Bất động sản đang như hổ rình mồi

Thông tin trên thị trường bất động sản (BĐS) vẫn vừa ủ ê vừa nhiễu loạn, đến nỗi tại Ngày hội đầu tư tổ chức tại TP.HCM ngày 16-2, đã có nhiều ý kiến khá lo lắng về sự phát triển của thị trường BĐS. Trong khi đó, thị trường chứng khoán (TTCK) lại đang bò lên một cách “bài bản”. Xem ra bài toán đầu tư vào kênh nào và như thế nào, vốn đã quá khó khăn vào năm trước, đến năm nay lại được bổ sung một đánh đố mới.

Những tín hiệu “lạ”

Nhưng nói gì thì nói, so với nửa cuối năm 2011, khi hầu hết các thị trường đầu cơ đều say sưa trong giấc ngủ đông, đến nay tình hình có vẻ đã hơi có chút khí sắc. Ai cũng biết là giữa các thị trường này có quan hệ tác động tương hỗ lẫn nhau, cái này kéo theo cái kia.

Đặt ra câu hỏi: “Giá BĐS ra sao khi chứng khoán hồi phục?” là đã loại trừ chữ “nếu”. TTCK tuy vẫn còn đang răng cưa đánh đố nhà đầu tư nhưng đã thực sự lập đáy vào trung tuần tháng 1-2012. Đó không chỉ là một giả định mà về thực chất giống như một “mệnh lệnh”.

Bởi nếu chứng khoán không phục hồi mà vẫn tiếp tục trôi trượt trong cơn ác mộng ban ngày như trong nguyên năm 2011, chắc chắn BĐS sẽ không còn lối thoát nào trong năm nay. Khi đó, nhiều doanh nghiệp BĐS có thể lâm cảnh vỡ nợ, chịu cảnh phát mãi và lâm vào tình thế phá sản không còn lời nào để tự bào chữa.

Hiện nay giá đất nền ở cụm dự án 13A-B-C-E tại huyện Bình Chánh giảm mạnh. Ảnh: HTD

Nhưng nếu TTCK phục hồi, kéo theo cả thị trường BĐS trong năm 2012 thì sao? Không phải là không có những nhận định của các chuyên gia về một kịch bản như thế. Chỉ có điều, không khí quá trầm lắng của nhà đất đã khiến cho những người lạc quan nhất cũng trở nên hết sức kiềm chế trái tim.

Tuy nhiên, hy vọng vẫn cứ phải là hy vọng. Nếu vào đầu năm nay hy vọng đó chỉ tựa như sự hoang tưởng thì sau đúng một tháng (tính theo số phiên giao dịch) từ ngày TTCK lập đáy đến nay, trên thị trường BĐS cũng đang bắt đầu hiện ra những tín hiệu lạ.

Vào tuần lễ thứ hai sau tết, giá đất nền ở hai dự án Phú Mỹ ven sông (quận 7) và Cotec Phú Xuân (huyện Nhà Bè) bắt đầu nhích nhẹ. Tuy chỉ là rất nhẹ, song tính đồng pha ở hai dự án cùng khu Nam Sài Gòn đã phát ra một tín hiệu chuyển biến nhỏ đối với khu vực này sau một thời gian mặt bằng giá gần như đi ngang. Tất nhiên, hãy còn quá sớm để quy kết cho một sự phục hồi nào đó từ tín hiệu trên.

Cùng với dấu hiệu tăng giá như trên lại là một dấu hiệu khác trái chiều: Giá đất nền lao dốc ở cụm dự án 13A-B-C-E tại huyện Bình Chánh. Năm 2011, cụm dự án 13 đã nằm trong tình trạng thảm hại. Điều đáng bàn là trong bối cảnh không xuất hiện thêm thông tin xấu hơn cho thị trường BĐS TP.HCM nói chung và khu Nam nói riêng thì tình trạng lao dốc của cụm dự án này đã diễn ra trong suốt 4-5 tuần qua. Riêng giá đất nền của dự án 13B giảm mạnh nhất, mất đến 2,5-3 triệu đồng/m2.

Cũng trong khi đó, kể từ ngày chính thức thông xe hầm Thủ Thiêm, giá đất nền ở quận 2 tịnh tiến dần đều, cho dù thanh khoản gần như… bằng 0. Điều gì đang xảy ra?

Đánh giá xuống, gom hàng và… “chờ thời”

Có thể lưu ý rằng vào đầu năm 2012, trên TTCK cũng đã hiện ra những tín hiệu “lạ”. Sự lạ ở đây - đầu tiên thuộc về chính sách, sau đó phát xuất từ những biến động trong nội tại thị trường như lượng mua vào cổ phiếu quỹ, xu thế mua ròng liên tục của nhà đầu tư nước ngoài, một số cổ phiếu nhỏ và vừa có sức tăng liên tục, hiện tượng “xanh vỏ đỏ lòng” có xu hướng giảm dần…

Còn đối với thị trường BĐS, thậm chí yếu tố chính sách còn đi trước và rõ ràng hơn rất nhiều so với TTCK. Đầu tháng 12-2011, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Chỉ thị 2196 về một số giải pháp hỗ trợ cho BĐS. Chỉ có điều, sau chỉ thị này thị trường BĐS lại chìm trong sự im lặng đáng sợ.

Nhưng với khả năng TTCK phục hồi, một kịch bản như năm 2009 có thể tái hiện trong năm 2012 này đối với TTCK và liên đới giữa chứng khoán với BĐS. Với đà hồi phục của TTCK, cho dù chỉ số tăng không mạnh nhưng ít nhất tâm lý chứng khoán sẽ hỗ trợ cho tâm lý “mua và giữ” của giới đầu tư, đầu cơ BĐS.

Năm 2009, kể từ cuối tháng 2, khi TTCK bắt đầu phục hồi, giá BĐS ở cả Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã không còn giảm nữa. Tại TP.HCM, thậm chí những dự án An Phú - An Khánh ở quận 2 và Him Lam - Kênh Tẻ ở quận 7 đã có mức hồi phục khá tốt trong hai tháng liên tiếp sau đó - khoảng 30% so với đáy của chúng.

Trái ngược với tâm trạng kiên nhẫn chờ đợi của phần đông giới đầu tư BĐS, tính nhiễu loạn thông tin lại thỉnh thoảng xuất hiện trong thời gian gần đây. Một số thông tin thuần túy mang sắc màu bi quan, thậm chí nhắc lại điệp khúc “sụp đổ” của thị trường BĐS mà vào quý II-2011 đã xuất hiện quá nhiều. Tuy vậy, S. - một nhân vật đầy kinh nghiệm xương máu của làng BĐS TP.HCM, chỉ cười: “Thủ thuật đánh xuống để gom hàng mà…”. Liên hệ với cảnh hoạt náo lao dốc ở cụm dự án 13A-B-C-E tại Bình Chánh, dấu hiệu làm giá xuống lại đang lộ ra khá rõ.

Những hiện tượng tưởng như nghịch lý có khi lại mang tính logic đặc thù của nó. Ở TP.HCM, đã một năm rưỡi qua giá đất nền khu Đông theo chiều hướng tăng dần, còn mặt bằng giá khu Nam gần như đi ngang, bất chấp hiện tượng giảm mạnh giá bán căn hộ An Tiến ở Nhà Bè và Petro Landmark ở quận 2 vào đầu tháng 11-2011.

Thế tương quan như trên cho thấy thị trường BĐS giống với hình dạng một con hổ đang nằm phục rình mồi hơn là con đại bàng gãy cánh. Tất cả đều đang chờ đợi một “sự biến”, hoặc từ động thái giảm lãi suất, hoặc từ một kênh đầu tư khác như TTCK…