Bất động sản 2012: Chủ động đón đợi

Tôi rất lạc quan vào chuyển động thị trường BĐS 2012 với những thay đổi pháp lý của Việt Nam. Việc Bộ Tài chính đề xuất mở Quỹ tín thác BĐS (REITs), nếu được vận hành tốt sẽ tạo ra một thay đổi mạnh cho thị trường BĐS trong những năm tới. Thông qua REITs, tạo cơ chế thoái vốn cho nhà đầu tư một cách dễ dàng khi cần thiết rút vốn. Nhóm các chuyên gia kinh tế, luật pháp cũng đã đề xuất 16 thay đổi trong lĩnh vực pháp luật, trong đó có Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp sẽ tạo tính tích cực về pháp lý cho Việt Nam trong 5 năm tới.

Thị trường BĐS trong năm 2012 phụ thuộc vào các quyết sách của Chính phủ. Nếu Chính phủ tiếp tục có những quyết sách hạn chế giao dịch mua bán vàng, trong khi kênh đầu tư chứng khoán khá lình xình trong thời gian dài thì thị trường BĐS sẽ là kênh tăng trưởng mạnh nhất. Cùng với đó, những dự án nhà thu nhập thấp đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân vẫn phát triển ổn định.

Ông Trần Ngọc Quang - Tổng giám đốc Cty CP VINACONEX ITC: Đầu tư nhiều hơn cho những biệt thự đã bán cho khách hàng

Thị trường BĐS như hiện nay đang tạo ra những cơ hội hấp dẫn cho khách hàng. Với cùng một nguồn tiền như trước kia, nhà đầu tư hiện được chọn những sản phẩm chất lượng hơn, đẹp hơn. Vì thế, đây là giai đoạn khó khăn nhưng cũng là thời điểm để các nhà đầu tư có tiềm lực tham gia thị trường. Đây cũng là thời điểm để tái cấu trúc, nâng cao sức khỏe các DN.

Với chúng tôi, năm 2012, tư tưởng chủ đạo là đầu tư chắc chắn, đưa ra những sản phẩm phù hợp với biến động thị trường. Đồng thời, không thể chủ quan vì đến thời điểm này chưa thấy những yếu tố để có thể khẳng định rõ ràng thị trường sẽ tốt hơn trong tương lai gần. Chúng tôi sẽ tập trung đầu tư hạ tầng những khu vực có tiềm năng, có cam kết đầu tư của nhà đầu tư thứ cấp tại dự án Cát Bà Amatina.

Đối với dự án khu biệt thự, việc bán sản phẩm mới vẫn được tiến hành nhưng không phải là định hướng tập trung, mà chúng tôi sẽ dành nguồn lực để hoàn thiện, đầu tư nhiều hơn cho những biệt thự đã bán cho khách hàng đang trong giai đoạn thu tiền theo tiến độ.

Hiện dự án Cát Bà Amatina đang có nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm tìm hiểu. Điều quan trọng là phải làm sao để họ thấy được năng lực thực sự của dự án để tham gia đầu tư.

Ông Phạm Ngọc Tùng - Trưởng phòng Kinh doanh Dự án Daewoo-Cleve: Năm 2012 chắc chắn chỉ có người mua nhà để ở, cho thuê hoặc cất giữ tài sản mới tham gia thị trường

Chính sách thắt chặt tiền tệ, giảm chi tiêu công làm cho thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn. Nguy cơ phải tái cơ cấu và sáp nhập của các ngân hàng thương mại ám chỉ sẽ không có dòng tiền nào lớn cho thị trường BĐS từ phía ngân hàng, ngoại trừ một chương trình kích cầu ở quy mô nhỏ có thể được Chính phủ cân nhắc.

Tất cả những điều trên là cú “knock out” cho những chủ đầu tư và nhà đầu cơ yếu về tài chính, đầu tư dàn trải và sử dụng không hợp lý dòng vốn. Tuy vậy, nó cũng là cuộc tuyển chọn khắt khe cho thị trường, chỉ còn lại những dự án đủ tầm, đủ lực và nhận được sự ủng hộ của khách hàng.

Ai sẽ là người mua nhà và họ sẽ mua những gì? Đó chính là câu hỏi chủ chốt cho thị trường BĐS năm 2012. Chắc chắn chỉ có người mua nhà để ở, cho thuê hoặc cất giữ tài sản mới tham gia thị trường.

Như vậy, phân khúc trung cấp sẽ được ưa chuộng nhất, dù số lượng khách hàng nhỏ hơn sẽ đầu tư mua nhà cao cấp với đòi hỏi rất cao để cho con cái sử dụng hoặc cho thuê lại.

Những dự án có quy mô, tiện lợi, chất lượng sẽ thu hút được khách hàng. Các điều kiện giá cả, thanh toán hợp lý trên cơ sở so sánh với lãi suất ngân hàng sẽ được ưu tiên hàng đầu. Thêm nữa, các dự án đem lại sự đồng bộ trong hạ tầng, tiện ích và các dịch vụ quản lý tòa nhà tối ưu sẽ được ưu tiên lựa chọn.

Phan Xuân Cần - Chủ tịch HĐQT Cty CP Tư vấn BĐS SOHOVIETNAM: Sẽ có nhiều giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS năm 2012

BĐS là một ngành kinh doanh lớn, trên thị trường luôn có sẵn nhiều người bán, nhiều người mua. Hiện có không ít nhà đầu tư cá nhân, hoặc DN có lượng tiền mặt dồi dào, ngành kinh doanh cốt lõi tạo ra dòng tiền ổn định đang xem xét cơ hội mua vào dự án BĐS làm trụ sở làm việc hoặc đầu tư dài hạn. Trong số đó, có các nhà đầu tư Hà Nội đã thu được nhiều lợi nhuận trong 2 - 3 năm qua và nay là thời điểm để họ xem xét mua vào. Một số nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông, khu vực Trung Đông cũng đang là những khách mua tiềm năng trên thị trường BĐS Việt Nam.

Thời điểm hiện nay và trong khoảng 6 - 8 tháng tới được dự báo sẽ diễn ra nhiều giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS. Kinh nghiệm cho thấy, nhà đầu tư chỉ có thể mua được dự án với giá hợp lý nhất, khi họ mang tới một giải pháp giúp bên bán vượt qua khó khăn hiện tại. Còn việc tạo sức ép quá đối với bên bán sẽ khó đưa hai bên tới sự thống nhất. Khi mua – bán, chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư cần lưu ý rằng, dự án BĐS là một loại hàng hóa khá đặc biệt về giá trị giao dịch và sự phức tạp của vấn đề pháp lý và giao dịch. Đằng sau các dự án BĐS là các thủ tục hồ sơ pháp lý phức tạp, đòi hỏi nhà tư vấn phải hiểu rõ quy trình triển khai dự án để có thể tư vấn cho chủ đầu tư.

Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam: Quý IV/2012, thị trường BĐS có thể sẽ ấm lên và khởi sắc

Năm 2012 sẽ tiếp tục là một năm khó khăn về nguồn vốn đối với các DN BĐS. Về kinh tế vĩ mô, dự báo của ADB, tăng trưởng GDP Việt Nam dự kiến là 6% và chỉ số tiêu dùng CPI được kiểm soát khoảng 10% cho năm 2012.

Các DN BĐS sẽ tiếp tục thiếu hụt nguồn vốn và tìm kiếm các cơ hội hợp tác kinh doanh với các DN nước ngoài, đặc biệt các đối tác khu vực châu Á, nhất là Đông Nam Á. Dự báo hết 2011 tăng trưởng tín dụng là 12% và M2 là 10%. Như vậy chúng ta có cơ sở để tin tưởng lạm phát sẽ được kiểm soát tốt trong 2012 và mức tăng trưởng tín dụng có thể lại được tăng.

Một yếu tố tích cực cho nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng, đó là kiều hối dự báo cho toàn 2011 khoảng 9 tỷ USD cho cả năm. Trong đó có một tỷ trọng luôn dành cho thị trường BĐS. Với đà tăng trưởng này, dự báo năm 2012, kiều hối vẫn là một nguồn bổ sung tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam.

Với chủ trương tại Chỉ thị 2196/CT-TTg liên quan đến thị trường BĐS, trong đó đặc biệt Ngân hàng Nhà nước sẽ thực hiện việc nới lỏng tín dụng cho thị trường BĐS một cách phù hợp, đồng thời các cơ hội trong 2012 như phân tích trên được thực hiện, thì chúng ta có cơ sở tin tưởng, vào quý IV/2012, thị trường BĐS có thể sẽ ấm lên và khởi sắc.

Tại thời điểm này, các DN Việt Nam đã có sự chuẩn bị tốt như kiểm toán đều các năm, cơ cấu sở hữu rõ ràng, các dự án của DN chặt chẽ về pháp lý, có phân tích đầu tư... và sẵn sàng đàm phán trên cơ sở cùng có lợi trong các thương vụ mua bán, chuyển nhượng (M&A).

Bên cạnh đó, các đề án mới về các nguồn vốn phi ngân hàng như mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS, quỹ đầu tư BĐS... sẽ là cơ sở để cung cấp những nguồn vốn mới, lành mạnh nhằm ổn định thị trường BĐS trong trung và dài hạn.

Tôi cho rằng đây cũng chính là các cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia, kết nối từ quốc tế với thị trường tài chính BĐS còn rất tiềm năng ở Việt Nam trong năm 2012.