Bất động sản, đừng kỳ vọng vào cầu ngoại

Điểm mới của Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần thứ tư là quy định cho phép người Việt Nam ở nước ngoài, cá nhân và tổ chức nước ngoài được mua không hạn chế số lượng nhà ở các dự án thương mại, khu đô thị mới, bất động sản du lịch và nâng thời hạn sở hữu từ 50 năm lên 70 năm. Chính sách mở cửa cho đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà liệu có giúp thị trường bất động sản ấm lên?

Cho đến nay, vẫn chưa có khảo sát chính thức về nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam - Ảnh: Lê Toàn

Quy định đã đủ mở?

Trao đổi với ĐTCK, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Nhà ở, Bộ đã tham khảo các loại hình sở hữu bất động sản cho người nước ngoài của nhiều nước trên thế giới, trong đó có các quốc gia có đặc điểm tương đồng với Việt Nam như Trung Quốc, Thái Lan, Singapore, Indonesia. “Tùy theo điều kiện của từng nước mà chính sách họ ban hành sẽ khác nhau, không có công thức chung cho bất kỳ quốc gia nào. Nhưng những quy định trên là phù hợp với điều kiện của Việt Nam”.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng khẳng định, Dự thảo Luật cho phép người nước ngoài được mua không giới hạn số lượng nhà ở thương mại, còn dự án nhà ở xã hội có nhiều ưu tiên của Nhà nước đương nhiên phải dành cho công dân Việt Nam đang có khó khăn về nhà ở.

Nhìn nhận về quy định liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, quy định về trường hợp người nhận thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được hưởng giá trị của nhà ở đó đồng nghĩa với việc người được thừa kế chỉ được hưởng tài sản trên đất, chứ không phải là giá trị nhà và đất, trong khi họ phải mua cả giá trị quyền sử dụng đất vì Luật quy định “giá mua không thấp hơn mức giá do Chính phủ quy định tại thời điểm hiện hành”. Theo ông Châu, quy định này chỉ phù hợp với nhà chung cư, còn nhà mặt đất thì không, do vậy gây khó cho người nước ngoài khi nhận thừa kế bất động sản là nhà đất. Trong khi đó, người nước ngoài không chỉ có nhu cầu sở hữu chung cư mà cả nhà đất để tiện mở văn phòng, kinh doanh.

Đồng quan điểm, ông Trần Hải Minh, Tổng giám đốc Công ty TECCO nhận định: “Thực chất, quy định trên không khuyến khích người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà chỉ giải quyết được nhu cầu sở hữu nhà ở cho một số trường hợp cần thiết. So sánh với các quốc gia trong khu vực, mặt bằng giá bất động sản của Việt Nam vẫn đắt đỏ hơn, trong khi điều kiện mua vẫn ngặt nghèo nên khó hấp dẫn được người nước ngoài. Người nước ngoài sẽ không dễ dàng bỏ ra một đống tiền để mua nhà đất, nhưng khi có vấn đề chỉ được sở hữu tài sản trên đất. Trong khi trên thực tế, ở các thành phố lớn thì giá trị đất mới lớn, còn tài sản trên đất không đáng kể”.

Có giúp thị trường ấm lên?

Trả lời câu hỏi của ĐTCK về việc chính sách nới rộng điều kiện cho người nước ngoài sở hữu bất động sản liệu có là nhân tố giúp thị trường bất động sản ấm lên, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định, việc nới rộng chính sách về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài nhằm góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản, tăng sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Người nước ngoài được quyền sở hữu bất động sản đồng nghĩa với việc họ không còn phải nhờ người đứng tên như trước đây, tránh được những rắc rối tranh chấp, kiện tụng nảy sinh từ điều này.

“Tuy nhiên, nếu có bán được vài trăm căn hộ cho người nước ngoài cũng không thể làm thị trường bất động sản ấm lên”, ông Nam nhìn nhận.

Cho đến nay, chưa có khảo sát chính thức nào về nhu cầu sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà & thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện có khoảng 21.000 người nước ngoài trong số 80.000 người nước ngoài sinh sống và làm việc ở Việt Nam đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, đây chỉ là con số thống kê số người nước ngoài đủ điều kiện mua nhà, không đồng nghĩa với số người nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Một số công ty nghiên cứu thị trường cũng đưa ra con số khoảng 100.000 kiều bào mong muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng không đưa ra dẫn chứng thuyết phục về nguồn của con số trên.

Khi chưa có số liệu khảo sát chính xác về nhu cầu sở hữu nhà của người nước ngoài thì những tranh luận, nhận định, đánh giá vẫn chỉ nằm ở phép so sánh mà thôi. Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng, dẫu cho dự thảo Luật đã phần nào nới lỏng hơn điều kiện sở hữu nhà cho người nước ngoài nhưng so với các quốc gia láng giềng chúng ta vẫn còn khép chặt. Đơn cử như Thái Lan hay Singapore, người nước ngoài có quyền giao dịch bán, cho thuê, tặng, thuê lại như công dân của nước đó. Trong khi, ở Việt Nam vẫn có sự phân biệt nếu bất động sản được chuyển nhượng hoặc thừa kế.