Các dạng "gặp khó"
Thị trường trì trệ trong hơn 3 năm qua cộng với chính sách thắt chặt
tín dụng đã làm cho phần lớn các công ty phát triển bất động sản không
còn đủ nguồn lực để tiếp tục thực hiện các dự án. Tái cấu trúc danh mục
đầu tư và nguồn nhân lực thực hiện các dự án là những thử thách rất lớn
đối với các doanh nghiệp.
Ngay cả một số ít doanh nghiệp có tài chính khá hơn cũng đã nhận ra
rằng, cần phải định vị rõ ràng phân khúc mục tiêu của mình, từ đó xác
định khu vực phát triển quỹ đất, thiết kế quy hoạch và chi tiết từng căn
nhà, tiếp thị phù hợp với phân khúc khách hàng mục tiêu đã lựa chọn. Họ
không chỉ cần hợp tác với các đối tác có năng lực tài chính mà còn phải
có kinh nghiệp phát triển dự án, đặc biệt là các đối tác trong ngành và
phân khúc mục tiêu, am hiểu về thị trường Việt Nam.
Để tìm lối thoát, số các doanh nghiệp đang tính đến chuyện M&A
không phải là ít. Vậy nhưng, lại có không ít rào cản mà xuất phát điểm
lại từ chính từ người bán.
Và những sai lầm khi buộc phải bán dự án
Có một thực tế, bất chấp việc các chuyên gia cho rằng hoạt động M&A
sẽ nở rộ và công khai trong bối cảnh thị trường hiện nay, thông tin về
các thương vụ này hiện vẫn còn rất hạn chế. Chính sự úp mở càng khiến
thị trường khó hơn.
Sở dĩ có chuyện này vì một tỷ lệ lớn các chủ dự án ở Việt Nam vẫn còn
rất nặng tâm lý "bán là thất bại" hay mất thể diện, nên chưa thực sự
thoải mái khi tiếp xúc với các nhà đầu tư, các quỹ đầu tư hay các đơn vị
môi giới. Không vượt qua tâm lý này, các chủ đầu tư đã tự bó buộc mình,
không tung ra các chương trình quảng bá cần thiết để giới thiệu dự án
đến các đối tượng tiềm năng. Thậm chí, có nhiều chủ tòa nhà yêu cầu giữ
lại tên cũ sau khi chuyển nhượng.
Theo ông Marc Towsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, M&A
càng phát triển thì doanh nghiệp càng phải minh bạch thông tin, một điều
mà các doanh nghiệp Việt Nam lâu nay vẫn còn hạn chế. Hầu hết các đối
tác nước ngoài đều có tiêu chuẩn khắt khe về khía cạnh này nên phía bán
cần chuẩn bị dự án có tính pháp lý rõ ràng, cũng như sẵn sàng cho các
hình thức hợp tác, liên doanh hay hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Điều này đặc biệt đúng với những đối tác đến từ các quốc gia phát triển
như: Nhật, Singapore hay Mỹ. Chính tính minh bạch là thước đo sự chuyên
nghiệp và là cơ sở để bên bán, mua có thể gặp được nhau, vậy nên nó là
điều kiện cần thiết nhất trong M&A, ông Marc Towsend cho biết.
Một sai lầm nữa mà vị đại diện này của CBRE nhấn mạnh chính là người
bán có thói quen chào mức giá mình mong muốn hoặc đã từng mong muốn
(thường cao hơn nhiều so với mức có thể chấp nhận) bất chấp sự bất hợp
lý này sẽ khiến người mua bỏ qua thay vì mất thời gian tiếp cận dự án.
"Hãy đặt vị trí mình là người mua rồi hãy đưa ra mức giá chào bán. Hoặc
nhờ một tư vấn độc lập định giá. Thêm vào đó, sự linh hoạt của chủ dự
án khi đưa ra phương án dự phòng để ứng phó với những thay đổi của thị
trường sẽ làm tăng tính hấp dẫn của dự án một cách đáng kể", ông Marc
khuyến nghị.
Hiện tại, CBRE Việt Nam ghi nhận, có 3 lựa chọn mà các nhà đầu tư Việt
Nam đưa ra: bán đứt toàn bộ dự án; bán từng phần dự án; bán toàn bộ công
ty. Theo ông Marc, phương án 2 sẽ khả thi hơn với các nhà đầu tư nước
ngoài. Một lưu ý nữa liên quan đến tỷ lệ cổ phần khống chế.
Theo khuyến cáo của CBRE Việt Nam, thường đối tác nước ngoài luôn muốn
mua cổ phần với tỷ lệ khống chế nên nếu người bán chưa sẵn sàng cho việc
từ bỏ quyền kiểm soát thì không cần mất thời gian tiếp cận nhóm khách
hàng này.
Dự đoán về đối tượng của các thương vụ M&A, ông Marc Towsend cho
rằng, công thức áp đảo sẽ là người bán trong nước và người mua nước
ngoài. Tuy vậy, cũng có cơ hội lớn cho trường hợp cả người bán và mua
đều là nước ngoài hay thậm chí người bán nước ngoài và người mua trong
nước. Thế nhưng, một khi xác định cần phải bán thì điều ông Marc nhấn
mạnh là chủ dự án cần phải có sự chuẩn bị chu đáo để đạt được sự hợp tác
thành công.
Người mua "ngoại" muốn gì?
Các nhà quản lý quỹ Singapore xem thị trường bất động sản Việt Nam như
một trong những điểm đến của năm 2012. Dẫn ra kết quả điều tra này, ông
Leon Cheneval, Giám đốc điều hành Cushman & Wakefield Hà Nội nhìn
nhận, nhu cầu tìm mua dự án hoặc thậm chí công ty chính là cơ hội để các
công ty bất động sản trong nước đẩy mạnh tăng trưởng doanh thu. "Đầu tư
nước ngoài sẽ là một nguồn vốn tốt cho thị trường nếu các chủ dự án nắm
bắt được", ông Leon nói.
Lưu ý rằng, Việt Nam đã mất đi phần nào lợi thế thu hút vốn FDI so với
các nước trong khu vực châu Á như Indonesia, Trung Quốc, nhưng ông Marc
Towsend vẫn tin tưởng, các nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm theo dõi
mọi động thái của Chính phủ Việt Nam. Khi Chính phủ kiềm chế lạm phát ở
mức 10-12%/năm, giảm lãi suất cho vay, khôi phục niềm tin với tiền đồng
Việt Nam, thị trường ổn định, các nhà đầu tư sẽ yên tâm quay lại thị
trường.
Phân khúc nào sẽ được M&A sôi động nhất? Theo ông Marc Towsend, các
nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến dự án căn hộ, những dự án còn dang
dở, hoặc xây thô. Tuy nhiên, lựa chọn phân khúc nào còn tùy vào nhà đầu
tư.
Chẳng hạn, nhà đầu tư Nhật không e ngại những dự án thuê đất, thuê nhà
50 năm; nhà đầu tư phương Tây quan tâm đến dự án căn hộ… Nhìn chung, thị
trường Việt Nam vẫn là thị trường trẻ, dân số phát triển, người tiêu
dùng trẻ, trung lưu vẫn có nhu cầu cao với những dự án nhà ở, căn hộ nên
các dự án này vẫn có nhiều tiềm năng cho các nhà đầu tư.
Điều ông Marc Towsend muốn nhấn mạnh là: "Các chủ đầu tư hãy trở thành
người chơi chủ động hơn trong một cục diện đã khác xưa rất nhiều". Một
khi "chợ" đông người bán, cơ hội có thể vuột qua chỉ trong gang tấc!