông Mai nhận xét.
Việc hạ giá là bình thường, do tính thanh khoản thị trường kém, các khoản vay cộng lãi suất vay đến hạn, đã tạo áp lực phải hạ giá về giá vốn hoặc thậm chí thấp hơn giá vốn. Dẫn đến việc hạ giá sẽ tiếp tục trong thời gian tới đối với thị trường Hà Nội, hạ đúng nghĩa chứ không phải các kỹ thuật thu tiền trước và chiết khấu.
Theo ông Marc Townsend, GĐ điều hành Cty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam, giá nhà đất tại thị trường Việt Nam năm 2011 đã giảm mạnh 20-30%, nhiều Cty đã phải bán căn hộ giá rẻ để trả nợ vay NH. Mức giảm hiện nay tuy đã hấp dẫn, nhưng trên thực tế vẫn chưa giảm tới mức giá cân bằng của nó. Cần phải thấy là nhiều Cty lớn gặp khó khăn về thanh khoản, nợ NH nhưng cũng không đến nỗi tuyệt vọng, vì nợ tăng là điều bình thường trong giai đoạn khủng hoảng, do đó nhiều khả năng giá sẽ còm giảm thêm.
Các chuyên gia về BĐS cũng cho rằng, không nên quá kỳ vọng vào cú hích tín dụng từ việc NHNN quyết định nới tín dụng cho một số khoản mục đầu tư BĐS, bởi lượng tiền dành cho BĐS tại các NH không còn nhiều. Trong khi đó, điều quan trọng nhất tạo nên thành công của thị trường là sự tham gia, quan tâm của các NĐT thì hầu hết lại vẫn đang có tâm lý tiếp tục chờ đợi giá dự án sẽ còn tiếp tục giảm vào cuối năm, khi thời điểm đáo hạn các khoản vay NH ngày càng rốt ráo. Mặt khác, kỳ vọng sẽ có nhiều dự án bán tháo, hoặc bán giá rẻ trong thời gian tới cũng góp phần làm thị trường phân khúc đất nền đã xấu càng thêm xấu.
Theo Quang Thanh (Tầm nhìn)
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
