Bất động sản Hà Nội lao dốc

Theo nhận định của các chuyên gia, bất động sản Hà Nội đang ngấm đòn tín dụng do nguồn vốn vay bất động sản bị siết chặt và lãi suất cho vay của ngân hàng đang bị đẩy lên quá cao, tới gần 27%/năm.

Đó là thực tế ở nhiều dự án chung cư trên địa bàn Hà Nội. Nhiều dự án rơi vào cảnh ế ẩm cả một thời gian dài. Điển hình là tổ hợp chung cư Usilk City đình đám của chủ đầu tư Sông Đà Thăng Long nằm trên trục đường Lê Văn Lương kéo dài.

Được quảng cáo hoành tráng như khi hoàn thành sẽ là công trình xây dựng quy mô lớn với 13 toà nhà cao tầng hiện đại từ 25-50 tầng với 2.500 căn hộ phục vụ nhu cầu sinh hoạt và làm việc của hơn 10.000 người, nhưng được mở bán từ hơn 2 năm nay, việc tiêu thụ hàng vẫn rất khó khăn.

Hiện dự án đang ký ở dạng hợp đồng vay vốn, đã xây dựng đến tầng 10, giá bán dao động từ 1.080 – 1.200USD/m2, tương đương khoảng gần 27 triệu đồng/m2, nhưng nhiều khách hàng tham gia dự án từ thời gian đầu (nghĩa là đã theo đuổi dự án gần 3 năm nay) đang chào bán bằng giá gốc mà vẫn không tìm được khách mua.

Để cải thiện tình hình, nhiều chủ đầu tư dự án đã chấp nhận chiết khấu, giảm giá để thoát hàng. Trong đó, mức chiết khấu cao nhất thuộc dự án Rừng Cọ – Ecopark 12%, sau chiết khấu mức giá chỉ còn 18-23 triệu đồng/m2.

Nhiều dự án căn hộ cao cấp khác tại Hà Nội còn áp dụng chiêu khuyến mãi, tặng quà để đẩy nhanh tốc độ bán hàng như Dự án Richland Southern của CTCP Lâm Viên, Dự án Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Đông) của Cty TNHH Capitaland Hà Thành, Dự án Indochina Plaza (Xuân Thủy, Cầu Giấy)... đều đã thực hiện giảm giá, chiết khấu giá bán từ 5 đến 10% cho khách hàng, dãn tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ; dự án chung cư cao cấp FLC Landmark Tower (đường Lê Đức Thọ, Từ Liêm) hỗ trợ khách hàng gói tín dụng ưu đãi lên đến 85% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ..., song việc tiêu thụ hàng cũng rất khó khăn.

Các chung cư giá bình dân như dự án Khu nhà ở Kiến Hưng trên trục đường 70 có giá từ 20,5-21 triệu đồng/m2; dự án chung cư Tân Tây Đô, AZ Thăng Long nằm trên trục quốc lộ 32 có mức giá chào bán 16 – 18 triệu đồng/m2 giao dịch cũng giảm mạnh so với thời điểm đầu năm. Các giao dịch thành công rất ít.

Theo CBRE VN, bên cạnh nguyên nhân tín dụng cho vay bất động sản bị siết chặt, có nguyên nhân từ việc nguồn cung phân khúc căn hộ tăng mạnh trong quý I/2011 (ước tổng nguồn cung thứ cấp là 44.000 căn, tăng 12% so với quý IV/2010) đã đẩy thị trường căn hộ rơi vào tình cảnh này.

Đất nền giảm mạnh

Theo giới đầu tư bất động sản, các giao dịch đất dự án đã có dấu hiệu chững lại từ cuối tháng 4.2011, nhưng thực sự giảm mạnh và lao dốc từ giữa tháng 5 đến nay. Ở nhiều dự án, mức rao bán liên tục được thay đổi, không phải như trước đây, mỗi ngày tăng một giá mà là mỗi ngày một giảm. Điển hình nhất trên thị trường là mức giảm mạnh tại các dự án thuộc phía tây Hà Nội như Gleximco, Dương Nội, Văn Khê, Văn Phú, hay các dự án trục quốc lộ 32 như Kim Chung - Di Trạch, Vân Canh (Hoài Đức)...

Theo thống kê của một sàn bất động sản Hà Nội, hiện giá đất nền dự án Kim Chung - Di Trạch đang dẫn đầu về tốc độ lao dốc do giá trước đây đã bị giới đầu cơ “làm xiếc” đẩy lên quá cao. Hiện giá một mét vuông đất liền kề đường lớn có giá 48 triệu đồng/m2; đường nhỏ 40 triệu đồng/m2, mức độ giảm từ 6-9 triệu đồng/m2 so với thời điểm tháng 4.2011.

Ở khu vực trục đại lộ Thăng Long, dự án Geleximco đang giảm mạnh nhất tới gần 8 triệu đồng/m2, với mức giá khoảng trên 40 triệu đồng/m2 đường nhỏ khu A; khu B, C cũng chỉ còn chưa đến 50 triệu đồng/m2, trong khi cùng các lô đất này cách đây một tháng đều được hét tuỳ loại xấp xỉ gần 60 triệu đồng/m2. Các dự án khu đô thị Văn Khê, Văn Phú gần đến giao đoạn giao nhà cũng giảm mạnh, từ 3-5 triệu đồng/m2 không có giao dịch.

Theo nhận định của giới đầu tư, thị trường đang khan hiếm tiền mặt. Nhiều chuyên gia cho rằng, trong 1-2 tháng tới là thời điểm các dự án đến giai đoạn bắt buộc phải nộp tiền theo tiến độ nếu không muốn bị chủ đầu tư phạt lãi suất; nhiều khoản vay đến giai đoạn phải đáo hạn ngân hàng và tới đây sẽ có một cuộc tháo chạy của nhà đầu tư khỏi thị trường.

Theo ông Nguyễn Bá Ân - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), thời điểm này chính là cơ hội cho người có tiền thực, nhu cầu thực. “Thời điểm này ai có tiền thực đầu tư là tốt nhất, vì đây là thời điểm thị trường bất động sản đang trở về dần với giá trị thực, giá trị ảo đang bị mất dần đi” - ông Ân nói.