Bất động sản 2024: Năm của sự thay đổi

Có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa rõ nét

Sau hơn 10 năm sinh sống và làm việc tại TP.HCM, giữa năm nay Đức Trí (38 tuổi, TP. Thủ Đức) đã đưa ra một quyết định được anh xem là thay đổi lớn nhất trong năm. Anh phải cho thuê lại căn nhà đang ở và chuyển cùng vợ con về Long An làm việc. Nguyên nhân xuất phát từ việc công ty bất động sản nơi anh công tác tạm dừng triển khai dự án giáp khu Đông TP.HCM để chờ hoàn tất thủ tục pháp lý. Để thích nghi, công ty tinh gọn nhân sự, chỉ giữ lại những nhân sự “cứng” để tập trung vào số ít dự án đã hoàn thiện pháp lý, hiện đang triển khai. Trí nằm trong số ít nhân sự được giữ lại, nhưng anh buộc phải chuyển đến Long An – nơi công ty đang triển khai dự án để tiếp tục công việc.

“Việc di chuyển hàng ngày không chỉ mất thời gian mà còn rất mệt mỏi, nhưng mình không muốn thay đổi công việc vì mức lương thưởng hiện tại khá tốt so với mặt bằng chung, cùng với các chế độ đãi ngộ hấp dẫn. Vì vậy, mình quyết định chuyển nhà để gần nơi làm việc hơn và sẽ quay lại TP.HCM khi công ty triển khai lại dự án ở khu vực phía Đông”, anh chia sẻ.

Tháng 10 vừa qua là lần thứ hai trong năm Minh Tú (29 tuổi, quận Phú Nhuận) thay đổi công việc trong năm nay. Sau một năm gắng gượng ở công ty cũ với khoản lương hàng tháng phải chia theo đợt để trả, đến đầu tháng 10, Minh Tú đầu quân cho một công ty bất động sản với vị trí chuyên viên truyền thông, chấp nhận mức lương thấp hơn đơn vị công tác cũ 20%. Dù đãi ngộ không như ý, cô vẫn cảm thấy may mắn vì tìm được “bến đỗ mới”.

Thế nhưng, trước những khó khăn chung của thị trường, công ty này cũng không ngoại lệ khi liên tục báo lỗ trong 2 quý cuối năm, lương còn chậm ngày chứ không nghĩ đến thưởng Tết cho nhân viên.

“Tôi đắn đo nhiều trước quyết định ở lại hay nhảy việc lần 3 nhưng cũng đã vào cuối năm nên chắc sẽ đợi thêm xem sao. Hiện tại, với chi phí sinh hoạt tăng cao, tôi đang phải dùng đến quỹ dự phòng để chi tiêu và trả góp khoản vay mua nhà hàng tháng”, cô nhân viên 29 tuổi này nói.

Dù vẫn còn đó những khó khăn nhưng thị trường bất động sản năm 2024 đang từng bước chuyển biến theo hướng tích cực.

Dẫn ra hai trường hợp trên để thấy sự khó khăn của thị trường bất động sản vẫn đang “âm ỉ” trong năm 2024. Theo Ngân hàng Thế giới (WB), thị trường bất động sản cho thấy dấu hiệu phục hồi và dự báo sẽ xoay chiều vào cuối 2024 và đầu 2025 sau khi giải quyết được tình trạng đóng băng thị trường trái phiếu doanh nghiệp và Luật Đất đai có hiệu lực. Tuy vậy WB đánh giá “các nhà đầu tư vẫn thận trọng” và ngành bất động sản phải đối mặt với rủi ro tài chính vì nợ xấu của các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà tăng lên.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, 11 tháng đầu năm 2024 có 4.241 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới, giảm 2,6% so với cùng kỳ năm trước. Cũng trong tháng 11/2024, có 4.243 doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng kinh doanh có thời hạn. Trong đó, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giải thể đứng thứ 4 với 1.137 doanh nghiệp, giảm 1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thoát khỏi tình trạng khó khăn về nguồn vốn và ách tắc về pháp lý dẫn đến nguồn cung sản phẩm, đặc biệt phân khúc bất động sản nhà ở đưa ra thị trường rất hạn chế.

Trong báo cáo quý 3/2024, Cushman & Wakefield chỉ ra sự sụt giảm nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM diễn ra mạnh nhất trong vòng 10 năm qua. Cụ thể, cả quý chỉ có khoảng 642 căn hộ mới được giới thiệu ra thị trường, giảm 31% theo quý và giảm 83% theo năm. Phần lớn các dự án mới này tập trung ở khu vực phía Đông và phía Nam thành phố. Phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm 77% tổng nguồn cung mới, theo sau là phân khúc cao cấp với 16% thị phần.

Tuy nhiên, theo CBRE Việt Nam, điểm sáng thị trường TP.HCM trong quý 3 có thể kể đến là 300 căn hộ được chào bán lại từ các dự án đã tạm dừng bán hàng trong 1-2 năm gần đây tại TP.Thủ Đức, Quận 7 và khoảng 2.700 căn hộ chưa mở bán chính thức đã bắt đầu nhận giữ chỗ, dự kiến mở bán trong thời gian sắp tới.

Các dự án tái khởi động trong quý này như D-Homme (Q6), D-Aqua (Q8) và Lavida Plus (Q7) đều điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp từ 10% - 30% so với giá bán giai đoạn trước. Ngoài ra, vào thời điểm cuối quý 3, các dự án vướng mắc pháp lý trước đó như dự án Gem Riverside (Đất Xanh Homes Riverside) tại TP.Thủ Đức hay dự án The Forest Gem (tên mới là Central Home Saigon) tại Bình Thạnh cũng chuẩn bị tái khởi động trong năm nay. Đây được xem là tín hiệu đáng mừng về tiến độ tháo gỡ pháp lý các dự án bất động sản tại TP.HCM kể từ khi số lượng dự án được cấp phép mới tại TP.HCM giảm mạnh từ năm 2019.

Theo ông Nguyễn Quốc Thảo, Thành viên HĐQT Cát Tường Group, thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực ở cả khu vực phía Bắc và phía Nam. Trong bối cảnh nền kinh tế dần hồi phục và lãi suất giảm, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các sản phẩm mới vào dịp cuối năm. Sự chủ động và tham gia mạnh mẽ từ các chủ đầu tư đã tạo hiệu ứng lan tỏa, góp phần “thổi lửa” và mang lại sinh khí mới cho thị trường.

Những thay đổi lớn

Năm 2024 được xem là “năm của sự thay đổi” khi thế giới chứng kiến nhiều sự kiện quan trọng như hơn 50 quốc gia tổ chức bầu cử, FED cắt giảm lãi suất, hay Donald Trump đắc cử Tổng thống Mỹ lần 2.

Tại Việt Nam, cuối tháng 6, Quốc hội biểu quyết thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan thị trường bất động sản. Theo đó, các Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản và hai điều (200 và 210) của Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ 1/8, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội tại kỳ họp tháng 1/2024. Riêng một số quy định chuyển tiếp tại Luật Đất đai vẫn có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định ba luật bất động sản mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 dự kiến sẽ giải quyết các vấn đề pháp lý, đẩy nhanh việc phát triển dự án và tăng nguồn cung nhà ở mới trong tương lai.

Những thay đổi, điều chỉnh trong luật được đánh giá cao vì tính minh bạch, rõ ràng và công bằng. Điều này giúp đồng bộ hóa chính sách và tăng cường sự minh bạch để thị trường bất động sản có thể phát triển mạnh mẽ và bền vững hơn. Các luật cũng sẽ giải quyết những tồn đọng trong lịch sử, góp phần khai thác nguồn lực của thị trường bất động sản.

Trong đó, việc quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến đặc biệt quan trọng trong Luật Đất đai mới. Luật Đất đai mới mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Điều này giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Luật Đất đai 2024 loại bỏ khung giá đất, giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế. Quy định loại bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm nhằm đảm bảo bảng giá đất phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của đất.

Trong khi đó, tại Luật Nhà ở 2023, các giai đoạn của dự án được quy định rõ, gồm: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, giai đoạn đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Như vậy có thể giúp minh bạch, rõ ràng về trình tự, thủ tục của dự án bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản mới đã bổ sung nhiều quy định nhằm siết chặt đầu cơ và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Một trong những quy định đáng chú ý là cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Quy định này được kỳ vọng sẽ ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền.

Luật cũng quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này sẽ giúp hạn chế tình trạng thu tiền cọc quá lớn, hạn chế rủi ro cho người mua.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, ông Sử Ngọc Khương nhận định, dù vẫn còn đó những khó khăn nhưng thị trường bất động sản năm 2024 đang từng bước chuyển biến theo hướng tích cực. Đặc biệt, ba bộ luật liên quan đến thị trường đang góp phần tạo nên một bức tranh tổng thể lạc quan hơn. Tuy nhiên, để các bộ luật này thực sự đi vào thực tiễn và phát huy hiệu quả, cần có thêm thời gian.

Đối với thị trường TP.HCM, sự quyết liệt của UBND TP.HCM trong việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án cho thấy sự cam kết mạnh mẽ của chính quyền địa phương trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, đồng thời thúc đẩy sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Về bức tranh tài chính, lãi suất cho vay ngân hàng đã “mềm” hơn để người dân có thể tiếp cận nguồn vốn vay để mua bất động sản.

Ngoài ra, trong thời gian qua một số dự án của nhà đầu tư trong và ngoài nước đã được đưa ra thị trường thể hiện niềm tin của các nhà đầu tư vào thị trường. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để thị trường đa dạng hóa nguồn cung, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhấn mạnh rằng những thay đổi về chính sách, xu hướng đầu tư và bối cảnh kinh doanh trong năm 2024 là cơ sở vững chắc để tiếp tục giữ vững tầm nhìn lạc quan về thị trường bất động sản Việt Nam. Khi các tín hiệu tích cực xuất hiện rõ hơn, đây sẽ là thời điểm để tái khởi động dòng vốn, đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.

Năm “dậy sóng” của chung cư Hà Nội

Không chỉ đánh dấu những thay đổi quan trọng về chính sách, năm 2024 còn ghi nhận một bước ngoặt lớn đối với thị trường chung cư tại Hà Nội. Nguồn cung nhà ở liên tục gia tăng, trong khi giá bán cũng không ngừng leo thang.

Theo số liệu của CBRE, trong quý 3 hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã có sự cách biệt rõ rệt về nguồn cung. Cụ thể, trong quý 3, nguồn cung mới ở Hà Nội là 8.277 sản phẩm, trong khi đó ở TP.HCM chỉ có khoảng 127 sản phẩm mở bán mới, thấp nhất so với 10 năm trở lại đây.

Số liệu của đơn vị trên cho thấy giá căn hộ trung bình trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội đã đạt 64 triệu đồng/m2, tăng 26% theo năm. Còn tại TP.HCM, giá đạt 66 triệu đồng/m2, cao hơn Hà Nội không đáng kể.

Còn theo Avison Young Việt Nam, tại TP.HCM, hầu hết dự án mới tiệm cận phân khúc cao cấp trở lên, giá từ 72-142 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại Hà Nội giá bán tăng đột biến vào đầu năm và về cuối năm vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Căn hộ trên 70 triệu đồng/m2 ở Hà Nội ghi nhận nhiều hơn vào quý 3 và giá sơ cấp toàn thị trường quý 4 tiếp tục tăng 2%-4% so với quý trước.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết về giá bán, trước đây thị trường Hà Nội luôn thấp hơn TP.HCM khoảng 10-15 triệu đồng cho mỗi m2, nhưng hiện tại Hà Nội đã tiệm cận với TP.HCM, thậm chí dự kiến sẽ còn tăng hơn cả TP.HCM vào những năm tới.

Giới quan sát lý giải, quỹ đất, hạ tầng, cùng sự quan tâm đồng loạt của các chủ đầu tư và nhà đầu tư chính là những yếu tố then chốt thúc đẩy giá bất động sản tại Hà Nội. Thị trường bất động sản nhà ở thủ đô ghi nhận đà tăng giá mạnh mẽ nhờ vào sự xuất hiện của các dự án đại đô thị quy mô lớn, có diện tích lên đến vài trăm ha, trải rộng ở cả khu Đông và khu Tây.

Hà Nội cũng thu hút được nhiều dòng vốn đầu tư, đặc biệt là từ các chủ đầu tư phía Nam, những người tìm kiếm quỹ đất và mang theo nhiều nhà đầu tư “ruột”, tạo ra một nhu cầu lớn trong ngắn hạn. Trong khi đó, TP.HCM lại thiếu vắng nhiều dự án lớn trong giai đoạn này. Sự tham gia mạnh mẽ của các chủ đầu tư lớn cũng góp phần nâng tầm chất lượng các sản phẩm bất động sản tại Hà Nội, với thiết kế và tiêu chuẩn ngày càng tiệm cận thị trường TP.HCM.

Ông Kiệt của CBRE dự báo giá căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, có thể chạm ngưỡng 66-67 triệu đồng/m2 vào cuối năm nay. Sang năm 2025, giá căn hộ Hà Nội được dự đoán tiếp tục tăng, ở mức giá cao hơn 3-5% so với TP.HCM. Về nguồn cung dự kiến đến năm 2026, dự báo thị trường Hà Nội sẽ có 38.000 sản phẩm, trong khi tại TP.HCM có khoảng 29.000 căn. Trong giai đoạn tới, Hà Nội được xem như hạt nhân của chu kỳ tiếp theo.

Năm “ngược dòng” của vốn ngoại

Trong bối cảnh sản xuất toàn cầu chưa hồi phục hoàn toàn và các thị trường Bất động sản lớn trên thế giới khá ảm đạm, dòng vốn FDI tại Việt Nam lại có xu hướng chảy nhiều hơn vào lĩnh vực bất động sản. Mười một tháng đầu, bất động sản đứng thứ hai về hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), gần 5,63 tỷ USD, chiếm xấp xỉ 18% tổng vốn đầu tư đăng ký. Vào cùng kỳ năm ngoái, tỷ trọng thu hút vốn của thị trường bất động sản chỉ ở mức 5,2% tổng cơ cấu FDI.

Theo số liệu 9 tháng đầu năm của KPMG Việt Nam, thị trường M&A Việt Nam có dấu hiệu tích cực trong bối cảnh ảm đạm của thị trường Đông Nam Á. Cụ thể, giá trị giao dịch M&A tăng gần 46% so với cùng kỳ, trái ngược với mức giảm 11,3% của khu vực Đông Nam Á. Trong đó, bất động sản chiếm hơn một nửa (53%) và có 2 trong 5 giao dịch lớn nhất.

Tỷ trọng giá trị giao dịch M&A được công bố theo ngành từ 2021-9T2024. Nguồn: Capital IQ, KPMG phân tích.

Cụ thể, dẫn đầu là thương vụ 982 triệu USD, do nhóm công ty trụ sở tại Việt Nam mua lại 55% cổ phần của Công ty Phát triển đầu tư và Thương mại SDI. Kế tiếp là thương vụ Sycamore Limited, công ty con của CapitaLand Group (Singapore) mua dự án nhà ở của Becamex IDC.

Bà Trần Thị Khánh Linh, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills, cho biết thị trường Việt Nam vẫn luôn là nơi có cơ hội tăng trưởng cao với dòng FDI bền vững, hạ tầng đang phát triển mạnh mẽ, nhờ đó nhu cầu đối với hầu hết các phân khúc bất động sản như nhà ở, công nghiệp, thương mại văn phòng. Điều này góp phần tạo nên sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam đối với các nhà đầu tư.

Với việc các bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản đồng loạt có hiệu lực vào tháng 8 vừa rồi tạo niềm tin cho các nhà đầu tư về một môi trường pháp lý ổn định và minh bạch giúp rút ngắn thời gian phê duyệt pháp lý, giúp nhà đầu tư xác định rõ ràng chi phí đầu tư ban đầu (chi phí sử dụng đất), từ đó giúp các dự án đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn hơn.

“Nhu cầu của khối ngoại đối với dự án bất động sản nhà ở thực chất vẫn rất lớn, không kém nhu cầu đối với các dự án khu công nghiệp, văn phòng. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, họ luôn yêu cầu các dự án bất động sản đều phải có hiện trạng pháp lý rõ ràng, sẵn sàng để phát triển", bà Linh chia sẻ.

Cụ thể, hầu hết các nhà đầu tư đều yêu cầu dự án cần có quy hoạch chi tiết 1/500, thậm chí nhiều nhà đầu tư còn yêu cầu dự án phải có thông báo đóng tiền sử dụng đất. Trong khi đó, thời gian gần đây việc phê duyệt pháp lý dự án đang chậm lại do trong thời kỳ thay đổi nhiều bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, gần đây nguồn cung các dự án bất động sản nhà ở khá hạn chế. Khối ngoại vì vậy chuyển hướng sang các dự án khu công nghiệp, văn phòng, vốn là những dự án đang vận hành, pháp lý rõ ràng và sẵn sàng hơn, dễ thực hiện M&A hơn.