Bất động sản Trung Quốc hồi phục nhờ loạt chính sách mới?

Tuy nhiên, các nhà hoạch định chính sách gần đây đã cam kết sẽ tăng cường nỗ lực thúc đẩy doanh số bán nhà, ngăn chặn những rủi ro mang tính hệ thống và ổn định ngành này.

Trung Quốc thực hiện các cải cách

Wang Menghui, Bộ trưởng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn cho biết Trung Quốc muốn cung cấp 2,4 triệu căn nhà cho thuê giá rẻ vào năm 2022. Theo ông, nhu cầu thực tế về nhà ở tại Trung Quốc là tương đối cao.

Theo Thủ tướng Trung Quốc Lý Khắc Cường, “chính phủ sẽ hỗ trợ thị trường nhà ở thương mại để đáp ứng tốt hơn nhu cầu hợp pháp của người mua nhà và thực hiện các chính sách cụ thể nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của lĩnh vực bất động sản”.

Chính phủ Trung Quốc đã vạch ra kế hoạch đảm bảo giá nhà ở ổn định và thông báo thành lập quỹ ổn định tài chính tại Đại hội đại biểu nhân dân toàn quốc (NPC) hàng năm được tổ chức vào đầu tháng này.

Khi nền kinh tế chịu ảnh hưởng từ sự lao dốc của thị trường bất động sản và các hạn chế liên quan đến Covid-19, ngân hàng trung ương Trung Quốc cũng đã củng cố lập trường nới lỏng tiền tệ của mình.

Ngoài ra, vào cuối tháng 2, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (POBC) đã bơm 45,8 tỷ USD vào hệ thống tài chính thông qua các thỏa thuận mua lại ngược trong 7 ngày để giữ tính thanh khoản ổn định.

Thay đổi chính sách nhà ở: Các chuyên gia muốn Trung Quốc hành động nhiều hơn

Các chuyên gia cho rằng những động thái chính sách đối với thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn còn khá mơ hồ và cần được hỗ trợ bằng các biện pháp cụ thể.

Hayden Briscoe, chuyên gia tại UBS Asset Management cho biết: “Mặc dù sự thay đổi trong chính sách tài khóa và tiền tệ của Trung Quốc đem đến tương lai đầy hứa hẹn, nhưng theo quan điểm của chúng tôi, cần nhiều biện pháp hỗ trợ hơn để ổn định và thúc đẩy sự phục hồi trong lĩnh vực bất động sản của nền kinh tế hàng đầu châu Á này”.

Một báo cáo gần đây của ngân hàng đầu tư Citi tiết lộ: “Sự tinh chỉnh gần đây không phải là yếu tố thay đổi cuộc chơi. Điều đáng mong đợi nhất vào lúc này là có các biện pháp bảo vệ một số doanh nghiệp, nhờ vào sự phối hợp giữa chính quyền địa phương và các tổ chức tài chính”.

Fitch Ratings dự báo GDP Trung Quốc sẽ chỉ tăng trưởng ở mức 4,8% trong năm nay, thấp hơn nhiều so với mục tiêu là 5,5%, do rủi ro đối với triển vọng tiêu dùng trong ngắn hạn từ các hạn chế mà đại dịch Covid-19 gây ra cũng như sự nghèo nàn của thị trường nhà ở.

Thị trường bất động sản chiếm hơn 1/4 GDP Trung Quốc. Tuy nhiên, Fitch Ratings dự kiến Trung Quốc ​​sẽ tiếp tục cắt giảm lãi suất và tỷ lệ dự trữ bắt buộc (RRR) cũng như nới lỏng chính sách tài khóa đáng kể từ ngân hàng trung ương.

Về việc thúc đẩy tính thanh khoản của PBOC, Fitch Ratings nhấn mạnh “còn quá sớm nếu tính đến mức độ tăng thanh khoản cho các tập đoàn bất động sản, nếu không có sự rõ ràng về việc sử dụng tiền thu được từ các đợt bán nhà trước đó”.

Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn còn nhiều vấn đề

Các biện pháp của chính phủ nhằm giảm bớt áp lực lên thị trường bất động sản đã hỗ trợ sự phục hồi cho giá cổ phiếu của các tập đoàn bất động sản hàng đầu đất nước. Hang Seng Mainland Properties Index đã tăng 30% tính đến ngày 22/3.

Tuy nhiên, các hồ sơ tài chính quan trọng và thống kê bất động sản vẽ nên một bức tranh khác, cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang hạ nhiệt.

Trong 2 tháng đầu năm 2022, giá nhà mới trung bình của Trung Quốc lần lượt tăng 1,7% và 1,2%. Tuy nhiên, trong cùng thời kỳ, giá nhà mới tại 70 thành phố của Trung Quốc đã giảm lần lượt 0,13% và 0,04%.

Ông Briscoe cho biết: “Sự lao dốc của giá nhà đất cuối cùng đã dừng lại trong tháng 1 sau khi liên tục giảm nhiều tháng trước đó, nhưng giá bất động sản trung bình của 70 thành phố vẫn chưa được tăng lên”.

Ngoài ra, nhu cầu bán nhà vẫn chưa phục hồi ở Trung Quốc. Chỉ trong 2 tháng đầu năm, 100 chủ đầu tư lớn nhất Trung Quốc đã chứng kiến doanh số giảm 43% so với cùng kỳ năm ngoái.

Fitch Ratings ước tính rằng dòng tiền của các nhà phát triển Trung Quốc từ các khoản thanh toán đặt cọc và thế chấp đã giảm 24% trong tháng Hai so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo các nhà phân tích của Moody’s, nhiều nhà phát triển bất động sản Trung Quốc được cho là vẫn cần phải cung cấp khoảng 32 tỷ USD trái phiếu ra nước ngoài sẽ đến hạn vào cuối năm nay.

Nhà phân tích Kaven Tsang của Moody’s cho biết: “Các nhà phát triển sẽ tiếp tục đối mặt với những hạn chế trong việc tiếp cận nguồn vốn, làm tăng rủi ro vỡ nợ, đặc biệt là đối với những công ty có khoản nợ nước ngoài lớn”.

Tuần qua, các tập đoàn lớn của Trung Quốc đã báo cáo rằng họ không thể công bố kết quả tài chính của mình đúng hạn hoặc đã không lên lịch họp hội đồng quản trị.

Trong số đó, trường hợp đáng chú ý nhất phải kể đến “bom nợ” Evergrande, một trong những nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc với khoản nợ lên tới 300 tỷ USD. Công ty cho biết họ không thể công bố kết quả báo cáo tài chính vào cuối tháng 3 cho năm tài chính 2021 do “những thay đổi trong môi trường hoạt động kể từ nửa cuối năm 2021” và “ảnh hưởng tạo ra bởi sự bùng phát Covid-19”.

Trong khi đó, các kiểm toán viên của tập đoàn này cho biết "một số lượng lớn các thủ tục kiểm toán bổ sung" đang diễn ra trong năm nay. Điều khiến mọi người lo ngại hơn là đã có sự thay đổi nhân sự vào phút chói đối với những kiểm toán viên tham gia quá trình kiểm toán tại Evergrande.

“Khi các tập đoàn bất động sản thay đổi kiểm toán viên trước khi công bố báo cáo tài chính, điều đó thường làm dấy lên những lo ngại liên quan đến các vấn đề kiểm toán tiềm ẩn và sẽ dẫn đến những rủi ro nghiêm trọng của thị trường về mức độ tin cậy của các con số tài chính”, theo ngân hàng Nhật Bản Nomura.