BĐS Hà Nội “khủng hoảng” sau rà soát Quy hoạch Thủ đô

Xung quanh Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030, phóng viên Phunutoday đã có cuộc trò chuyện cùng TS-KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển Hà Nội.

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, với quy hoạch lần này của thành phố Hà Nội, chắc chắn nhiều dự án đô thị sẽ bị rà soát và thay đổi. Đặc biệt, nếu rơi vào khu vực vành đai xanh, bị khống chế mật độ và độ cao xây dựng, chủ dự án chắc chắn sẽ bị thiệt hại. Và, kết quả của đợt rà soát dự án lần này, thị trường BĐS rất có thể lại tiếp tục khó khăn hơn sau khi đã gặp khó vì bị ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng.

Quy hoạch Hà Nội mới với "hành lang xanh" đặc trưng. Nhưng chính "hành lang xanh" này lại khiến nhiều doanh nghiệp ăn không ngon, ngủ không yên vì sợ dự án sẽ bị điều chỉnh hoặc thu hồi sau rà soát!

BĐS “run” vì quy hoạch “hành lang xanh”?

PV: - Thưa ông, với Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội thành phố Hà Nội vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, không gian đô thị Hà Nội sẽ thay đổi như thế nào so với không gian đô thị trong các đợt quy hoạch Hà Nội trước đó?

KTS Đào Ngọc Nghiêm: - Cho đến nay, Hà Nội đã có 6 lần quy hoạch chung. Lần này là lần quy hoạch chung thứ 7. Nhưng với những lần quy hoạch trước kia, cụ thể là quy hoạch những năm 1974-1992-1998, thì Hà Nội vẫn chỉ là 1 đô thị đơn cực. Còn với quy hoạch lần này, sau khi mở rộng, Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị gồm 1 đô thị trung tâm, 5 đô thị vệ tinh và các đô thị sinh thái. Phát triển theo mô hình này, Hà Nội sẽ có khoảng 32% là đô thị, còn 68% là vùng xanh, nghĩa là nông nghiệp, lâm nghiệp và các điểm dân cư nông thôn. Như vậy có nghĩa Hà Nội đã phát triển theo một mô hình đa cực. Và, đấy chính là cái mới của quy hoạch Hà Nội lần này.

PV: - Trong Quy hoạch tổng thể được Thủ tướng phê duyệt, Hà Nội sẽ có cả một hành lang xanh là vùng phân cách giữa đô thị trung tâm và các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, khu vực được gọi là hành lang xanh hiện nay đã được “phủ kín” bởi các dự án đô thị. Nếu chúng ta xây dựng hành lang xanh, các dự án đô thị có bị điều chỉnh quy hoạch hoặc bị “băm nát” không?

KTS Đào Ngọc Nghiêm: - Đúng là hiện nay các dự án đã phủ kín quanh Hà Nội, thậm chí ở khu vực phía Tây, dự án đã phủ kín đến tận Hòa Lạc rồi. Ngay như khu vực giữa vành đai 3 và vành đai 4, giáp ranh Hà Nội và Hà Tây trước kia cũng có vành đai xanh nhưng giờ lại toàn dự án kín rồi.

Trong tất cả các quy hoạch Hà Nội xưa nay đều khẳng định Hà Nội có vành đai xanh. Việc đưa ra vành đai xanh là nhằm khống chế dân cư nội thành. Nhưng vành đai xanh của Hà Nội cũ và hành lang xanh của Hà Nội mới hiện nay khác hẳn nhau nên sắp tới tất yếu phải có sự rà soát các dự án, rà soát các khu đô thị. Việc rà soát này thực ra đã được tiến hành trước đó rồi, khi hàng loạt dự án phía Tây đã phải tạm đình chỉ và chỉ có số ít dự án tiếp tục được triển khai.

Việc tạm đình chỉ hàng loạt dự án trước kia đã khiến thị trường BĐS Hà Nội bị ảnh hưởng ghê gớm. Vì thế, việc tất yếu điều chỉnh dự án nằm trong quy hoạch mới mà người ta gọi là hành lang xanh lần này, nó cũng nhất khoát sẽ tác động đến các chủ đầu tư và tác động đến thị trường BĐS.

Mới đây, nhiều chủ doanh nghiệp BĐS muốn biết vị trí hành lang xanh nằm ở đâu nên nhiều người mới đến hỏi tôi. Nhưng tôi chỉ biết thực trạng của nó, chứ vị trí cụ thể ra sao thì tôi không biết, vì Thủ tướng chưa quyết, chưa ký bản vẽ nên chưa biết được cụ thể. Song như thế cũng thấy rằng, doanh nghiệp BĐS đang rất lo lắng rồi. Chính vì lo lắng, vì sợ dự án nằm trong hành lang xanh nên thời gian qua, nhiều chủ dự án đã bán dự án hoặc chuyển nhượng dự án lấy tiền cho chắc ăn. Và, dĩ nhiên, ai dại thì mới mua phải các dự án này.

Thị trường BĐS có sụt giảm về giá sau khi rà soát các dự án đô thị phục vụ cho quy hoạch Thủ đô hoàn tất?

Hàng loạt dự án đô thị sẽ bị thu hồi?

PV: - Như vậy, việc các dự án nằm trong vành đai xanh chắc chắn sẽ bì rà soát, thậm chí bị có thể phải thay đổi quy hoạch. Vậy theo ông, những dự án nào sẽ bị ảnh hưởng nhất trong đợt rà soát này? Và, liệu có phương án xử lý nào có thể đảm bảo hài hòa các lợi ích của các chủ dự án mà vẫn đảm bảo việc xây dựng được hành lang xanh cho Hà Nội?

KTS Đào Ngọc Nghiêm: - Đây là đợt quy hoạch rất lớn. Giờ đã có bản đồ rà soát rồi, biết được ai nằm trong đó rồi. Cụ thể thế nào thì phải chờ quy hoạch phân khu thì mới biết chi tiết.

Còn việc rà soát, quy hoạch ảnh hưởng đến dự án nào nhất, theo tôi, nếu dự án nào đã được duyệt rồi, đang triển khai rồi thì chỉ điều chỉnh được cái gì có thể chứ không thể bảo họ không được tiếp tục triển khai nữa. Song với những dự án mới quy hoạch thì có thể sẵn sàng bị điều chỉnh vì lợi ích chung. Thậm chí, dự án cũng có thể bị thu hồi nếu xét thấy chủ dự án thiếu năng lực.

Nhưng như thế có nghĩa dự án nào nằm trong quy hoạch hành lang xanh cũng đều bị ảnh hưởng và sẽ chịu nhiều thiệt hại. Bởi, nếu không bị thu hồi, các dự án nằm trong vành đai xanh cũng sẽ không được làm theo quy hoạch cũ, với mật độ xây dựng rất lớn như dự kiến, mà phải theo quy hoạch mới. Theo đó, họ phải giảm bớt mật độ xây dựng xuống còn 30% và không có nhà cao tầng. Như thế thì lời lãi của họ sẽ không còn như ý muốn nữa nên chắc chắn doanh nghiệp họ sẽ phản ứng. Nhưng dù phản ứng thì vì lợi ích chung, chúng ta vẫn cứ phải thực hiện.

PV: - Để thực hiện Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội Hà Nỗi sẽ cần một lượng vốn khổng lồ. Theo dự kiến số vốn cần cho đợt quy hoạch lên đến 180 đến 190 tỷ USD. Vậy, số tiền khổng lồ này theo ông sẽ được huy động từ đâu?

KTS Đào Ngọc Nghiêm: - Đúng là số tiền cần để thực hiện đợt quy hoạch là rất lớn, chỉ dự kiến thôi đã nhiều gấp 2 lần GDP cả nước. Nhưng theo tôi, dự kiến này không chính xác và số tiền khổng lồ ấy vẫn chưa phải là con số cuối cùng. Bởi xây dựng các tuyến đường sắt đô thị, giá có thể đội lên rất nhiều, trong khi xây dựng các tuyến giao thông, mức đền bù giải tỏa mặt bằng rất cao. Đấy là chưa kể đến những thách thức kinh tế Việt Nam phải đối mặt trong những năm sắp tới. Trong khi cái khó của Hà Nội hiện nay là Luật Thủ đô chưa được Quốc Hội thông qua nên Hà Nội chưa có được cơ chế đặc thù trong việc huy động nguồn vốn.

Vì thế theo tôi, để có nguồn tiền khổng lồ này, ngoài tiền ngân sách còn phải có nguồn vốn xã hội hóa. Chẳng hạn ta xã hội hóa bằng việc đưa ra những chính sách như chính sách xây dựng chuyển giao, đổi đất lấy hạ tầng chẳng hạn.

PV: - Chính sách đổi đất lấy hạ tầng là một kênh huy động vốn rất hữu hiệu. Tuy nhiên, có một thực tế là: giờ các dự án đã mọc kín, có ở hầu hết các khu vực rồi. Vậy chúng ta có thể lấy quỹ đất ở đâu để đổi đất lấy hạ tầng huy động nguồn vốn thực hiện được quy hoạch này?

KTS Đào Ngọc Nghiêm: - Muốn có quỹ đất này thì chúng ta phải có Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất này lại chưa được Quốc hội thông qua. Vì thế, việc lấy quỹ đất này sẽ bằng việc thu hồi các dự án. Cụ thể, hàng loạt dự án của các chủ đầu tư không có năng lực hoạc những dự án không thể triển khai sắp tới có thể sẽ bị thu hồi.

Với việc thu hồi hàng loạt dự án trên địa bàn Hà Nội nên sắp tới sẽ gây ra sự đảo lộn rất lớn. Nhưng tôi tin, sau đợt quy hoạch và sau đợt rà soát quy hoạch thì khả năng cung ứng BĐS ra thị trường là rất nhiều và việc cạnh tranh bán sản phẩm trên thị trường cũng rất lớn. Và khi ấy, giá BĐS khi ấy chắc chắn sẽ giảm tiếp.

PV: Xin cảm ơn ông!