Bất động sản đến hồi tan băng?

Diễn đàn báo chí mới đây thông tin về việc một đơn vị nghiệp vụ của Ngân hàng Nhà nước sau khi kiểm tra 10 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đã phát hiện một số doanh nghiệp đang chịu sức ép nặng nề về các khoản nợ ngân hàng. Thiếu vốn trầm trọng, sức ép lãi suất, sức ép trả nợ dồn các đơn vị kinh doanh bất động sản vào thế bí. Vì vậy, giảm giá là đối sách tốt nhất lúc này. Mức giảm 5 - 10% hay 15% là khá phổ biến từ nhiều tháng qua, nhưng mới chỉ là ném viên đá nhỏ xuống hồ lớn, chưa đủ hấp dẫn để lay chuyển nhà đầu tư. Thế nên mới đây, tại TP Hồ Chí Minh xuất hiện một số chủ đầu tư cố tình gây sốc cho nhà đầu tư, khi giảm giá bất động sản tới 35%, như dự án của Công ty cổ phần địa ốc Dầu khí, Dự án bất động sản công ty Sài Gòn Mêkông.

Câu hỏi đặt ra là với cách gây sốc như thế, thì liệu thị trường bất động sản đã đến hồi tan băng? Câu trả lời có lẽ phụ thuộc vào chính hành động của các chủ đầu tư đã sẵn sàng chia sẻ lợi ích với người mua hay chưa. Nói cách khác, chủ đầu tư đã giảm giá về sát giá trị thực của bất động sản hay chưa? Nếu vẫn còn kênh nhau về lợi ích, coi nhẹ lợi ích của người mua, thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục bao trùm tâm lý chờ đợi và chờ đợi.

Hãy nhìn vào bản chất phía sau các tuyên bốë giảm giá bất động sản được các chủ đầu tư lớn tiếng công bố để lý giải xem vì sao nhà đầu tư vẫn chờ đợi. Bởi một căn hộ chung cư trước đây chủ đầu tư bán giá 2 tỷ đồng, đóng tiền làm 5 đợt trong 2 - 3 năm. Nay chủ đầu tư giảm giá 15%, nhưng người mua phải trả ngay một nửa đến 70% khoản tiền phải trả. Nếu đem lượng tiền phải thanh toán ngay này gửi ngân hàng với lãi suất như hiện nay, thì tính ra khoản tiền thực trả đến lúc người mua nhận nhà không hề rẻ hơn mức 2 tỷ đồng ban đầu. Dễ thấy trong trường hợp này, người mua nhà đất không hề được lợi. Hay nói cách khác là giá bất động sản không hề giảm như thông báo, mà chỉ là chiêu thức của chủ đầu tư để đẩy hàng nhanh.

Điểm thứ hai khiến người mua bất động sản có quyền chờ đợi là bởi ngay cả khi bất động sản giảm giá sốc từ 30 - 35% so với giá ban đầu, thì cũng chưa chắc chủ đầu tư đã lỗ. Do đó cũng chưa thể khẳng định, giá bất động sản sẽ không giảm tiếp. Cũng không lấy gì làm giật mình với nhận định này, bởi có dự án mặc dù đã bán qua tay qua ba ông chủ, mà giá bán thời điểm này vẫn giảm tới ¼ so với giá ban đầu. Thế mới biết, các chủ đầu tư bất động sản gặt hái siêu lợi nhuận.

Một điểm nữa khiến nhà đầu tư băn khoăn xem đã nên đổ vốn vào bất động sản lúc này chưa. Bởi do cơ quan quản lý vẫn siết chặt tín dụng với bất động sản, thị trường chưa khởi sắc rõ rệt, trong khi lại có những kênh đầu tư an toàn hơn như gửi tiết kiệm với lãi suất 14%/năm. Hơn nữa, dù sao đến thời điểm này, cũng mới có một vài dự án giảm giá khủng, chưa phải là đồng loạt. Những dự án này đều tập trung ở thị trường TP Hồ Chí Minh, còn thị trường Hà Nội và phía Bắc, cũng chưa thấy có dự án nào giảm giá mạnh đến thế.

Trong khi người mua có lý do để chờ đợi, thì các chủ đầu tư bất động sản đang mang gánh nặng về nợ, tâm lý chờ đợi của thị trường. Nguyên nhân do tình trạng này càng kéo dài, thì càng thiệt hại lớn với chủ đầu tư. Vì thế, cánh cửa duy nhất để doanh nghiệp bất động sản bước ra khỏi khó khăn này, tìm kiếm cơ hội mới, là chia sẻ mạnh về lợi ích với người mua. Nếu khư khư lợi ích cho riêng mình, chủ đầu tư sẽ phải trả giá. Bởi không bán được bất động sản, không trả được gốc và lãi cho ngân hàng, tài sản sẽ bị ngân hàng bán đi để thu hồi nợ.

Song, từ xưa đến nay, người mua vẫn biết tiền nào của đấy. Những sản phẩm giá giảm sốc chủ yếu vẫn đang trong quá trình triển khai, nên vẫn còn cửa để chủ đầu tư lách, tiết giảm chi phí bằng mọi cách để khỏi lâm vào cảnh ra về tay không. Và như vậy, người mua nhà đất có quyền đặt dấu hỏi về chất lượng sản phẩm có giảm hay sai khác so với cam kết ban đầu hay không.