Áp niên hạn cho chung cư xây mới, người dân thà chấp nhận mua chung cư xuống cấp nhưng được sở hữu lâu dài?

Nhiều ý kiến phản đối đề xuất áp niên hạn sở hữu cho chung cư.

TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là một quyền dân sự được Bộ luật Dân sự bảo hộ. Không thể dùng Luật Nhà ở – một đạo luật chuyên ngành để quy định trái với Bộ luật Dân sự được.

Cũng theo ông Dũng, áp đặt thời hạn sở hữu nhà chung cư rất dễ bị dư luận xã hội phản đối. Bởi đối với rất nhiều người, căn hộ chung cư là một tài sản rất lớn, tích cóp cả đời người mới mua được. Sau một thời gian, cho dù là sau 80 năm, họ không còn được sở hữu nữa và con cháu họ cũng không được thừa kế là điều rất khó được chấp nhận.

Bên cạnh đó, nếu hạn chế thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ khuyến khích việc mua nhà trệt, vì quyền sở hữu đối với nhà trên đất là vô thời hạn. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường, mà còn trái với xu thế đô thị hóa.

Ông Dũng cho rằng, ban hành các quy phạm về thời hạn sử dụng nhà chung cư và bảo đảm việc thi hành vẫn hoàn toàn có thể giải quyết được vấn đề.

“Xe hết hạn sử dụng, không được đi nữa; nhà chung cư hết hạn sử dụng không được ở nữa. Những quy định áp đặt được cho xe thì cũng cần phải áp đặt được cho nhà. Mà như vậy thì không chỉ có xe phải đăng kiểm định kỳ, mà nhà cũng phải thẩm định về độ an toàn định kỳ”, ông Dũng nói.

Từ đó, chuyên gia này cho rằng, phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tuy hợp pháp, nhưng chỉ hợp lý một cách vừa phải. Tối ưu hơn sẽ là phương án không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Tuy nhiên, theo ông Dũng, nếu Luật Nhà ở không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, thì vẫn phải quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Hết thời hạn sử dụng thì cư dân không được ở trong nhà chung cư nữa. Pháp luật chỉ tước bỏ quyền sử dụng, chứ không phải tất cả các quyền cấu thành quyền sở hữu của các chủ nhà chung cư. Song, quyền luôn luôn đi liền với trách nhiệm.

“Muốn không cho phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại, thì các chủ sở hữu phải có trách nhiệm chi tiền để duy trì chung cư sao cho không làm cảnh quan của thành phố trở nên nhếch nhác. Ngoài ra, nếu toà chung cư sụp đổ gây thiệt hại cho bất kỳ ai, thì các chủ sở hữu sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường. Đó chính là bản chất của pháp luật”, ông Dũng nhấn mạnh.

Cần quy định rõ trách nhiệm

Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng Luật sư Đồng Đội cho biết, hiện nay dự thảo chỉ quy định thời hạn sở hữu chung cư đối với các chung cư chưa được cấp phép xây dựng, các chung cư đã được đưa vào sử dụng trước thời điểm dự thảo có hiệu lực sẽ không bị áp dụng thời hạn sử dụng. Điều này có thể dẫn tới tình trạng người dân thay vì bỏ ít tiền để sở hữu chung cư có thời hạn, họ chấp nhận bỏ nhiều tiền để sở hữu một nhà mặt đất bảo đảm quyền lợi cho con cái họ sau này hoặc một chung cư xuống cấp nhưng được sở hữu lâu dài. Và phương án này dường như chỉ thích hợp với những người có điều kiện kinh tế, còn đối với những người khác thì đây có thể là một rào cản khá lớn khi họ muốn sở hữu một căn nhà tại các thành phố lớn.

Luật sư Tiến cũng đặt ra một vấn đề, là trách nhiệm xây lại chung cư khi hết hạn sử dụng trong vài chục năm nữa sẽ thuộc về ai: Nhà nước, chủ đầu tư hay các chủ sở hữu? Nếu thuộc về nhà nước thì liệu ngân sách có đáp ứng không trong trường hợp có hàng loạt các dự án cải tạo chung cư xuống cấp cùng thời điểm? Nếu trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư thì có thể gây bất lợi cho chủ đầu tư khi bỏ kinh phí cải tạo, xây mới xong lại bị bỏ trống do không có người mua? Hoặc nếu vẫn để trách nhiệm thuộc về nhà đầu tư thì nhà nước có quy định như thế nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình xây dựng? Còn nếu trách nhiệm sẽ thuộc về tập thể những người sở hữu chung cư muốn tái định cư tại chỗ thì quyền lợi của họ như thế nào cũng phải quy định rõ. Ví dụ, như việc bồi thường cho họ bằng căn hộ có diện tích bằng hoặc lớn hơn nhà cũ bị phá dỡ hay việc được miễn lệ phí trước bạ khi cấp giấy chủ quyền nhà đất…

Với những phân tích nên trên, Luật sư Tiền cho rằng, các quy định về nhà chung cư cũng như việc cải tạo nhà chung cư đã được quy định quá rõ ràng, vì vậy, nên tiếp tục giữ nguyên chính sách cho phép phát triển cả 2 loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn để bảo đảm chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa.

Dưới góc độ doanh nghiệp, bà Phạm Thị Phương Thảo, Công ty cổ phần Tư vấn, đầu tư và xây dựng Việt Vương cho rằng, việc áp niên hạn sở hữu cho chung cư sẽ gây ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý khách hàng, dẫn đến thị trường bất động sản bị xáo trộn, ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp vì khó bán sản phẩm.

Vì vậy, bà Thảo cho rằng, nên giữ nguyên quy định hiện hành về thời hạn sở hữu và bổ sung các quy định tạo điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, đầu tư, xây mới với chung cư hết niên hạn sử dụng.

Bên cạnh đó, cần quy định rõ thời hạn sử dụng, cải tạo nhà chung cư cũ, quy trình, vốn đầu tư nhà ở xã hội. "Không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để Nhà nước dễ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ", bà Thảo cho hay.

Ngoài ra, theo vị này, nên tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Sử dụng chung cơ có thời hạn còn sử dụng đất vẫn lâu dài, khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa. Cần quy định cụ thể cơ quan nào có thẩm quyền đánh giá về niên hạn, việc xuống cấp nhà chung cư.

Đồng thời, khi nhà chung cư cần phải sửa chữa hay xây dựng lại thì người dân phải được bảo đảm quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó. Vì vậy, các chính sách về việc đền bù, di dời, hỗ trợ người dân cũng cần phải quy định rõ.