Bất động sản thời... “đứng đường” tiếp thị

Suất ngoại giao cũng… ra đường

Đường Nguyễn Tuân - Hoàng Minh Giám chỉ khoảng 1km nhưng có tới hơn chục tấm băng rôn quảng cáo các dự án. Nếu ở gốc cây này là "chung cư Phúc Thịnh Tower mặt tiền đường 32 giá từ 720 triệu đồng/ căn đã bao gồm VAT" thì cách đó không xa là "chung cư Mỹ Đình Plaza giá chỉ từ 21,5 triệu đồng/m² chưa bao gồm VAT, đầy đủ nội thất".

Cách đó vài chục mét lại là "căn hộ Westa mặt đường Nguyễn Trãi - Hà Đông, giá chỉ từ 1 tỉ/ căn, sắp xong thô, bàn giao nhà quý IV/ 2013", đi thêm một đoạn nữa, ở mấy gốc cây ngay đối diện chỗ vào nhà mẫu của dự án Mandarin Garden lại thấy một băng rôn có nội dung còn "độc" hơn: "10 suất ngoại giao đặc biệt chung cư cao cấp Golden land Buildings mặt đường Nguyễn Trãi - Hà Nội, chỉ còn 21 triệu đồng/ m², chưa bao gồm VAT, tầng đẹp, căn đẹp…".

Đã một thời những "suất ngoại giao" ấy chủ đầu tư là chỉ dành cho "VIP" và những mối quan hệ đặc biệt vì chủ nhân của nó có thể sang tay kiếm vài chục thậm chí vài trăm triệu ngay, vậy mà bây giờ cũng phải chung cảnh ra… "đứng đường".

Anh Nam, một "chuyên viên tư vấn BĐS", cho biết sở dĩ đoạn đường Nguyễn Tuân - Hoàng Minh Giám được các nhà phân phối dự án quan tâm đặc biệt như vậy bởi ở đây có dự án Mandarin Garden của Tập đoàn Hòa Phát thời gian gần đây cũng đang thu hút sự quan tâm của người có nhu cầu mua nhà bằng cách giảm giá. "Dù đã giảm giá khá nhiều nhưng giá Mandarin hiện vẫn trên dưới 30 triệu đồng/m², khách đến xem nhà mẫu ở Mandarin ít nhiều cũng sẽ có sự so sánh về giá khi ngay đối diện nhà mẫu là tấm biển quảng cáo các dự án khác với mức giá thấp hơn khá nhiều như vậy".

Không chỉ treo ở gốc cây để quảng cáo, nhiều chủ đầu tư và sàn BĐS còn cho nhân viên xuống đường đứng phát tờ rơi về dự án ở một số nút giao thông, siêu thị; thậm chí đơn vị phân phối dự án nhà liền kề phố khu đô thị Golden silk và Golden Palace còn cho người đi tới từng nhà phát tờ rơi như kiểu tiếp thị gas.

Quả thực cái cách quảng cáo theo kiểu "khoan cắt bê tông, thông hút bể phốt, sửa chữa đồ điện tại nhà" này cũng ít nhiều có tác dụng khi bất cứ ai đi qua cũng phải ngó vào, hoặc trước khi ném tờ rơi đi cũng phải liếc xem nó là cái gì.

Thực tế những dự án đang treo ở gốc cây này thời gian gần đây cũng luôn được quảng cáo đầy trên mạng với nhiều chiêu bán hàng, ngoài giảm giá, đưa ra các mức giá gồm nội thất hoặc không nội thất để khách hàng lựa chọn thì còn khuyến mại như tặng iPhone, iPad, thậm chí tặng xe máy, ôtô cho khách mua nhà.

Tuy nhiên, việc hàng loạt dự án dù đã giảm giá, khuyến mại vẫn phải đua nhau "ra đứng đường" cũng khiến không ít người có nhu cầu mua nhà khi đứng giữa một "rừng" quảng cáo như vậy lại lăn tăn.

Không những thế, có dự án quảng cáo thì rất hay, nhưng khi khách hàng có nhu cầu xem nhà mẫu thì lại không có. Chị Thanh, một người đang đi tìm mua nhà cho biết, thấy quảng cáo dự án ở Hà Đông chỉ 1 tỉ đồng/ căn nên rất quan tâm, "thấy quảng cáo là dự án sắp cất nóc nên cứ tưởng sẽ có nhà mẫu ngay tại công trình, nhưng khi tôi vào hỏi thì người ta trả lời không có nên chẳng biết căn nhà sẽ hoàn thiện thế nào".

Nhiều doanh nghiệp BĐS hy vọng thị trường sẽ sôi động sau khi có các giải pháp của Chính phủ.

Bao giờ cho đến… ngày xưa?

Mặc dù giá nhà đã giảm nhưng tâm lý người mua nhà là vẫn còn nghe ngóng và chờ giảm giá tiếp bởi với mức giá như hiện nay thì để có thể mua được nhà cũng phải có từ 1 tỉ trở lên, mà số tiền đó với nhiều người vẫn là quá lớn.

Trong khi đó, thực tế hiện nay số lượng căn hộ tồn kho còn rất nhiều. Theo Bộ Xây dựng, tổng giá trị tồn kho BĐS cả nước ước tính khoảng 40.750 tỉ đồng, tập trung tại tất cả các dự án từ nhà chung cư, nhà ở thấp tầng, văn phòng, trung tâm thương mại. Theo thống kê của các cơ quan chức năng thì hiện Hà Nội đang tồn kho 5.789 căn hộ chung cư. Nhưng số liệu này chưa phản ánh được tình hình thực tế, do tồn kho BĐS khác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác, bởi nhiều dự án đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng phải dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng, vì vậy số vốn tồn đọng trong BĐS còn lớn hơn rất nhiều so với số liệu báo cáo.

Mới đây các công ty chuyên về nghiên cứu thị trường BĐS liên tục đưa ra những nhận định khá tiêu cực. Theo đó, Hà Nội hiện còn tồn khoảng 20.000 căn hộ chung cư và tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị trường thì sẽ phải mất từ 1,5 năm đến 4 năm để tiêu thụ hết lượng hàng tồn kho này.

Việc hàng loạt chung cư ồ ạt chiết khấu cũng làm gia tăng tâm lý chờ đợi của những người có nhu cầu mua nhà để ở. Vì vậy, nhận định chung cho năm 2013 là thị trường sẽ còn chứng kiến giảm giá thêm, các giao dịch sẽ vẫn tập trung vào căn hộ bình dân, là phân khúc được cả người mua để ở và nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều nhất.

Nhìn vào những nhận định này, tổng giám đốc một doanh nghiệp đang làm chủ đầu tư một dự án ở Cầu Giấy bây giờ vẫn tiếc nuối vì một quyết định sai lầm cách đây… hơn 2 năm. Ngày ấy, có đối tác đã định mua đứt cả dự án mấy trăm căn hộ của ông theo kiểu "xé vé đồng hạng" với giá 1.700 USD/m², "ngày ấy mà bán cầm luôn mấy ngàn tỉ thì hai năm nay, cứ gửi tiết kiệm lấy lãi cũng tiêu thoải mái, chẳng phải vất vả nhặt tiền lẻ bán từng căn như bây giờ".

Nhưng, có tiền mà làm như thế vẫn còn "oách", thực tế, không ít chủ đầu tư sau hai năm vật vã trong "cơn bĩ cực" của thị trường giờ đã không còn đủ sức chờ tới "ngày thái lai" nên đành chấp nhận… sang tay cả dự án. Mới đây, chủ đầu tư một dự án chung cư ở Cầu Diễn, nơi có hạ tầng đồng bộ kết nối với khu đô thị Mỹ Đình 1 và Mỹ Đình 2, giao thông thuận lợi với các tuyến đường Hồ Tùng Mậu, Nguyễn Cơ Thạch, gần Công viên hồ điều hòa Mai Dịch, lại đã xây xong 2 tầng hầm, tức là đủ điều kiện để bán căn hộ, nhưng cũng đã phải tìm đối tác để chuyển giao.

Giám đốc một doanh nghiệp ngành xây dựng cho biết ông may mắn không dính dự án nào nên vẫn sống khá tốt, hơn một năm qua, công việc chính của ông là đi tìm "những ông sống dở chết dở" nhưng có dự án tốt để đàm phán và… ép giá mua lại cả dự án.

Điều mà nhiều doanh nghiệp kỳ vọng thị trường sẽ khởi sắc là mới đây, một loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đã được Thủ tướng Chính phủ ký ban hành.

Theo đó, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan, địa phương rà soát tất cả các dự án phát triển nhà ở để phân loại các dự án được tiếp tục thực hiện, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở, chuyển đổi sang phát triển nhà ở xã hội cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội.

Hướng dẫn, hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp cho phù hợp, như: giảm giá bán, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa cho phù hợp với khả năng chi trả của thị trường; áp dụng các phương thức bán hàng linh hoạt, khuyến khích chuyển sang hình thức cho thuê, thuê mua; chuyển sang nhà ở xã hội; sử dụng đúng mục đích các khoản vay và huy động vốn từ khách hàng, thực hiện công khai, minh bạch, đúng cam kết tiến độ, tạo niềm tin với khách hàng.

Cùng với đó, rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường, thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Đặc biệt, cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính sách: người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên và làm các công trình dịch vụ như: bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại đang có nhu cầu nhưng phải phù hợp quy hoạch và điều kiện cơ sở hạ tầng.

Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì, chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m² với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.

Cách đây không lâu, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã kêu gọi các doanh nghiệp chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội hoặc tăng tỷ lệ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại như là một cách gỡ khó cho thị trường và cho chính doanh nghiệp. Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã nhận được công văn kiến nghị của một doanh nghiệp xin điều chỉnh dự án nhà thương mại ở xã Trung Văn, huyện Từ Liêm sang làm nhà thu nhập thấp. Đây có thể được coi là việc thay đổi chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp và tận dụng cơ chế chính sách.