Bất động sản chưa trở về giá trị thực

Do chưa trở về giá trị thực, người có nhu cầu không mặn mà với thị trường bất động sản Trong ảnh: Một góc Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính. Images: Hải Linh

Nhà, đất 2 miền giảm giá

Từ quý IV/2011, rất nhiều dự án địa ốc và đất nền của cả 2 miền Nam và Bắc đều giảm giá bán khá nhiều và theo lý giải của các doanh nghiệp BĐS, việc giảm giá này để thu hồi vốn đồng thời tạo điều kiện để kéo giá BĐS về giá trị thực. Cụ thể, tại miền Nam, đầu tiên là Công ty CP Địa ốc Dầu khí giảm giá căn hộ đến 35%. Tiếp theo, đợt giảm 20% giá bán 500 căn hộ An Tiến (Gold House), Công ty Sài Gòn Mekong còn công bố thêm các chính sách ưu đãi mới bên cạnh gói hỗ trợ khách hàng vay 70% trong 15 năm không cần chứng minh thu nhập.

Tại Hà Nội, các nhà đầu tư bung hàng, hạ giá trong thời điểm này được coi là một động thái làm hâm nóng thị trường vốn đã "nguội lạnh" trong suốt mấy tháng qua. Điển hình, dự án Bắc quốc lộ 32 chào bán 200 căn biệt thự với giá từ 31 - 33 triệu đồng/m2. Dự án Kim Chung - Di Trạch của Vietracimex chào bán 35 triệu đồng/m2 mà trước đó, hồi tháng 4/2011, giá đất ở đây lên tới 55 - 60 triệu/m2. Dự án Sunrise Villas (Lương Sơn, Hòa Bình) mới đây đã mở bán đất nền và biệt thự xây thô với giá từ 1,7 - 2,1 tỷ đồng mỗi căn. Đầu tháng 11, biệt thự sinh thái tại Cuc Phuong Resort & Spa cũng chào giá hơn một tỷ đồng mỗi căn.

Giữa tháng 11 này, dự án Nam Đô Complex (Trương Định) cũng tung ra thị trường với giá 22 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi căn hộ sẽ có giá dao động từ 1,7 - 2 tỷ đồng với đủ loại diện tích 75,5m2, 76m2, 85m2. Dự án Sails Tower (Hà Đông) mới đây cũng chào giá khoảng trên dưới 1,4 tỷ đồng/căn và chia làm 8 đợt thanh toán trong 2 năm. Dự án Skyview (Trần Thái Tông, Cầu Giấy) cũng cho biết dự kiến giá bán căn hộ ở mức 2 - 3 tỷ đồng tùy diện tích.

TS. Lê Đăng Doanh cho rằng, từ nay đến cuối năm, thậm chí sang năm 2012, nhiều dự án sẽ còn tiếp tục giảm giá. Theo ông Doanh, việc các doanh nghiệp BĐS giảm giá bán là do áp lực trả nợ ngân hàng khiến các chủ đầu tư, nhà đầu tư phải giảm giá bán. Tính đến thời điểm hiện nay, các doanh nghiệp BĐS làm ăn vẫn có lãi, tuy nhiên, lãi ít hay nhiều mới là quan trọng.

Kinh doanh vẫn chưa lỗ

Khi được hỏi về việc giảm giá BĐS liệu các doanh nghiệp có lỗ hay không, TS. Lê Đăng Doanh cho biết, các doanh nghiệp chưa lỗ vì giá trị BĐS chưa trở về giá trị thực. Chẳng hạn trước năm 2009, giá đất tại dự án như Kim Chung - Di Trạch chỉ 10 triệu đồng/m2. Quá trình mua đi bán lại, qua tay nhiều nhà đầu tư, giá đã bị đẩy lên 55 - 60 triệu đồng/m2 vào thời điểm tháng 4/2011, thì nay hạ xuống còn 35 triệu đồng/m2 là vẫn chưa lỗ.

Theo thống kê của các tổ chức tư vấn BĐS quốc tế, tại thị trường Hà Nội và TP. HCM, phân khúc căn hộ để bán thị trường thứ cấp đạt đỉnh trong vòng 5 năm qua tại quý I, II/2008 với cả loại bình dân, trung bình (dưới 1.000 USD/m2), cao cấp (2.000 USD/m2) và hạng sang (trên 3.000 USD/m2). Sau đó do ảnh hưởng khủng khoảng tài chính toàn cầu, thị trường BĐS đã sụt giảm, và ngay tức khắc thị trường TP. HCM, nơi có thu hút tỷ trọng FDI, FII vào BĐS tỷ lệ cao, đã đồng loạt giảm xuống tới 20 - 30% tùy loại. Đặc biệt, phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp đều giảm giá ngay quý I, II/2009 xuống 30%. Từ đó đến nay, giá BĐS tại thị trường này theo thống kê giảm nhẹ nhưng không nhiều.

Đối với thị trường Hà Nội, diễn biến giá căn hộ để bán thị trường thứ cấp khác so với TP. HCM, từ 2009 đến đầu năm 2011, BĐS đồng loạt tăng giá. Đối với loại bình dân (600 USD/m2) tăng khoảng 40%, loại trung cấp (1.000 USD/m2) tăng 30% giá, cao cấp (1.500 - 2.000 USD/m2) tăng 20%, và cao cấp 3000 USD/m2 tăng 10% - 15%. Từ đầu năm 2011 đến đầu quý IV/2011, giá BĐS có giảm nhưng giảm nhẹ khoảng 5% - 10% tùy phân khúc.

Ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho hay, thực chất, việc hạ giá hiện nay chỉ là giảm đi phần chiết khấu dòng tiền. "Điều đó có nghĩa là bản chất về giá bán chưa trở về giá xuất phát năm 2009 đối với thị trường Hà Nội, nhưng với thị trường TP. HCM là giảm đáng kể" - ông Mai nhận xét.