Bất động sản hạ giá: tín hiệu tích cực!

Việc hạ giá bán BĐS hiện nay cần được xem như tín hiệu tốt hơn là tín hiệu xấu cho thị trường BĐS Việt Nam. Ảnh minh hoạ. Ảnh: Tùng Quang

Hai căn bệnh trầm kha: nóng sốt hoặc đóng băng

Với một đất nước đang phát triển có đến 85 triệu dân và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng như ở Việt Nam thì nhu cầu BĐS rất cao, đặc biệt là phân khúc bất động sản giá rẻ và trung bình. Trong khi đó nguồn cung BĐS vốn đã thấp lại liên tục bị đầu cơ, ghìm giữ, càng trở nên rất hạn hẹp. Nhu cầu cao, nguồn cung thấp đã dẫn đến tình trạng hoặc đóng băng hoặc nóng sốt trên thị trường BĐS Việt Nam. Cụ thể, khi thị trường thuận lợi, nhu cầu tăng cao sẽ làm giá tăng, giá tăng cộng với nguồn cung thấp sẽ gây nên tình trạng nóng sốt. Ngược lại, khi thị trường không thuận lợi, nhu cầu giảm trong khi nguồn cung vẫn thấp sẽ làm cho mức giá không giảm đáng kể, sự chênh lệch về mức giá kỳ vọng giữa người mua và người bán sẽ làm giao dịch sụt giảm dẫn đến tình trạng đóng băng trên thị trường.

Rõ ràng, sự nóng sốt hoặc đóng băng trên thị trường BĐS nước ta xuất phát từ chính yếu kém của thị trường này. Nhưng cần phải khẳng định rằng việc tài trợ vốn cho hoạt động đầu cơ BĐS của các ngân hàng đã làm cho tình trạng này thêm trầm trọng. Ngoài ra, khi các ngân hàng hậu thuẫn nguồn vốn cho các doanh nghiệp BĐS một cách quá mức đã hình thành “rủi ro đạo đức” trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Việc huy động vốn vay dễ dàng, tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu rất cao và “trách nhiệm hữu hạn” đối với phần vốn góp ít ỏi đã làm cho các doanh nghiệp này có động cơ không chỉ thực hiện các hoạt động đầu tư rủi ro, mà còn theo đuổi các dự án có suất sinh lợi kỳ vọng thấp nhưng có lợi nhuận cao trong trường hợp thành công. Giả định rằng, doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu là E, phải đi vay để đầu tư dự án và tổng số tiền phải trả khi dự án hoàn thành là D, doanh thu ròng dự án là R. Nếu sau khi đầu tư D+E < R thì doanh nghiệp có lợi, ngược lại nếu D+E > R thì doanh nghiệp bị lỗ, mất đi phần vốn góp của mình và có thể phá sản. Tuy nhiên, do tỷ lệ vốn góp E là rất thấp so với vốn vay D, trong khi dự án nếu thành công sẽ tạo ra doanh thu R rất lớn và do đó lợi nhuận rất cao đã làm cho các doanh nghiệp BĐS có xu hướng đầu tư rủi ro.

Ngoài ra, tâm lý “sợ đổ vỡ” nếu buộc các doanh nghiệp BĐS trả nợ bằng mọi giá của các ngân hàng thương mại và sau đó là của ngân hàng Nhà nước đã hình thành nên tâm lý “được hệ thống ngân hàng bảo lãnh ngầm” trong các doanh nghiệp BĐS. Có nghĩa là nếu thị trường thuận lợi, dự án thành công thì các doanh nghiệp BĐS được hưởng lợi lớn, ngược lại thị trường bất lợi thì các NHTM sẽ tiếp tục bơm vốn cho các doanh nghiệp BĐS đến khi thị trường thuận lợi. Điều này càng khuyến khích các doanh nghiệp BĐS đầu tư rủi ro hơn bởi nếu thành công thì hưởng lợi lớn (cho dù xác suất thành công ngày càng thấp) nhưng nếu thất bại thì hệ thống ngân hàng, mà thực chất là nền kinh tế sẽ gánh chịu thay. Đây là lý do tại sao ngành kinh doanh BĐS ngày càng rủi ro và tín dụng BĐS ngày càng xấu.

Tín hiệu tích cực

Việc các doanh nghiệp BĐS hạ giá bán dưới áp lực thanh khoản, áp lực trả nợ ngân hàng cho thấy tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hàng Nhà nước trong thời gian qua. Điều này đã phần nào khẳng định hai vấn đề: thứ nhất, ngành BĐS Việt Nam đang sống quá phụ thuộc vào nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng, và ở chừng mực nào đó các doanh nghiệp BĐS không quan tâm đúng mức rủi ro tài chính trong kinh doanh BĐS. Thứ hai, BĐS Việt Nam đang bị định giá cao và cần phải giảm giá để thị trường có trạng thái cân bằng cung cầu mới.

Trong thời gian dài, thị trường BĐS được nuôi dưỡng bởi nguồn vốn bất tận từ hệ thống ngân hàng, nguồn vốn này được chống lưng bằng chính sách tiền tệ mở rộng quá mức. Điều này đã nuôi dưỡng tâm lý ỷ lại của các doanh nghiệp BĐS đối với nguồn vốn hệ thống ngân hàng, làm cho các doanh nghiệp BĐS ngày càng kinh doanh rủi ro, vay nợ ngày càng cao. Do đó khi chính sách tiền tệ được thắt chặt dưới áp lực lạm phát, nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng bị hạn chế, các doanh nghiệp BĐS đối mặt với nguy cơ mất thanh khoản và phá sản ngày càng cao. Kết quả là chất lượng tài sản của các doanh nghiệp BĐS ngày càng xấu và chất lượng nợ xấu trong lĩnh vực BĐS của hệ thống ngân hàng ngày càng tăng.

Có thể khẳng định rằng đây là thời điểm xấu nhất của thị trường BĐS trong nhiều năm trở lại đây. Vì vậy, sẽ không có gì lạ nếu các doanh nghiệp BĐS, các ngân hàng và thậm chí các quan chức ngành xây dựng kêu gọi cứu thị trường BĐS. Việc cứu thị trường BĐS có lẽ là việc cần làm nhưng nên bằng cách đưa thị trường này ngày càng phát triển theo hướng cung – cầu xích lại gần nhau hơn nhằm đảm bảo doanh nghiệp bán được và người mua nhà có đủ khả năng mua, có nghĩa là phải tiếp tục hạ mức giá BĐS về giá trị thực. Để làm được điều này thì không còn cách nào khác, ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục hạn chế tín dụng đổ vào BĐS, buộc các doanh nghiệp giảm giá bán và do đó cung thật và cầu thật gặp nhau để giải quyết phần nào nhu cầu nhà ở cho người dân và cũng giúp làm sạch tài sản xấu trong “báo cáo tài chính thật” của các doanh nghiệp BĐS lẫn trong hệ thống ngân hàng.

Tiếp tục hạn chế tín dụng BĐS chắc chắn sẽ làm cho một số doanh nghiệp BĐS phá sản và đây cũng là điều nên làm, bởi vì cần phải đưa kỷ luật thị trường vào thị trường vốn thiếu kỷ luật này. Chỉ khi nào kỷ luật thị trường được thực thi thì các doanh nghiệp BĐS mới hết đầu tư rủi ro và do đó hạn chế tình trạng “rủi ro đạo đức” trên thị trường BĐS. Người hưởng lợi của quá trình tăng cường kỷ luật thị trường này không ai khác là chính các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà và sau đó là toàn nền kinh tế. Vì vậy, việc hạ giá bán BĐS hiện nay cần được xem như tín hiệu tốt hơn là tín hiệu xấu cho thị trường BĐS Việt Nam.