Bao giờ người nghèo mua được nhà?

Tồn kho hàng ngàn căn hộ nhưng người thu nhập thấp vẫn không mua nổi nhà

Đều là dân tỉnh lẻ, gia đình cũng chẳng dư giả gì nên ở Hà Nội đã gần chục năm nhưng vợ chồng anh Quyết vẫn sống cảnh ở nhà thuê như thời sinh viên. Lấy nhau 7 năm, Quyết bảo rằng vợ chồng anh đã chuyển nhà gần chục lần, khổ nhất là lần vợ gần đến ngày đẻ thì bà chủ nhà đồng bóng đùng đùng đuổi vì lý do "cho bà đẻ ở sau này rất… xúi quẩy". Lùng sục mất một tuần hai vợ chồng mới tìm được chỗ ở mới, về chỗ ở mới buổi sáng thì đến tối vợ đi đẻ.

"Ngày ấy, bà nội, bà ngoại từ quê ra, nhìn cảnh hai vợ chồng em ở cái phòng trọ hơn 20m², nồi niêu nhét đầy gầm giường, cả hai bà nước mắt ngắn, nước mắt dài bảo hay là về quê đi con, ở Hà Nội thế này thì khổ quá. Nhưng anh tính kỹ sư công nghệ thông tin như em, vợ thì học ngân hàng, về quê xin làm sao được việc. Nhiều lúc ngủ mê em vẫn bị ám ảnh cảnh chủ nhà đuổi. Làm lụng, chắt bóp mấy năm, bọn em cũng tiết kiệm được hơn 500 triệu, nhưng cũng chưa thể mua được cái gì, thôi đành chờ vậy".

Nhưng cảnh vợ chồng Quyết không phải là hiếm ở đất Hà Nội này. Bởi chẳng phải bậc phụ huynh nào cũng có tiền để có thể tạo lập cho con một chỗ ở, dù chỉ vài ba chục mét vuông ở những khu chung cư cũ chứ đừng nói nhà mới.

Trong cuộc làm việc với Thủ tướng và lãnh đạo các bộ, ngành vào giữa tuần này, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập trung bình, thu nhập thấp còn rất lớn. Hiện có khoảng 375.000 hộ có bình quân diện tích nhà ở dưới mức bình quân, tương đương 52% số hộ gia đình trên địa bàn; khoảng 114.500 cán bộ, công nhân, viên chức có nhu cầu mua nhà ở nhưng không thể mua được nhà do cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà ở mất cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt loại hình nhà ở thu nhập thấp, có giá thành hợp lý và nhà ở cho thuê, thuê mua vẫn còn thiếu rất nhiều.

Ngoài ra, nhu cầu nhà tái định cư đến năm 2015, Hà Nội cần khoảng 25.000 căn hộ, trong đó năm 2013 cần 6.630 căn (mới lo được khoảng 3.500 căn). Từ nay đến lúc đó, Hà Nội hoàn thành 52 dự án với 14.310 căn hộ, như vậy còn thiếu 11.000 căn hộ tái định cư.

Hệ lụy của tình trạng nhiều doanh nghiệp bất động sản chỉ đầu tư phân khúc biệt thự và chung cư cao cấp là hiện hàng trăm ngàn tỉ đang "chôn" trong những khu nhà bỏ hoang.

Về nhà ở cho đối tượng hưởng lương từ ngân sách, ông Nguyễn Thế Thảo cho biết, có 99 đơn vị, với 188.349 người đăng ký có nhu cầu về nhà ở. Trong đó có 20 đơn vị của Trung ương với 151.595 người đăng ký và 79 đơn vị cơ quan thuộc TP Hà Nội với 36.754 người đăng ký. Trong đó có 114.432 trường hợp đề nghị được mua nhà, còn lại đề nghị được thuê, thuê mua nhà…

Nhưng, nghịch lý ở chỗ trong khi nhu cầu còn rất lớn như vậy thì theo báo cáo của các doanh nghiệp đầu tư BĐS và sàn giao dịch BĐS, hiện Hà Nội đang tồn kho (chưa bán hoặc chưa huy động vốn) 5.789 căn hộ chung cư, tương ứng 566.610m² sàn; và 3.843 nhà thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) tương ứng 874.825m² sàn; nhà ở thu nhập thấp còn tồn khoảng 330 căn hộ; diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn khoảng 175.000m².

Còn theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM, hiện trên địa bàn thành phố còn khoảng 15.000 căn hộ chung cư chưa bán được, ngoài ra còn khoảng trên 300.000m2 đất nền, gần 60.000m² văn phòng chưa giao dịch được với tổng giá trị khoảng 30.242 tỉ đồng.

Tuy nhiên, số liệu trên chưa phản ánh được tình hình thực tế, do đặc điểm của tồn kho BĐS khác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác, nhiều dự án đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng phải dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng, vì vậy số vốn tồn đọng trong BĐS còn lớn hơn rất nhiều so với số liệu báo cáo. Đa số doanh nghiệp nợ BĐS khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm, có những dự án giảm tới 30%; giá một số dự án chung cư có diện tích căn hộ nhỏ hiện đang được chào bán dưới 15 triệu đồng/m² (xấp xỉ giá thành đầu tư) nhưng giao dịch thành công vẫn rất ít

Hiện trên địa bàn TP HCM có tổng số 1.318 dự án khu đô thị mới, nhà ở, đất quy hoạch khoảng 12.304 ha, trong đó đất xây dựng nhà ở thương mại là 4.074 ha, đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội chỉ có 213 ha.

Các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới đã giao tại thành phố hiện nay quá lớn. Theo chiến lược phát triển nhà ở thì chỉ tiêu phát triển nhà ở đô thị của TP HCM đến năm 2020 cần phát triển thêm khoảng 66 triệu m² nhà ở, trong khi đó diện tích tại các dự án đã giao chủ đầu tư đã lên tới 80 triệu m². Với khối lượng lớn đầu tư lớn như vậy trong khi khả năng hấp thụ thấp, dẫn đến các dự án không đủ nguồn lực triển khai, dở dang hoặc chỉ đủ tiền để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng, không đủ tiền xây nhà.

Cũng như ở Hà Nội, các doanh nghiệp ở TP HCM lâu nay chỉ chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn. Vì vậy, trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 thì có tới 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân.

Tỷ trọng đất dành để xây dựng nhà ở xã hội của TP HCM rất thấp so với yêu cầu, 213 ha/4.074 ha đạt khoảng 5,2% so với yêu cầu là 20%. Vì vậy một bộ phận lớn dân cư có thu nhập thấp còn có khó khăn về nhà ở.

Nhà ở thu nhập thấp trong khu đô thị Việt Hưng.

Phá “băng” bất động sản bằng tập trung phát triển nhà ở xã hội

Theo Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng, để phá băng BĐS, trước hết phải tập trung hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật cho phù hợp, theo hướng tăng cường công tác quản lý nhà nước thống nhất từ Trung ương đến địa phương đối với thị trường BĐS, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, theo quy hoạch, kế hoạch, cân đối cung cầu, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp góp phần bảo đảm an sinh xã hội và điều tiết thị trường...

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng khẳng định, phát triển nhà ở xã hội đạt được nhiều mục tiêu, vừa phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân, đồng thời đây cũng là một gói kích cầu gián tiếp của Chính phủ cho thị trường, Nhà nước, người dân và doanh nghiệp đều có lợi, người dân được hỗ trợ có nhà ở, doanh nghiệp có việc làm và vẫn thu được lợi nhuận.

Theo ông Dũng, phải rà soát các dự án, phân loại để xử lý, kiên quyết dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch của địa phương, giảm thời gian điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của dự án cho phù hợp với yêu cầu của thị trường. Phát triển các khu đô thị nhà ở xã hội với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ.

Đối với các công trình nhà ở đang thi công dở dang hoặc đã hoàn thành nhưng tồn kho không bán được do diện tích căn hộ quá lớn thì tùy theo từng khu vực, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân hoặc chuyển sang các công trình dịch vụ đang có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch như: bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại; Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở thì cho phép cơ cấu lại dự án, chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động.

Bộ Xây dựng đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại tiếp tục mở rộng hợp lý tín dụng cho lĩnh vực BĐS, nhất là sản phẩm dở dang và có khả năng thanh khoản, từng bước hạ lãi suất về mức bình thường (xấp xỉ 10%/năm).

Đối với các doanh nghiệp vay để đầu tư nhà ở xã hội thì cho phép khoanh nợ đối với các khoản nợ BĐS cũ, tiếp tục cho vay và kiểm soát chặt chẽ khoản vay mới; Hình thành gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà xã hội và nhà thương mại có diện tích nhỏ, giá bình dân (phục vụ các đối tượng có thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang mua nhà trả góp từ tiền lương, tiền công), trong đó quy định các ngân hàng thương mại phải dành tối thiểu 3% tổng dư nợ tín dụng để cho các đối tượng này vay mua nhà ở. Lãi suất cho vay phải phù hợp và bằng khoảng 2/3 lãi suất huy động tiết kiệm (khoảng 5,6%), phần chênh lệch lãi suất đề nghị Chính phủ hỗ trợ bằng cách cho vay tái cấp vốn bằng khoảng 1/3 dư nợ tín dụng mà ngân hàng thương mại đã cho người dân vay.

Với giải pháp thực hiện chính sách tài khóa và thuế, Bộ Xây dựng đề nghị cho phép thực hiện miễn, giảm thuế đối với một số loại hình BĐS, cụ thể giảm 50% thuế suất, thuế VAT đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội từ 10% xuống 5%; áp dụng thuế suất ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức cao nhất với thuế suất 10% (hiện là 25%) đối với thu nhập hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội; giảm 50% thuế VAT đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở đối với những căn hộ dưới 70m² sàn sử dụng và giá bán dưới 15 triệu đồng/m²; gia hạn nộp thuế VAT đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở và gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ bán nhà ở trong 12 tháng; Cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm bất động sản.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, UBND TP Hà Nội cũng kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và ổn định thị trường BĐS, làm cơ sở để các bộ, ngành Trung ương, các địa phương tổ chức thực hiện. Bên cạnh đó, cần phê duyệt đề án xử lý nợ xấu và ban hành cơ chế chính sách mở rộng tín dụng cá nhân để kích cầu mua nhà ở; ban hành cơ chế, chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp khi chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang tái định cư, nhà ở cho thuê, thuê mua, trả chậm, nhà công vụ; xem xét phê duyệt đề án về một số cơ chế, chính sách nhà ở cho đối tượng hưởng lương trên địa bàn; đề nghị các bộ, ngành tiếp tục thực hiện quy định về giãn nộp tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 13 của Chính phủ; xem xét việc giảm thuế VAT đối với người mua lần đầu…

Trước đề xuất về giảm lãi suất cho người vay mua nhà thu nhập thấp, Thủ tướng chỉ đạo kiên quyết đưa ra gói tín dụng lãi suất thấp cho đối tượng mua nhà xã hội. "Lãi suất thấp, cộng với quỹ hỗ trợ của địa phương, cố gắng có mức lãi suất 4-5%/năm là hợp lý. Ngoài ra, Hà Nội tính toán, bên cạnh chính sách chung, có chính sách cụ thể cho người thu nhập thấp, đối tượng được hưởng nhà ở xã hội có thể mua được nhà".

Thủ tướng cho biết, Chính phủ, ngân hàng có đề án tổng thể giải quyết nợ xấu, trong đó 70% là nợ BĐS. Có thể thành lập doanh nghiệp mua lại nợ xấu, giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn hiện nay. Cùng với đó, các ngân hàng thương mại cũng phải tự cơ cấu lại nợ, thiết lập dự phòng rủi ro, tích cực xử lý tài sản thế chấp. Chính phủ đề nghị Ngân hàng Nhà nước giao quyền chủ động cho ngân hàng thương mại xem xét cho dự án hoàn thành, có đầu ra được vay tiếp.

Theo Thủ tướng, các doanh nghiệp cũng phải chung sức cùng Chính phủ, chịu trách nhiệm cùng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, bởi "doanh nghiệp đã từng lãi to rồi, giờ là lúc doanh nghiệp cũng phải chia sẻ với Chính phủ, với xã hội"