Bất động sản khó trở về giá trị thực?

Giá bất động sản sẽ còn tiếp tục giảm

song cũng không nên kỳ vọng giá bán trở về giá trị thực

Ảnh: Hoàng Long

1 tháng người mua nhà "mất đi” 100 triệu đồng

Kể từ quý II-2011, rất nhiều dự án địa ốc và đất nền trên toàn quốc bắt đầu "đại hạ giá”. Tại Hà Nội, dự án Bắc quốc lộ 32 chào bán 200 căn biệt thự với giá từ 31 - 33 triệu đồng/m2, giá này đã được giảm già nửa so với đầu năm. Hay dự án khu đô thị Kim Chung - Di Trạch của Vietracimex chào bán 35 triệu đồng/m2, giảm tới 12-15 triệu đồng/m2.

Các dự án đất nền cũng giảm giá như dự án Sunrise Villas tại Lương Sơn, giá đất nền và biệt thự xây thô chỉ đưa ra từ 1,7 - 2,1 tỷ đồng mỗi căn, trong khi ở thời điểm chưa hình thành, giá có lúc đã lên tới gần 4 tỷ đồng. Xu thế chung buộc các dự án "phải giảm giá” như dự án biệt thự sinh thái tại Cuc Phuong Resort & Spa chỉ còn hơn tỷ đồng mỗi căn. Dự án Nam Đô Complex (Trương Định) chỉ còn giá 22 triệu đồng/m2. Dự án Sails Tower (Hà Đông) chỉ còn 1,4 tỷ đồng/căn và chia làm 8 đợt thanh toán trong 2 năm. Dự án Skyview (Trần Thái Tông, Cầu Giấy) giá bán căn hộ biệt thự du di ở mức 2 - 3 tỷ đồng tùy diện tích.

Thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh cũng không khả quan hơn khi cũng phải giảm giá để tăng tính thanh khoản. Như dự án của Công ty CP Địa ốc Dầu khí giảm giá các căn hộ đến 35%. Dự án An Tiến cũng phải giảm giá bán 20% cho hơn 500 căn hộ. Dự án của Sài Gòn Mekong ngoài giảm giá còn có thêm những chính sách ưu đãi mới như trả góp để có thêm khách hàng...

"Nếu tính ra, cứ 1 tháng kể từ lúc mua nhà, tôi mất đi 100 triệu đồng”, một người mua nhà tại khu đô thị Văn Khê (Hà Đông) cho biết. Theo đó, giá bán căn hộ cách đây chỉ 3 tháng có giá 24,3 triệu/m2 (căn 100m2) mà hiện tại chỉ còn 21 triệu/m2.

Theo TS Lê Đăng Doanh, việc các doanh nghiệp giảm giá bán có nhiều nguyên nhân xuất phát từ nên kinh tế tài chính bị thắt chặt, tín dụng "đen” bị vỡ lở, áp lực từ lãi xuất ngân hàng, dân đầu cơ vỡ mộng giá bán... Thực tế này sẽ khiến cho giá bất động sản sẽ còn tiếp tục giảm. Song cũng không nên kỳ vọng giá bán trở về giá trị thực. Vì khi đó, hệ lụy sẽ cực kỳ nguy hiểm. Bởi, "bong bóng” đã vỡ, sẽ đánh thẳng vào nhiều cơ quan tài chính, ngân hàng trong nước, khiến nền kinh tế tài chính có nguy cơ "khủng hoảng”, trong khi chính phủ sẽ không dễ để điều đó xảy ra.

Ngân hàng sẽ "lãnh đủ”?

Việc các dòng tiền từ các ngân hàng trong nước "đổ” cho thị trường bất động sản trong nhiều năm qua sẽ là rất bất lợi, nếu tiếp tục tính thanh khoản bất động sản không còn chiều hướng tích cực. Tại cuộc hội thảo mới đây nhất của các tổ chức tư vấn bất động sản quốc tế, các nhà nghiên cứu thị trường đã khuyến cáo các ngân hàng trong nước cần làm quen tới thuật ngữ "vỡ nợ bất động sản” khi các khoản vay đáo hạn không thể thanh toán ngày một nhiều. Thậm chí, cả khi các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục hạ giá để tạo ra dòng tiền trả lãi vay ngân hàng, cũng không thể hấp dẫn người mua, thị trường bất động sản "đóng băng” và khi đó ngân hàng sẽ lãnh đủ từ các hệ lụy xấu do thị trường bất động sản đưa lại.

Vẫn câu hỏi, thị trường bất động sản liệu có thể trở về giá trị thực? Ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, các doanh nghiệp bất động sản sẽ chỉ hạ giá tới một mức chấp nhận được, tức ngang bằng mức rủi ro kinh doanh. Còn tiếp tục hạ, tới giá trị thực, tức doanh nghiệp đã phá sản, vì các chi phí "chính quy” và "ngoài luồng” đã đội lên gấp nhiều lần so với giá trị thực tế.

Vậy, với việc giảm giá bất động sản trong thời gian qua các doanh nghiệp đã lỗ chưa. TS. Lê Đăng Doanh cho rằng, các doanh nghiệp chưa lỗ vì các giá trị "ảo” bất động sản vẫn còn là "thật”. Cụ thể như giá đất tại dự án Kim Nội, khởi điểm chỉ 16 triệu đồng/m2. Quá trình mua đi bán lại, qua nhiều nhà đầu tư, giá đã đẩy lên 55 - 60 triệu đồng/m2. Bây giờ trở về 30 triệu đồng/m2, so với giá trị ban đầu, vẫn gần gấp đôi. "Trong thời gian tới đối với thị trường Hà Nội, sẽ còn tiếp tục hạ đúng nghĩa chứ không phải hạ từ các kỹ thuật thu tiền trước hay chiết khấu dòng tiền”.