Bất động sản vùng ven cần 10-20 năm nữa để phát triển

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam

CafeLand - Bà đánh giá thế nào về tình hình phát triển của thị trường bất động sản ven đô thời gian qua?

Bà Nguyễn Hồng Vân: Trong thời gian qua, bất động sản ven đô có sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung. Các chủ đầu tư cũng đang quan tâm và đầu tư tại vùng ven rất nhiều. Lợi thế để phát triển bất động sản khu vực này là quỹ đất còn nhiều, giá đất cũng thấp hơn nội đô. Do đó, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn phát triển các sản phẩm phù hợp với các đối tượng.

Người mua hiện nay đa số là người sử có cầu thực. Bất động sản ven đô là thị trường rất tiềm năng bởi trong các quận nội thành quỹ đất khan hiếm, giá đất bị đẩy lên cao nên sản phẩm không hướng được đến đại đa số người mua.

Cơ cấu dân số Việt Nam đang trẻ, người mua nhà đa số là người trẻ. Họ có số vốn tích luỹ chưa đủ để chi trả cho những căn hộ trong nội đô nên nhiều người chấp nhận đi xa.

Tuy nhiên, các chủ đầu tư dự án ven đô cũng đã cân nhắc đến chuyện có xe trung chuyển, xe bus vào trung tâm. Đó là một lựa chọn thích hợp hiện nay.

Thực tế cho thấy đang có xu hướng dịch chuyển nguồn cầu và nguồn cung ra ngoại ô rất nhiều.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, bà đánh giá thế nào?

Bất động sản nghỉ dưỡng ven đô hiện đang có hai đối tượng quan tâm đầu tư. Thứ nhất là cá nhân mua đất, xây dựng homestay cách xa trung tâm khoảng 40 – 50 km. Lĩnh vực đã xuất hiện từ lâu, thích hợp cho hộ gia đình.

Thứ hai là các doanh nghiệp. Các công ty này không chỉ quan tâm đầu tư vùng ven mà còn là những vùng ven có lợi thế thu hút du lịch.

Đối với dòng sản phẩm đầu tiên, đây là một thị trường chưa có định hướng cụ thể và xu hướng của thị trường cũng chưa rõ ràng.

Trong khi đó, với các doanh nghiệp đầu tư quy mô lớn, họ còn đang khá dè dặt. Các tỉnh thành có nhiều tiềm năng du lịch sẽ dễ thu hút các doanh nghiệp hơn.

Theo bà, xu hướng mở rộng thị trường bất động sản ra vùng ven sẽ diễn biến thế nào trong thời gian tới?

Tâm lý của nhà đầu tư cá nhân cũng như điều kiện của Việt Nam trong thời gian qua vẫn ảnh hưởng đến các xu hướng. Đó là có cơn sốt đất vùng ven như ở Hà Nội. Bởi lẽ, quỹ đất nội đô Hà Nội đã chật, buộc phải mở rộng ra thị trường vùng ven.

Tâm lý này khiến cho đất bị sốt. Tuy nhiên, xu hướng mở rộng ra vùng ven chưa diễn ra ngay mà sẽ cần trong khoảng 10-20 năm. Hiện nay, nhiều người đã đi tắt đón đầu, mua đất ở đó và tự tạo ra các cơn sốt ảo.

Vấn đề đặt ra là câu chuyện mua vào và thanh khoản, có người mua đầu tư nhưng bán cho ai? Lại bán cho nhà đầu tư nữa? Các nhà đầu tư đi sau sẽ không trả mức giá cao như ban đầu vì họ biết giá trị thật của mảnh đất đó là bao nhiêu.

Như vậy, cơn sốt đất diễn ra hiện nay hơi sớm. Vì người mua nhu cầu thực có thể chưa chạm đến những vùng đó nhưng nhà đầu tư đã mua khu vực đó rồi.

Thực tế cho thấy đang có xu hướng dịch chuyển nguồn cầu và nguồn cung ra ngoại ô rất nhiều

Tiềm năng tăng giá của bất động sản ven đô thì sao, thưa bà?

Bất động sản ven đô vẫn có tiềm năng tăng giá. Tâm lý của người Việt mua đầu tư thì mức giá ổn định, tuy nhiên không có cơn sốt bùng nổ.

Với các tỉnh lân cận, bất động sản có thể có sự gia tăng tương đối về nhà ở, do có sự tăng trưởng nóng về bất động sản khu công nghiệp. Do đó, tâm lý các nhà đầu tư cá nhân vẫn có mong muốn mua, đầu tư, tìm kiếm sinh lời.

Đối với các nhà đầu tư là tổ chức, quỹ nước ngoài, họ vẫn đang tìm kiếm các cơ hội đầu tư ở phía bắc Việt Nam nhưng không phải là Hà Nội. Bởi họ nhìn thấy tiềm năng các thành phố đó có thể phát triển thành các thành phố vệ tinh ở phía bắc trên nền bất động sản khu công nghiệp đang rất phát triển. Hơn nữa, họ không muốn đầu tư ở Hà Nội vì có rất nhiều sự cạnh tranh mà muốn phát triển tại các thành phố lân cận.

Theo bà, các khu vực ngoại thành Hà Nội như Đông Anh sẽ có tiềm năng tăng giá ra sao trong thời gian tới?

Tìm về các vùng ven đô để đầu tư là xu hướng phát triển tự nhiên khi nội thành đã phát triển quá chật chội. Trong những năm trước, giá đất một số nơi như quận Hà Đông đã tăng, điều này phản ánh rất đúng thị trường.

Còn trong tương lai, các quận như Đông Anh vẫn còn tăng giá. Đó là một xu hướng phát triển tự nhiên của thị trường. Tuy nhiên, mức tăng giá đạt đến điểm nào thì tôi cho rằng có thể không đạt được như những năm trước bởi nhà đầu tư giờ đã dè dặt và tỉnh táo hơn trong việc phân bổ các quỹ đầu tư của họ.

Hơn nữa với việc siết chặt tín dụng, các nhà đầu tư giờ cũng không có quá nhiều vốn để có thể mua một mảnh đất trong thời gian ngắn với mong muốn có thể sinh lời. Do đó, cuộc chơi về đất vùng ven sẽ là cuộc chơi tương đối dài hơi, không thể hi vọng mua đầu tư trong vòng 5-6 tháng có thể sinh lời 20 – 40%. Đó là câu chuyện rất khó.

Vùng ven vẫn luôn là một khu tiềm năng đối với các nhà đầu tư muốn giảm quỹ đầu tư xuống nhưng vẫn mong mức sinh lời cao so với đầu tư trong nội đô.

Xin cảm ơn bà!