Bất động sản có phải thực sự là “hậu vệ” trong cuộc chiến với lạm phát?

Lạm phát đang đạt mức cao nhất trong nhiều thập kỷ qua tại nhiều quốc gia, khi kinh tế thế giới chịu nhiều biến động và tương lai không chắc chắn do diễn biến khó lường của Covid-19. Giống như nhiều lĩnh vực khác, chúng ta có thể đổ lỗi cho sự gia tăng lạm phát này là bởi Covid-19, sự hồi phục quá nhanh của các hoạt động kinh tế và đời sống, hoặc các gói kích thích kinh tế trị giá hàng nghìn tỷ đô la. Mặc dù kinh tế hồi sinh là một điều tuyệt vời, nhưng những hệ lụy gây ra khi chi tiêu quá nhanh và quá nhiều có thể khiến cung vượt cầu và dẫn đến lạm phát trong thời gian dài. Đó là lúc nhà đầu tư cần tìm ra các loại tài sản có khả năng bảo vệ nguồn vốn của mình.

Lạm phát tăng kỷ lục trên toàn cầu

Lạm phát là sự gia tăng giá hàng hóa và dịch vụ theo thời gian. Ví dụ, chúng ta có thể ăn một bát phở với giá 5.000 VNĐ cách đây khoảng 20-30 năm, nhưng giá cũng bát phở đó ở thời điểm năm 2022 đã tăng lên thành 40 – 50.000 VNĐ. Đó chính là lạm phát.

Lạm phát là một hiện tượng kinh tế xảy ra rất tự nhiên, thường tăng theo chiều hướng chậm nhưng ổn định. Chỉ khi xảy ra các biến cố như đại dịch Covid-19 hiện nay, tốc độ lạm phát mới tăng vọt và trở nên đáng ngại.

Tại Mỹ, báo cáo mới nhất từ ​​Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ cho thấy Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI), một thước đo lạm phát, đã tăng 5% trong năm qua. Đó là mức tăng cao nhất kể từ năm 2008. Tỷ lệ thất nghiệp giảm xuống còn 5,2% (so với 11,2% vào tháng 6 năm 2020) và người Mỹ đang chi thêm 2 nghìn tỷ USD trong gói kích thích kinh tế mà họ đã tiết kiệm được trong năm 2021. Tuy nhiên, các nhà sản xuất và bán lẻ lại đang báo cáo về tình trạng thiếu tất cả mọi thứ, từ tã lót đến cánh gà, và chi phí thuê xe hơi ở một số nơi lên tới 700 USD một ngày. Tất cả các yếu tố này tạo ra một bức tranh kinh tế đầy biến động với nhịp độ nhanh, nặng về nhu cầu nhưng lại thiếu nguồn cung, kéo chỉ số lạm phát tăng cao.

Để chống lại những tác động tiêu cực của lạm phát, các nhà đầu tư cần xây dựng một danh mục bao gồm các tài sản có vai trò phòng ngừa rủi ro. Các tài sản này phải “chiến thắng” tốc độ lạm phát của thị trường hoặc không chịu ảnh hưởng từ những biến động kinh tế. Chúng giúp nhà đầu tư giảm thiểu thiệt hại nếu thị trường bị tác động tiêu cực từ các sự kiện như lạm phát.

Một số tài sản đầu tư thường được đánh giá cao trong việc chống lại lạm phát là một số trái phiếu nhất định, vàng, một số loại hàng hóa và bất động sản.

Tại sao bất động sản chống lại được lạm phát?

Lý do đầu tiên là ảnh hưởng của lạm phát đến các khoản vay thế chấp. Giá nhà tăng theo thời gian sẽ làm giảm giá trị của bất kỳ khoản vay thế chấp nào. Trong bối cảnh lạm phát, điều này được coi một khoản chiết khấu tự nhiên. Kết quả là, vốn chủ sở hữu trên bất động sản sản tăng lên, nhưng các khoản thanh toán thế chấp theo lãi suất cố định thì vẫn giữ nguyên.

Lạm phát cũng có lợi cho các nhà đầu tư đang cho thuê bất động sản, đặc biệt là các loại hình có cấu trúc cho thuê ngắn hạn nhà chung cư, vì giá nhà cao hơn thường đồng nghĩa với giá thuê cao hơn. Nếu chủ nhà có thể điều chỉnh tiền thuê trong khi vẫn giữ nguyên khoản thế chấp, thì lợi nhuận và giá trị ròng mà ngôi nhà mang lại vẫn rất tích cực.

Kinh nghiệm cho thấy, giá trị bất động sản có xu hướng duy trì theo một đường cong đi lên ổn định qua thời gian. Tại Mỹ, hầu hết những ngôi nhà có giá chạm đáy khi bong bóng bất động sản vỡ vào năm 2008 đã trở lại mức giá trước khi thị trường sụp đổ chỉ trong vòng chưa đầy một thập kỷ sau đó. Đầu tư bất động sản cũng có thể mang lại thu nhập định kỳ cho các nhà đầu tư. Thậm chí, bất động sản có mức độ tăng giá ngang bằng hoặc vượt quá tốc độ lạm phát.

Một lời khuyên khi sử dụng bất động sản để chống lại lạm phát là hãy đầu tư vào loại hình nhà chung cư hoặc nhà dành cho nhiều hộ gia đình. Không giống như cửa hàng bán lẻ hoặc nhà hàng, thường có hợp đồng thuê kéo dài nhiều năm, nhà ở thường được cho thuê theo từng năm. Tòa nhà càng có nhiều đơn vị cho thuê thì chủ nhà càng có cơ hội điều chỉnh giá thuê thường xuyên hơn với từng khách hàng.

Nhà chung cư còn độc đáo ở chỗ luôn thu hút một lượng nhu cầu nhất định (đặc biệt là khi giá nhà tăng). Khi không muốn cho thuê, chủ nhà có thể cải tạo và chuyển nhượng với mức tăng giá khá cao. Thêm vào đó, do chi phí lao động và giá nguyên vật liệu xây dựng tăng, nguồn cung các tòa nhà dân cư mới bị hạn chế, khiến giá trị căn nhà và giá cho thuê đều tăng. Hai yếu tố này kết hợp với nhau khiến các ngôi nhà thường không bị bỏ trống trong thời gian dài. Chủ sở hữu có thể gia hạn cho khách cũ hoặc cho thuê mới với mức giá điều chỉnh theo thực tế thị trường và mong muốn cá nhân.

Cuối cùng, nhiều chi phí của bất động sản cho thuê có thể được san sẻ bớt cho các khách thuê, thay vì chủ nhà phải chi trả hoàn toàn. Khi phí tiện ích và bảo trì tăng theo lạm phát, chủ nhà sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.