BĐS: Kiên trì "trần tình" hay quyết định giảm giá?

Đầu tư thời suy thoái

Trong nền kinh tế luôn có một bộ phận dân cư có nguồn tiền nhàn rỗi và dùng số tiền này đầu tư vào một lĩnh vực nào đó để sinh lợi. Lãi suất huy động giảm mạnh khiến cho những ai chọn cách bỏ tiền vào ngân hàng phải “suy nghĩ lại”. Ngoại trừ việc gửi tiết kiệm, các kênh đầu tư khác lâu nay có thể kể đến bất động sản, chứng khoán, vàng và ngoại tệ.

Tỷ giá giữa tiền đồng và đôla Mỹ được bảo đảm sẽ ổn định ở mức không quá 3% từ nay đến cuối năm, nên nếu so với lãi suất tiền đồng gửi tiết kiệm 9%/năm (cũng với mức độ ổn định như vậy) thì rõ ràng không hấp dẫn bằng.

Vàng nhiều tháng trở lại đây đã không còn những cú tăng giá ngoạn mục, nên ngoài việc là một kênh trú ẩn an toàn thì khó thể là một kênh đầu tư đem lại hiệu quả cao, đặc biệt khi các ngân hàng không còn huy động vàng nữa.

Tháng 7 này, nhiều ngân hàng lớn đã giảm hẳn lãi suất của chứng chỉ huy động vàng, có ngân hàng còn thông báo sẽ ngưng huy động. Dòng tiền lâu nay tập trung vào quý kim này rất có thể sẽ chuyển dần sang những kênh đầu tư khác. Chứng khoán cũng chưa có dấu hiệu khả quan trong ngắn hạn, cổ phiếu “giá bèo” tràn ngập thị trường, chỉ năm ngàn đồng là đã có thể mua được một cổ phiếu của một trong số hàng trăm công ty niêm yết trên sàn.

Như đã nói, từ phía chính sách, vẫn có những động thái có thể xem là ngầm tác động nâng đỡ thị trường bất động sản. Chẳng hạn, trong một cuộc họp mới đây với Ủy ban nhân dân TP.HCM, đại diện Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho biết cơ quan này đã hoàn thành kế hoạch cho vay 30 ngàn tỉ đồng đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa trên địa bàn thành phố với mức lãi suất cho vay 12 - 13%/năm. Sắp tới bất động sản sẽ được xem xét hưởng một mức lãi vay thấp hơn hiện tại.

Cụ thể, Ngân hàng nhà nước chi nhánh TP.HCM sẽ phối hợp với Sở Xây dựng, Hiệp hội bất động sản TP.HCM tổ chức triển khai cho vay đối với các dự án bất động sản trọng điểm. Mức tăng trưởng tín dụng của bất động sản dự kiến sẽ được bổ sung thêm 4%, đến cuối năm 2012 sẽ chiếm khoảng 14% trong tổng dư nợ cho vay.

Với các ngân hàng thương mại, mọi chuyện cũng đang diễn ra theo chiều hướng dễ thở hơn cho các doanh nghiệp, khi bất động sản có thể là lĩnh vực được ưu tiên cấp vốn với mặt bằng lãi suất cho vay thấp hơn trước. Cơ chế áp trần lãi suất cho vay đối với bất động sản có thể đến trong tương lai gần.

Còn hiện tại nhiều ngân hàng đã rộng cửa cho vay đối với khách hàng cá nhân mua nhà hay căn hộ. Có ngân hàng lớn còn tạo cú sốc khi đưa mức lãi suất cho vay về… 0% trong năm đầu tiên cho khách hàng mua căn hộ tại dự án mà họ tài trợ. Thị trường bất động sản, như vậy, sẽ có cơ hội để hồi phục.

Khó khăn vẫn chồng chất

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố hiện có 860 dự án phát triển nhà ở với tổng diện tích khoảng 8.600ha, quy mô 325 ngàn căn hộ được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, có đến 50% số dự án chưa triển khai hoặc tạm dừng do chủ đầu tư thiếu vốn, vướng mắc trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi mục tiêu đầu tư... Số dự án còn lại, trong bối cảnh thị trường hiện nay, đều triển khai rất chậm so với tiến độ. Báo cáo của các công ty bất động sản có niêm yết trên sàn chứng khoán TP.HCM cho thấy, lượng “hàng tồn kho” chiếm tới 45,84% tổng tài sản của các doanh nghiệp vào thời điểm cuối quý I-2012.

Chưa ai dám khẳng định thị trường bất động sản đã chạm đáy, vì vậy con số ấy rất có thể còn cao hơn nữa trong tương lai. Theo nhận định, nếu sản phẩm tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục gia tăng, thì giá căn hộ sẽ còn giảm nữa. Bởi đa số các doanh nghiệp trong ngành hiện đã không còn tiền mặt để hoạt động.

Để có thể thanh toán được các khoản nợ phải trả (vẫn đang gia tăng mỗi ngày do chi phí vốn vay, quản lý…), hoặc họ phải nhanh chóng thu hồi được nợ, hoặc phải tiêu thụ được lượng hàng tồn kho, hoặc phải… vay nợ mới. Mà muốn vay nợ bây giờ đâu có dễ. Chưa kể, tổng số tiền vay ngắn hạn hiện đã chiếm 28,07% vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Tuy nhiên, điều ám ảnh các doanh nghiệp bất động sản nhất bây giờ không phải là những số liệu kể trên mà là… tâm lý chờ đợi của người mua. Những phân tích, nhận định trên báo chí thời gian qua đều cho rằng giá bán căn hộ hiện vẫn cao hơn nhiều so với giá trị thực.

Trong cuộc họp HĐND TP.HCM mới đây, ông Lê Mạnh Hà - Phó chủ tịch UBND thành phố cũng cho rằng để thị trường bất động sản hồi phục thì giá căn hộ phải giảm nữa. Ông Hà phát biểu: “Giá bất động sản cao là do giá đất chứ không phải do xây dựng. Giá đất của chúng ta thuộc loại cao nhất thế giới. Với trình độ phát triển kinh tế như thế này, giá đất cao thì không một nền kinh tế nào chịu nổi”. Mà “định lại” giá đất là một việc quá khó, cần phải thay đổi cả chính sách đất đai. Các doanh nghiệp bất động sản bị cho rằng cũng có phần lỗi trong đó.

Theo ông Hà, một dự án khi tiến hành đền bù phải theo giá thị trường nhưng giá thị trường lại do các tay bất động sản đưa ra, mỗi ngày một cao hơn. Chính điều đó đã gây nên tình trạng “tắc nghẽn” như hiện nay. Cũng vì giá đất đã được định ở mức cao, trong khi giá thành xây dựng không thể giảm xuống, nên các doanh nghiệp đang lâm vào cảnh tiến thoái lưỡng nan. Một mặt không thể giãi bày với người mua là giá hiện nay đã hợp lý rồi - theo nghĩa doanh nghiệp chỉ thu được rất ít lợi nhuận - một mặt không có cách nào kéo giá đất giảm xuống để giúp giảm giá bán căn hộ xuống cho hợp lý hơn với sức mua.

Nhiều chủ dự án cho biết họ đang cố gắng chờ người mua hiểu được điều này, nhưng cũng thừa nhận rằng rất khó để xóa đi tâm lý chờ đợi giá xuống của một bộ phận không nhỏ người có khả năng mua nhà. Họ cho rằng yếu tố tâm lý đang là mấu chốt của vấn đề, có vai trò quyết định tới sự hồi phục của thị trường trong thời gian tới.

Đang là một giai đoạn rất nhạy cảm, người mua căn hộ đang dè dặt với những thông tin đa chiều - dự án căn hộ thì nhiều nhưng tiến độ xây dựng và bàn giao sản phẩm đến đâu thì còn phải bàn. Căn hộ có sẵn vào ở ngay thì giá “trên trời” do tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, không phù hợp với đại đa số đối tượng có nhu cầu thực, mua để ở.

Chính vì vậy, khó ai dự đoán được xu hướng nào sẽ thắng thế: những “trần tình” của giới chủ đầu tư khiến người mua thôi tâm lý chờ đợi giá giảm để tiến hành giao dịch, hay sự bất động của người mua khiến các chủ đầu tư phải giảm mạnh giá căn hộ.