Bất động sản trong nền kinh tế chia sẻ

Không gian làm việc linh hoạt hay văn phòng chia sẻ là một sản phẩm của nền kinh tế chia sẻ

Kiếm tiền từ home-sharing

Kim Uyên là một trong hơn 18.000 chủ nhà cho thuê các cơ sở lưu trú trên nền tảng Airbnb tại Việt Nam, ứng dụng đã phủ rộng trên nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ. Cô gái sinh năm 1985 này tận dụng hai căn phòng trống trong nhà đang ở tại quận Bình Thạnh, TPHCM để cho thuê trên Airbnb từ khi mô hình mới phát triển bước đầu ở Việt Nam từ năm 2017.

Dù đã có kinh nghiệm làm sales bất động sản nhiều năm, nhưng trong những tháng đầu mới tham gia, Uyên không tìm được nhiều khách vì non kinh nghiệm ở lĩnh vực mới. Sau này nhờ đẩy mạnh đầu tư hình ảnh đẹp, kết hợp chạy quảng cáo online nên lượng khách đông dần.

Thừa thắng xông lên, năm 2018 khi nhận căn hộ mới mua ở quận 7, thay vì cho khách thuê theo hợp đồng dài hạn một năm, sau đó tùy thời điểm thích hợp bán chốt lời, Uyên mạnh dạn đầu tư nội thất để cho thuê trên Airbnb.

Uyên cho biết, so với cho thuê dài hạn thì cho thuê ngắn ngày đạt doanh thu cao hơn. Như căn hộ 52m2 của cô ở quận 7, nếu cho thuê trong một năm chỉ đạt khoảng 800 USD/tháng, trong khi cho thuê trực tuyến ngắn ngày, tỷ lệ lấp đầy tốt, doanh số mang về có thể lên 1.000 USD/tháng.

Trong thị trường kinh doanh dịch vụ lưu trú, Airbnb nổi lên nhanh chóng làm thay đổi định nghĩa và lan tỏa rộng rãi dịch vụ chia sẻ phòng lưu trú (home-sharing) trên toàn cầu. Vào Việt Nam chưa lâu, dịch vụ ở ké như Airbnb hay mô hình tương tự đang trở thành đối thủ đáng gờm của căn hộ dịch vụ vì thời gian cho thuê và giá thuê linh hoạt. Nhiều căn hộ cao cấp gần trung tâm TP.HCM vài năm qua đang nở rộ kinh doanh này.

Báo cáo “Homesharing Vietnam Insights” của Outbox Consulting công bố cuối tháng 5/2019 cho biết, tiếp cận thị trường Việt Nam từ năm 2015 với 1.000 phòng, tính đến hết năm 2018, số lượng phòng cho thuê trên nền tảng Airbnb đã đạt mức 40.804, tăng hơn 40 lần chỉ sau bốn năm. Nếu như lúc mới vào Việt Nam, dịch vụ này phát triển tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, thì nay nhiều điểm du lịch nổi tiếng cũng bắt đầu nở rộ mô hình chia sẻ phòng lưu trú như Đà Nẵng, Sa Pa, Hạ Long.

Theo Outbox Consulting, tính đến nay, ở Việt Nam đã có 18.230 chủ nhà cho thuê các cơ sở lưu trú trên nền tảng này và 69% trong số đó đang cho thuê nhiều hơn một cơ sở lưu trú. Những người chủ trên Airbnb rất đa dạng, từ sinh viên đến những người đã nghỉ hưu. Airbnb trở thành giải pháp cung cấp nguồn thu nhập dễ dàng và linh hoạt.

Mức thu nhập bình quân vào năm 2017 của những người chủ tại Việt Nam là 20,4 triệu đồng. Báo cáo nhận định, chia sẻ phòng lưu trú không đơn thuần giúp tăng thu nhập mà còn trở thành sản phẩm kinh doanh với mức lợi nhuận cao.

Những “đứa con” của nền kinh tế chia sẻ

Sự phát triển các ứng dụng kinh tế chia sẻ như Airbnb đã thổi lửa vào thị trường Việt Nam và kéo theo hàng loạt startup trong lĩnh vực kết nối người cho thuê và người đi thuê thông qua ứng dụng như Luxstay, Mystay, Homeaway…

Trong đó, Luxstay – nền tảng chia sẻ phòng với mạng lưới hàng chục ngàn địa điểm lưu trú cao cấp khắp cả nước đang gây nhiều sự chú ý gần đây. Xuất hiện để gọi vốn trong chương trình Shark Tank Việt Nam, CEO Luxstay Nguyễn Văn Dũng khẳng định startup ra đời từ năm 2017 này được tạo nên từ sự kết hợp của ba từ khóa chính du lịch, bất động sản và công nghệ.

Trong đó, nền tảng công nghệ đóng vai trò trung gian kết nối xử lý các yêu cầu của khách hàng và người kinh doanh. So với các dịch vụ truyền thống là đại lý du lịch và dịch vụ môi giới, với sự phát triển của các ứng dụng công nghệ, khách hàng có thể dễ dàng thực hiện các dịch vụ qua Internet.

Người dùng đang thao tác trên ứng dụng chia sẻ phòng

CEO Luxstay cũng khẳng định có rất nhiều lý do để home-sharing trở thành xu hướng bùng nổ trên toàn thế giới. Home-sharing sẽ là giải pháp để mang tới nguồn cung bổ sung cho thị trường du lịch.

Tại Việt Nam, quy mô thị trường home-sharing mang đến doanh thu 174 triệu USD, chiếm chưa đến 2% chi tiêu của thị trường lưu trú tại Việt Nam khoảng gần 8 tỉ USD. Đối chiếu với các quốc gia phát triển, home-sharing sẽ chiếm từ 10-20% chi tiêu của thị trường lưu trú. Do vậy, CEO Luxstay ước tính, quy mô của thị trường home-sharing Việt Nam sẽ sớm đạt 1,5 tỉ USD vào năm 2023.

“Sinh sau đẻ muộn” vì thế Luxstay đi theo thị trường riêng nhằm tránh cạnh tranh trực tiếp với các đối thủ nước ngoài. Trong khi các ứng dụng đặt phòng phổ biến như Airbnb, Traveloka, Booking, Agoda thường nhắm đến các thành phố lớn, thì Luxstay hướng tới thị trường homestay tại các điểm du lịch nổi tiếng như một bàn đạp để từ đó chiếm lĩnh thị trường Việt Nam.

Không chỉ dừng lại ở chia sẻ nhà ở theo hình thức cho thuê, thời gian gần đây tại Việt Nam còn xuất hiện thêm hình thức chia sẻ đầu tư vào bất động sản, trong số đó có RealStake. Xuất thân từ Singapore, RealStake là một mô hình kinh tế chia sẻ như Wework hay Airbnb. Chỉ khác biệt ở chỗ, nếu các mô hình trước đó cho phép chia sẻ quyền sử dụng, thì RealStake đã tiến thêm một bước, cho phép mọi người chia sẻ quyền sở hữu và lợi nhuận từ một tài sản chung.

Tại Việt Nam, quy mô thị trường home-sharing mang đến doanh thu 174 triệu USD, chiếm chưa đến 2% chi tiêu của thị trường lưu trú tại Việt Nam khoảng gần 8 tỉ USD. Đối chiếu với các quốc gia phát triển, home-sharing sẽ chiếm từ 10-20% chi tiêu của thị trường lưu trú. Do vậy, CEO Luxstay ước tính, quy mô của thị trường home-sharing Việt Nam sẽ sớm đạt 1,5 tỉ USD vào năm 2023.

Nói một cách cụ thể, một người có thể đầu tư chung một sản phảm bất động sản như căn hộ, nhà phố hoặc một mảnh đất theo nhóm với những người khác. Từ đó, họ sẽ có thu nhập và hưởng lợi nhuận tương ứng với phần bản thân đang sở hữu.

Khi muốn bán lại phần sở hữu của mình, nhà đầu tư có thể bán lại cho người khác trên nền tảng RealStake, tìm người mua bên ngoài và thông báo cho RealStake hoặc bán toàn bộ bất động sản nếu 70% cổ đông chấp thuận.

Một ứng dụng mới tương tự như RealStake là Revex, nền tảng cho phép quản lý và thực hiện các giao dịch hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Revex là nền tảng trung gian kết nối giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản.

Doanh thu của Revex đến từ phí giao dịch và các dịch vụ cho chủ đầu tư, nhà đầu tư. Phân khúc khách hàng startup nhắm đến là các cá nhân có thể đầu tư từ 100 triệu đồng đến 1 tỉ đồng. Mức lãi suất và các điều khoản khác sẽ do các bên thống nhất. Revex sẽ chỉ đóng vai trò trung gian và thu 1% phí giao dịch. Tuy nhiên ứng dụng này mới dừng ở mức thử nghiệm và chưa đưa ra thị trường.

Công nghệ thay đổi thị trường bất động sản

Khái niệm kinh tế chia sẻ (sharing economy) hoặc “mô hình chia sẻ” đã xuất hiện từ lâu trên thế giới, với rất nhiều định nghĩa khác nhau. Song về bản chất, đây là một mô hình kinh doanh ngang hàng, tận dụng lợi thế của phát triển công nghệ số giúp tiết kiệm chi phí giao dịch và tiếp cận một số lượng lớn khách hàng thông qua các nền tảng số. Kinh tế chia sẻ phổ biến trong lĩnh vực chia sẻ xe ô tô tư nhân; chia sẻ nhà ở và cả trong lĩnh vực du lịch.

Nghiên cứu của Vụ Kinh tế - Tổng hợp (Ban Kinh tế Trung ương) cũng từng đưa ra nhận định, kinh tế chia sẻ đang là xu hướng mới song hành cùng cuộc cách mạng về công nghệ thông tin trở thành một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế số, là mối quan tâm hàng đầu của các doanh nhân và doanh nhân khởi nghiệp Việt Nam hiện nay.

Theo giới chuyên môn, cùng với sự phổ biến của smartphone tại một số đô thị những năm gần đây, Việt Nam đã chứng kiến một sự phát triển mạnh mẽ, cho thấy mô hình kinh tế chia sẻ là một mảng thị trường tiềm năng.

Nghiên cứu từ Savills cho biết, Việt Nam đang chứng kiến công nghệ thông minh được áp dụng vào nhiều khía cạnh của thị trường bất động sản. Việt Nam với cơ cấu dân số trẻ và số lượng lớn người đam mê công nghệ (64 triệu người dùng internet, chiếm 66% dân số; 62 triệu người thường xuyên sử dụng mạng xã hội, chiếm 64% dân số) đã nhanh chóng đón nhận công nghệ thông minh và dần bắt nhịp với xu hướng của thế giới.

“Từ sử dụng ứng dụng thông minh trong bán hàng cho đến tích hợp thiết bị công nghệ trong các dự án bất động sản bao gồm cả không gian công cộng và không gian trong căn hộ, thương mại, ngay cả các đơn vị quản lý bất động sản cũng đang từng bước ứng dụng công nghệ thông minh để quản lý và vận hành dự án một cách hiệu quả hơn”, Savills Việt Nam cho biết.

Còn theo Jones Lang Lasalle (JLL), tại Việt Nam công nghệ ứng dụng trong bất động sản (proptech) phát triển mạnh mẽ nhất trong phân khúc nhà ở và văn phòng. Hai phân khúc này ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ đến từ cả phía nhà phát triển lẫn khách thuê mua, chiếm hơn 50% trong tổng số các công ty proptech trên thị trường.

Theo danh sách hệ sinh thái proptech tại Việt Nam của Finrei, proptech được áp dụng nhiều nhất vào nhà ở, nổi bật nhất là các trang web giới thiệu và liệt kê các bất động sản nhà ở, tư vấn các giao dịch, mua bán, cho thuê và quản lý dự án.

Proptech còn được áp dụng rộng rãi trong mảng co-working (không gian làm việc chung). Khi thị trường tăng trưởng nhanh chóng và mạnh mẽ, công nghệ thông minh đóng vai trò rất quan trọng giúp chủ nhà và khách thuê tối ưu hóa các không gian cần thiết trong một văn phòng.

JLL ghi nhận được sự tăng trưởng của văn phòng thông minh, phần lớn các bản thiết kế mới liên quan đến ít nhất một khía cạnh của công nghệ thông minh như hệ thống chiếu sáng và trung tâm điều hòa không khí có chức năng tiết kiệm năng lượng.

Tại Việt Nam công nghệ ứng dụng trong bất động sản (proptech) phát triển mạnh mẽ nhất trong phân khúc nhà ở và văn phòng. Hai phân khúc này ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ đến từ cả phía nhà phát triển lẫn khách thuê mua, chiếm hơn 50% trong tổng số các công ty proptech trên thị trường.

Proptech còn được phát triển để phục vụ những ngành công nghiệp liên quan như khách sạn, nghiên cứu thị trường, xây dựng, quản lý quỹ,...

“Những ứng dụng proptech không chỉ phục vụ khách hàng trong thời gian ngắn mà còn có tầm ảnh hưởng đến kế hoạch dài hạn của chính phủ, tính bền vững và biến đổi khí hậu bởi môi trường tự nhiên và nhân tạo thay đổi nhanh chóng”, Jeriel Tan, Trưởng phòng Marketing tại Technode.com cho biết.

Hiện nay, khoảng 80% doanh nghiệp proptech là các nhà khởi nghiệp nước ngoài hoặc có vốn đầu tư nước ngoài. Một số công ty proptech trong nước được thành lập và khá phổ biến trong giới bất động sản đang trên đà phát triển nhanh chóng.

Những công ty proptech tại Việt Nam đã bắt đầu hợp tác với các nhà Fintech (thuật ngữ chỉ sự kết hợp giữa tài chính và công nghệ). “Chúng tôi kỳ vọng phân khúc nhà ở sẽ trở thành cầu nối đầu tiên giữa Proptech và Fintech. Có thể thấy các công ty quản lý bất động sản đang tìm cách để kết nối và lồng ví điện tử vào các ứng dụng quản lý của họ nhằm nâng cao dịch vụ và trải nghiệm người dùng. Các trang web giao dịch bất động sản cũng đã công bố những cái bắt tay với các các đơn vị cung cấp ví điện tử, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc đóng và thu các khoản phí. Tuy nhiên, các thương vụ tích hợp này sẽ mất khá nhiều thời gian do Việt Nam vẫn là quốc gia giao dịch chủ yếu bằng tiền mặt và thẻ tín dụng vẫn chưa được phổ biến rộng rãi trên toàn quốc”, JLL cho biết.

Mặc cho những rào cản vốn có đến từ định kiến và lòng tin trong nền công nghiệp bất động sản, JLL vẫn kỳ vọng về bức tranh proptech tươi sáng nhờ vào tỷ lệ dân số trẻ và am hiểu công nghệ. Bên cạnh đó là dòng vốn đầu tư luôn sẵn sàng đổ vào các công ty khởi nghiệp ở Việt Nam.

JLL cho rằng, chính phủ cần tăng cường hỗ trợ thúc đẩy văn hóa khởi nghiệp, giúp các công ty mới dễ dàng thâm nhập thị trường công nghệ. Chi phí từ đó sẽ giảm khi có nhiều nhà đầu tư tham gia. Đây cũng là tiền đề cho các dự án bất động sản thông minh phát triển trong tương lai gần.