Những bất cập của hệ thống pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản là nguyên nhân chính gây ra tình trạng “bong bóng” và nghịch lý của thị trường bất động sản.Vấn đề này được các đại biểu “mổ xẻ” tại hội nghị tổng kết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 23/5.

42.000 căn hộ tồn kho

Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành từ năm 1/7/2006 và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ 1/1/2007 đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để định hướng chính sách phát triển, quản lý nhà ở và hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, hai luật này đã góp phần tăng khối lượng nhà ở mới có chất lượng hơn và tạo ra nhu cầu nhà ở theo cơ chế thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế đất nước.

“Cả nước hiện có hơn 3.700 dự án nhà ở, khu đô thị mới đã và đang được triển khai xây dựng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý thay cho việc phát triển nhà ở nhỏ lẻ, manh mún và nhà ở cũ trước đây. Đến thời điển này, diện tích nhà ở trên toàn quốc vào khoảng 1,6 tỷ m2, tăng gấp hơn 2 lần so với năm 1999; diện tích nhà ở bình quân tính trên đầu người cũng tăng gần gấp đôi, từ 9,68m2 lên 19m2. Hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển mạnh mẽ, gồm cả nguồn vốn đầu tư nước ngoài và trong nước,  giá trị giao dịch chỉ trong năm 2012 đạt khoảng 10.000 tỷ đồng” - Bộ trưởng Dũng nói.

“Công tác quản lý Nhà nước về BĐS thời gian qua còn rất chung chung, dữ liệu để quản lý không có nên phải “làm mò” và thiếu kiểm soát thông tin thị trường. Thị trường BĐS phát triển nhưng giá BĐS lại quá cao so với giá bình quân khu vực nên cần làm rõ sự quản lý về giá”.

TS Nguyễn Văn Minh - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam

Tuy vậy, thực tế đang diễn ra là có sự mất cân đối cung - cầu về nhà ở, giá nhà ở trên thị trường ở mức quá cao so với thu nhập bình quân của đa số dân cư, tình trạng đầu cơ nhà đất, nhiều hộ gia đình ở đô thị thiếu nhà ở, tại đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh trong tình trạng “thừa nhà đắt tiền, thiếu nhà vừa tiền”. Thống kê cho thấy, hiện có khoảng 42.000 căn hộ, 93.000m2 văn phòng và hơn 792ha đất nền nhà đang bị tồn kho, khiến cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, các ngành sản xuất vật liệu xây dựng đình trệ.

Sự  phát triển lệch lạc trên xuất phát từ  việc pháp luật về phát triển, kinh doanh nhà ở và bất động sản chưa hoàn chỉnh, như quy định về việc quy hoạch quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, không cho phép bán nhà ở xã hội, chưa có khung pháp lý cho mọi loại bất động sản được tham gia thị trường, chưa tạo được nền tảng cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành. Hệ thống pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản cũng chưa đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư, quy hoạch và tài chính; hệ thống tài chính về bất động sản thiếu đồng bộ; còn nhiều hạn chế trong việc tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước về nhà ở và kinh doanh bất động sản...

Phát sinh vấn đề mới trong quản lý

Cũng tại hội nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản đang phát sinh nhiều vấn đề mới mà pháp luật chưa điều chỉnh, như sự xuất hiện của những dự án tổ hợp nhà gồm cả văn phòng, khách sạn, nhà ở, khu thương mại... với các dạng quyền sở hữu khác nhau. Giao dịch bất động sản trước đây chủ yếu là về nhà ở nhưng nay gồm cả các công trình xây dựng, công nghiệp. Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi cả hai luật trên, với khá nhiều nội dung cần đề cập. Đơn cử như trong Luật Nhà ở là việc sửa đổi, bổ sung các vấn đề về sở hữu nhà, phát triển, tài chính, quản lý sử dụng và các giao dịch về nhà ở; nhà của Việt kiều, người nước ngoài, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu... Còn trong Luật Kinh doanh Bất động sản là các vấn đề về phát triển, giao dịch, kinh doanh dịch vụ bất động sản; xác định quyền sở hữu bất động sản trong các dự án bất động sản có sẵn mục đích hỗn hợp và đa sở hữu, vai trò quản lý của nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; phạm vi hoạt động của tổ chức kinh doanh bất động sản nước ngoài...

Theo ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam, việc sửa luật phải cụ thể hóa được quyền của công dân về xây dựng nhà ở, quyền lợi của người thuê nhà hoặc cho thuê. Cần ưu tiên phát triển các khu đô thị đa chức năng, đầy đủ hạ tầng và có sự kết nối với giao thông công cộng. “Không nên nghĩ rằng thị trường chỉ tập trung xây dựng nhà ở cao cấp mà quên nhà ở cho tầng lớp khác. Vì khi 1 vạn người chuyển đến đô thị mới, ít ra 7-8 nghìn người sẽ nhượng lại nhà cũ cho người khác”- ông Liêm nói.

TS.Trần Kim Chung- Viện phó Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, cả Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều có những quy định quá cứng khiến nhiều nhà đầu tư bị loại khỏi thị trường (như quy định về giấy tờ thủ tục, diện tích căn hộ...), trong khi lại thiếu những quy định về phần “phi vật chất” như tài chính, tiền tệ, mua bán tương lai hoặc thông tin về bất động sản, đồng thời còn chưa tính đến việc bảo vệ các nhà đầu tư thứ cấp với nhà đầu tư phát triển dự án. Chẳng hạn, người mua giao tiền mua nhà nhưng không biết bao giờ nhận được nhà. Và khi chủ đầu tư giao nhà chậm cũng chẳng biết kêu ai.

Ông Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam: 
Gọi “Nhà ở xã hội” là không ổn

Cả hai đạo luật này đã hoàn thành sứ mệnh của mình, vì thế nên xây dựng luật mới chứ không chỉ là sửa đổi, bổ sung. Cần xác định Luật Nhà ở là định hướng chính sách nhà ở quốc gia, còn Luật Kinh doanh Bất động sản là để lập lại trật tự thị trường BĐS. Về Luật Nhà ở, khái niệm “nhà ở” cần được định nghĩa mới là gắn với chỗ ở, tức là có phạm vi rộng hơn chỗ có mái che, với quan điểm chỗ ở được phát triển bền vững, hài hòa, hiệu quả và công bằng. Thay vì khái niệm “nhà ở xã hội”, nên nghiên cứu đưa vào luật khái niệm “nhà ở phổ cập” với đối tượng hướng đến là người có thu nhập trung bình. Nhà được xây dựng mới ít nhất cũng đạt tiêu chuẩn của “nhà phổ cập”.

Tiêu chuẩn của loại “nhà phổ cập” cũng phải  tạo điều kiện cho người thu nhập thấp và trung bình ngay tại chỗ ở để đóng góp vào thu nhập của họ. Ví dụ như thợ thủ công có thể làm việc trong chỗ ở của mình hoặc nhà cho công nhân có thể dành tầng 1 - 2 để người nhà (vợ, chồng) công nhân làm  dịch vụ giải khát để góp thêm thu nhập. Để khái niệm “nhà ở xã hội” như hiện nay là không ổn, vì nhà ở xã hội bản chất được hiểu là nhà (tế bần) dành cho trẻ em mồ côi, người lang thang cơ nhỡ... Bên cạnh đó cần làm rõ khái niệm nhà ở thuộc diện chính sách xã hội (nhà trong vùng ngập lụt, dành cho người được hưởng ưu chính sách); nghiên cứu khái niệm “Hợp tác xã nhà ở”.

Huy Lộc (GTVT)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.