Bất động sản cao cấp sẽ “khuất bóng” bao lâu?

Để hiểu rõ hơn sự “khuất bóng” phân khúc này, CafeLand đã có cuộc phỏng vấn ông Nicholas Holt – Phó Giám đốc phụ trách bộ phận tư vấn và nghiên cứu thị trường Công ty Knight Frank Việt Nam.

Quý 1/2011, thị trường chứng kiến cảnh" tịt ngòi" phân khúc bất động sản cao cấp . Theo ông nguyên nhân là do đâu?

Năm 2011, thị trường bất động sản chứng kiến cảnh “tịt ngòi” phân khúc hạng sang đa phần từ lý do kinh tế và sự chênh lệch cung – cầu. Trong đó, sự chênh lệch cung cầu là quan trọng nhất. Nổi bật là dư cung thị trường căn hộ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM.

Từ năm 2006 đến đầu năm 2008, nhu cầu nhà ở trên thị trường rất lớn, nhiều doanh nghiệp đã giàu lên trong giai đoạn này. Họ đua nhau đầu tư dự án, mở rộng quy mô, đặt biệt hướng tới phân khúc thị trường cao cấp nhằm đạt tỷ suất lợi nhuận cao nhất. Tuy nhiên, trước sự đầu tư ồ ạt đã làm phân khúc này “dội chợ”, tỷ lệ giao dịch trên thị trường “teo tóp ” vì sức mua có hạn. Trong khi đó, người có nhu cầu mua thực sự và lớn lại nằm trong phân khúc có mức giá trung bình.

Vậy tình trạng ảm đạm này còn kéo dài bao lâu?

Thật khó để nói điều này. Bởi thị trường sẽ phụ thuộc vào những biểu hiện chung của nền kinh tế và cách các chủ đầu tư trong lĩnh vực này phản ứng lại như thế nào. Nhiều chủ đầu tư đang giảm giá và đề nghị các điều khoản linh hoạt để tăng doanh số bán hàng đang rất ảm đạm. Khi nguồn cung dư thừa tồn động từ năm 2010 thì gần đây các dự án này đang được rao bán trên thị trường với giá tương đối và ổn định.

Theo ông giải pháp nào để cải thiện tình trạng này?

Trong thời điểm hiện nay, giải pháp cho từng chủ đầu tư là nên đưa ra các chương trình khuyến mãi, các điều khoản thanh toán linh hoạt, mức giá cho giá thuê, khoản vay không tính lãi suất với các ngân hàng,… để cố gắng duy trì và tăng doanh số bán hàng. Bên cạnh đó, nếu có sự cải thiện tình hình kinh tế, một sự điều chỉnh giá vàng hay sự hồi phục chung của thị trường sẽ giúp cải thiện tình trạng này.

Nhiều ý kiến cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng sẽ là cơ hội cho những người có nhu cầu thực. Ông có bình luận gì về ý kiến này ?

Những người có nhu cầu thực sẽ có lợi từ mức giá thấp hơn này. Tuy nhiên đây phải là những người dồi dào tiền mặt, bất kể là chủ sở hữu nhà hoặc nhà đầu cơ đều có thể được hưởng lợi từ việc hạ mức giá bán trên. Những đối tượng chủ yếu dựa vào việc đi vay trong tình hình hiện nay sẽ gặp rất nhiều khó khăn vì các ngân hàng đang giảm việc cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Với số lượng nguồn cung “khủng” như hiện nay, khách hàng sẽ có nhiều sự lựa chọn trên từng phân khúc. Đây sẽ là cơ hội để đạt được những giao dịch có lợi nhất.

Như vậy, sắp tới xu hướng đầu tư bất động sản sẽ đổ vào phân khúc nào?

Xu hướng đầu tư bất động sản sẽ đi theo các nguyên tắc cơ bản trên thị trường. Chúng tôi tin rằng, các dự án căn hộ trên thị trường, căn hộ giá trung bình, giá bình dân sẽ tiếp tục thu hút phần lớn sự quan tâm. Trong vài năm tới, thị trường bán lẻ sẽ tiếp tục phát triển bởi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng.

Liệu năm 2012 bong bóng thị trường bất động sản có vỡ như các chuyên gia dự đoán?

Việc tăng giá bất động sản trong vài năm qua phần lớn dựa vào sự gia tăng thu nhập và sự hạn chế của nguồn cung, đặc biệt là sự khan hiếm các dự án ở vùng trọng điểm kinh tế. Tuy nhiên thị trường bất động sản Việt Nam cũng có những đặc trưng bởi sự tham gia của một số lượng lớn các nhà đầu cơ bất động sản. Những nhà đầu cơ này đã thâm nhập thị trường khi giá đang tăng lên, thường là họ hưởng khoản chênh lệch, tìm cách để bán một cách nhanh chóng để kiếm lợi nhuận. Bất động sản cũng đã được xem như là một kênh đầu tư ưa thích - một "hầm trú ẩn an toàn" cùng với kênh đầu tư vàng, sau sự sụp đổ thị trường chứng khoán trong năm 2009. Không có gì để nghi ngờ rằng hoạt động đầu cơ này đã bổ sung thêm bong bóng vào thị trường và đẩy giá lên ở một số khu vực.

Gần đây, các văn bản luật của chính phủ nhằm giảm sự đầu cơ và chính sách thắt chặt tiền tệ hiện tại đã làm giảm một số hoạt động đầu cơ trong một số phân khúc thị trường. Không chắc rằng bong bóng bất động sản sẽ vỡ, nhưng chúng ta đang chứng kiến sự điều chỉnh giá trong một số phân khúc thị trường và giá cả hiện tại đang phản ánh đúng cung cầu của thị trường, chẳng hạn như việc điều chỉnh giá của thị trường căn hộ cao cấp trong thời điểm hiện nay.

Lý do mà bong bóng bất động sản được xem như là một vấn đề khó khăn là vì nền tảng của nó chủ yếu do các khoản nợ vượt quá khả năng chi trả, kết hợp với khủng hoảng ngân hàng dẫn đến phá sản của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, vì các khoản nợ của các hộ gia đình trong thị trường bất động sản ở mức thấp nên điều này sẽ khó có khả năng xảy ra tại Việt Nam.

Xin cảm ơn ông!

“Ông Nicholas là trưởng bộ phận Tư vấn và nghiên cứu thị trường tại văn phòng Knight Frank Tp.HCM. Với hơn 5 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, định giá và nghiên cứu thị trường cho các dự án tại Vương quốc Anh và Pháp. Hiện tại, ông đang chịu trách nhiệm cho tất cả các nghiên cứu, báo cáo được đưa ra tại văn phòng Knight Frank Tp.HCM. Trong đó, bao gồm ở các lĩnh như vực văn phòng, nhà ở, khu thương mại, trung tâm mua sắm và khu công nghiệp trên khắp Việt Nam.”