Bất động sản: “Phóng nhanh, phanh gấp” để làm gì?

Không những thế, gần đây nhiều vụ vỡ tín dụng "đen" với quy mô lên tới hàng trăm tỷ đồng cũng bị không ít người gắn với căn nguyên bất động sản. Có ý kiến cho rằng đây chính là hệ lụy từ tình trạng "phóng nhanh, phanh gấp" của thị trường bất động sản đã được cảnh báo từ trước.

Tháng 2/2011, Chính phủ ban hành Nghị Quyết 11/NQ-CP về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội với nội dung thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, giảm tốc độ và tỷ trọng tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản và chứng khoán… Phản ứng đầu tiên là sự “tụt áp” của thị trường bất động sản.

Giao dịch giảm đáng kể, một phần được lý giải do cung vượt cầu, số lượng lớn các sản phẩm cao cấp chưa phù hợp với nhu cầu của số đông người tiêu dùng. Song phần quan trọng hơn là vì những bất ổn từ tâm lý đám đông do hạn chế về tín dụng cho vay và dòng tiền trong lưu thông vào lĩnh vực này đã bị “khóa.”

Sau đó là tiếng “kêu cứu” của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản do nghẽn vốn ngân hàng. Nhiều công trình, dự án đã lên kế hoạch hoặc được phê duyệt phải dừng hoặc hoãn tiến độ. Nhiều đơn vị luẩn quẩn trong bế tắc, dự án không thể "ra hàng" do áp lực thiếu vốn, chi phí đầu vào tăng cao vì lạm phát, nợ cũ vẫn phải trả với mức lãi suất cao, trong khi không thể huy động bất cứ nguồn tài chính nào để tái đầu tư. Bản thân người tiêu dùng có nhu cầu cũng rất khó tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng để mua nhà ở.

Nguyên Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân từng kiến nghị Chính phủ một số giải pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, như kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư để chống đầu cơ và sớm ban hành những tiêu chí cho vay bất động sản đối với các tổ chức tín dụng nhằm tránh gây "sốc" và làm đóng băng thị trường; hay đổi mới các phương thức phát triển nhà ở; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án để tăng nguồn cung cho thị trường…

Tuy nhiên, thị trường bất động sản và những người tham gia trong đó không thấy nhiều cơ hội, nếu không tự vận động và cứu mình. Trước sự đóng băng của thị trường, việc “tự cứu mình” đầu tiên của các doanh nghiệp bất động sản là xu hướng giảm giá sản phẩm.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, chuyên gia về lĩnh vực đất đai và thị trường bất động sản, đánh giá rằng đây là động thái tích cực, chứng tỏ các doanh nghiệp, các chủ đầu tư đã biết nhìn lại và điều chỉnh đúng hướng, biết cân đối lợi nhuận và nhu cầu của thị trường. Nhờ đó, bất động sản sẽ dần trở về với giá trị thực và thị trường sẽ tự sàng lọc để trở nên minh bạch hơn.

Dự án Indochina Plaza Hà Nội từng chào bán gần 270.000 USD/căn hộ 98m2 hồi tháng 3/2011 thì cuối năm nay giá chỉ còn xấp xỉ 230.000 USD/căn.

Bằng cách này hay cách khác, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư tại các dự án như Ecopark, Golden Palace, Keangnam, Sunny Garden City, Usilk City, Văn Khê… cũng đang khuyến mại, giảm giá từ 20 đến 25%, thậm chí là 35% so với giá gốc. Nhiều ưu đãi khác cũng được chào mời như hỗ trợ thủ tục mua bán, tặng ôtô hay chỗ đậu xe, tặng phí bảo trì, quản lý và an ninh… Tuy giảm giá nhưng tính thanh khoản của thị trường vẫn không cao.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhận định: ở thời điểm này, dù các doanh nghiệp đua nhau giảm giá cũng khó “hâm nóng” được thị trường, bởi nhiều nguyên nhân. Việc giảm giá chưa đi vào thực chất. Phần lớn là do các nhà đầu tư thứ cấp “xả hàng” để gỡ vốn. Khó khăn kinh tế hiện tại cũng khiến nhiều người phải thắt chặt chi tiêu và cân nhắc hơn khi mua nhà ở. Ngoài ra, việc khó đoán định thời điểm thuận lợi nhất, giá rẻ nhất cũng khiến nhiều người có tâm lý chờ đợi tới khi “cận đáy”, làm cho giao dịch trên thị trường không thông suốt.

Ông Đặng Thanh Hải, Tổng giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (Vreex), cho rằng giá giảm chưa hẳn là tất cả để khẳng định tính minh bạch của thị trường. Ông Hải nhận xét: "Chúng ta đang thiếu rất nhiều công cụ và cơ sở để định giá đất đai và nhà ở, thiếu các chuyên gia phân tích vì sao khu vực này, dự án này phải ở mức giá đó là hợp lý, là cao hơn hay thấp hơn so với mặt bằng chung của thị trường; thiếu những bình luận xác đáng để định hướng dư luận xã hội, để cải thiện tâm lý đám đông và hạn chế đầu tư theo phong trào."

Cuối năm, tín dụng bất động sản liên tục bị điểm danh và giục nợ. Nhiều nhà đầu tư chỉ biết trông chờ vào vay nóng, vay lãi suất cao để đáo hạn ngân hàng với kỳ vọng sẽ được vay tiếp để đảo nợ. Nhưng với quyết định không "tháo van" tín dụng cho bất động sản của phía ngân hàng, không ít nhà đầu tư loay hoay "khó xử."

"Đây là vấn đề kéo theo nhiều bất ổn cho nền kinh tế và toàn xã hội, nếu thiếu những giải pháp đồng bộ và hài hòa để vừa ổn định được thị trường bất động sản, vừa bảo toàn cho hệ thống ngân hàng và sớm khắc phục những rủi ro nợ xấu," tiến sỹ Nguyễn Minh Ngọc, Phó trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, phân tích.

Đã thấy rõ những hệ lụy và thị trường bất động sản khó có thể trụ vững khi thiếu những trợ lực từ phía Nhà nước. Nhưng can thiệp bằng cách bơm vốn ra thị trường chưa hẳn là giải pháp được nhiều chuyên gia đồng tình vào lúc này. Và câu hỏi nên để thị trường bất động sản vận hành theo quy luật hay cần sự can thiệp để tạo đột phá mới vẫn đang bỏ ngỏ.../.