Bất động sản Đà Nẵng: Vì sao “càng gồng càng lỗ”?

Dĩ nhiên không phải ai cũng chấp nhận điều này. Một số sàn giao dịch, nhà tư vấn đang đưa ra những nhận định lạc quan về viễn cảnh bất động sản Đà Nẵng sau năm 2021, với hy vọng sẽ tạo niềm tin cho dư luận.

Song, liệu các nhà đầu tư đang chật vật với những dự án đất nền, biệt thự du lịch đang trĩu nặng vốn vay có đủ sức đi đến được điểm hẹn ấy không? Câu hỏi này không dễ trả lời.

Thực tế cho thấy, số lượng giao dịch bất động sản tại Đà Nẵng đang tiếp tục giảm vì người bán không tìm ra người mua.

Đất nền cũng chết!

Nhiều nhà đầu tư cho biết, nói đến bất động sản Đà Nẵng và cả miền Trung là nói đến đất nền. Dù thị trường có tiêu cực đến thế nào, đây vẫn là phân khúc luôn có giao dịch nhất định.

Điều này là do tâm lý của người bản địa luôn đề cao việc sở hữu đất, coi nhẹ các dạng tài sản liên quan đến đất như nhà chung cư, căn hộ thương mại.

Từ năm 2015 trở lại đây, thị trường bất động sản Đà Nẵng ghi nhận một làn sóng tăng mạnh về giá nhà đất, trong đó đất nền chiếm vị trí quan trọng.

Khu vực Hòa Xuân (Đà Nẵng) vốn sôi động đất nền, đến nay hầu như im lắng.

Giá đất nền tập trung ở các khu vực mới chỉnh trang đô thị đều tăng vọt bất ngờ. Nhiều khu vực giá đất nền tăng từ 3-10 lần sau vài năm giao dịch, như Hòa Xuân (Cẩm Lệ), sông Cổ Cò (Ngũ Hành Sơn).

Hệ lụy là từ năm 2018, chênh lệch giữa giá thị trường nhà đất và khả năng tích lũy tài chính của người địa phương vênh cao, khiến thị trường tự nhiên không còn sôi động nữa.

Lý giải điều này, một nhà tư vấn đã dẫn số liệu từ Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam để so sánh giá đất các đô thị lớn trên thế giới với thu nhập người dân sở tại năm 2019. TP.HCM là điển hình ở Việt Nam với mức vênh giá nhà đất tương đương với 23 năm tích lũy của người dân.

Độ vênh này dựa vào thu nhập bình quân của người dân TP.HCM khá cao. Khi đặt phép toán này ở Đà Nẵng, vấn đề nghiêm trọng hơn nhiều.

Bình quân giá các lô đất ở khu vực mới phát triển đô thị của Đà Nẵng dao động tầm 3 tỉ đồng/100 m2, trong khi một gia đình ở Đà Nẵng chỉ có tích lũy dư ra tầm 5 triệu đồng/tháng. Như thế, để sở hữu được một lô đất, người dân Đà Nẵng cần 50 năm.

Khoảng cách này đã khiến các nhà “đầu tư lướt sóng” bên ngoài nhận ra cơ hội tăng lợi nhuận với nhà đất Đà Nẵng không còn. Họ dần thoái khỏi thị trường, chỉ còn lại những nhà đầu tư thứ cấp tại Đà Nẵng.

Giao dịch trên thị trường thời gian qua giảm thấp, các nhà đầu tư phải cầm cự từ giữa năm 2019. Dịch bệnh Covid-19 giáng thêm một đòn chí mạng, khiến nhiều nhà đầu tư chới với.

Sẽ còn khó khăn

Phân tích thêm tình hình, các nhà tư vấn chỉ ra 3 yếu tố khiến bất động sản Đà Nẵng còn gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới.

Thứ nhất, nhà đầu tư bên ngoài đang quan sát, chờ thị trường thật sự kiệt quệ “mới nhảy vào thôn tính”, nên sẽ không có chuyện họ bỏ vốn cho thị trường trong thời gian tới.

Dịch bệnh cũng cắt đứt cơ hội với các khoản vay mượn từ bên ngoài do kinh tế thế giới chao đảo. Do đó, các nhà đầu tư tại chỗ phải tự xoay xở. Đây là lý do để Đà Nẵng phát sinh biến cố như vụ đường dây vay nặng lãi với hàng chục đại gia đang bị cảnh sát điều tra.

Thị trường bất động sản Đà Nẵng giao dịch ảm đạm, phân khúc đất nền tụt giá liên tục.

Thứ hai, bởi giá trị đất nền vượt quá xa giá trị vốn có, nên giao dịch nhà đất ở Đà Nẵng chững lại, chỉ còn trông vào những người có nhu cầu nhà ở thực sự.

Song với khoản tiền tầm 2 tỉ đồng, nhiều người đã có thể mua được một mảnh đất nhỏ trong hẻm ở khu vực trung tâm Đà Nẵng, nơi họ còn có thể mưu sinh làm ăn. Do đó, họ sẽ không bỏ vốn mua các lô đất vùng ven, nơi hạ tầng giao thông đi lại còn cách trở, cư dân thưa thớt.

Thứ ba, dư luận đang đánh điểm trừ với đất đai Đà Nẵng, làm tâm lý nhà đầu tư dao động, tình hình thêm ách tắc với hai chiều thông tin đối nghịch. Hiện tại, đã xuất hiện một số đồn đãi tiêu cực về giá đất Đà Nẵng, khiến nhà đầu tư thêm sợ hãi.

Trong bối cảnh ấy, bất động sản Đà Nẵng càng về cuối năm sẽ càng nặng nề, khả năng hồi phục rất khó xảy ra. Đó là chưa kể những ảnh hưởng từ những sự kiện liên quan đến đất đai tại địa phương, cộng với tình hình kinh tế toàn cầu suy thoái làm “giá vàng tăng vọt, chứng khoán đỏ sàn”. Những nhà đầu tư bất động sản Đà Nẵng “càng gồng càng lỗ” là điều khó tránh!