Airbnb đang thay đổi ngành bất động sản

Airbnb cũng đã tạo ra một kênh đầu tư mới cho rất nhiều người với số vốn bỏ ra ban đầu không quá cao, giúp cho người có nhà đất nhàn rỗi có thể kiếm thêm thu nhập, đồng thời cho phép người đi thuê có được chi phí thấp hơn và tiếp cận đặc trưng văn hóa tại nơi đang thuê.

Airbnb là gì?

Trước sự bùng nổ và chi phối của công nghệ thông tin trong cuộc sống con người, việc ứng dụng những mô hình kinh doanh mới thông qua công nghệ trở thành xu hướng phát triển trong ngành bất động sản - du lịch - khách sạn - nhà hàng ngày nay. Uber, Grab hay Airbnb là những minh chứng điển hình.

Airbnb là viết tắt của cụm “Air Bed and Breakfast”. Airbnb được thành lập nhằm kết nối trực tiếp người sở hữu bất động sản và người có nhu cầu về nhà ở thông qua một ứng dụng. Việc thanh toán phí thuê được thực hiện thông qua Airbnb, thẻ tín dụng hoặc một đơn vị trung gian. Ứng dụng này do Aribnb. Inc phát triển, công ty Aribnb có trụ sở chính đặt tại thung lũng Silicon Valley, California.

Xuất phát từ ý tưởng “chia sẻ không gian” của hai nhà sáng lập Joe Gebbia và Brian Chesky, Airbnb hiện có mặt tại hơn 34.000 thành phố của 190 quốc gia, phục vụ hơn 60 triệu khách hàng. Theo một thống kê gần đây, Airbnb phục vụ trung bình hơn 140.000 người/ngày.

Tháng 10/2007, Joe Gebbia gửi email cho Brian Chesky với nội dung: “Mình nghĩ có thể kiếm chút đỉnh bằng cách này: chỗ ở của chúng ta có thể thành nơi lưu trú cho nhà thiết kế sẽ đến tham dự hội nghị tại thành phố trong 4 ngày tới. Chúng ta sẽ cung cấp cho họ wifi, bàn làm việc, chiếc nệm để nằm và một bữa sáng giản dị”. Đây được xem là phát súng đầu tiên khởi đầu cho Airbnb.

Bắt tay vào thực hiện ý tưởng, hai cựu sinh viên này đã đi mua nệm và thành lập website với tên miền airbedandbreakfast.com. Hai nhà sáng lập cho biết, đến với airbedandbreakfast.com bạn không những có nơi lưu trú qua đêm mà còn được “phục vụ bữa sáng” tận giường và hướng dẫn tham quan thành phố nếu có nhu cầu.

Nhận thấy tiềm năng phát triển từ mô hình “chia sẻ chỗ ở”, hai chàng trai quyết định rủ thêm người bạn cùng phòng cũ Nathan Blecharczyk hợp tác chung. Ban đầu, họ dự định khai thác ý tưởng trong phạm vi những người bạn cùng phòng của trường đại học. Mất đến bốn tháng để triển khai nhưng sau đó cả ba cựu sinh viên chợt nhận ra định hướng kinh doanh này trùng lặp với trang web Roommates.com đã tồn tại từ trước.

Joe Gebbia và Brian Chesky từng chia sẻ, trước khi Airbnb trở thành một doanh nghiệp có giá trị 31 tỉ USD và “thách thức” cả ngành công nghiệp khách sạn khổng lồ, họ là hai chàng sinh viên nghèo và không có đủ tiền thuê nhà. Rỗng túi, hai người nảy ra sáng kiến bán một khối lượng lớn ngũ cốc đóng hộp in hình hai ứng viên tranh cử tổng thống Mỹ lúc bấy giờ là Barack Obama và John McCain trên đường phố với giá 40 USD/hộp và thu được khoảng 30.000 USD. Họ quyết định dành số tiền này để đầu tư nghiêm túc vào Air Bed and Breakfast.

Thực tế, trước khi được thế giới đón nhận và trở thành công ty “tỉ đô” như ngày nay, Air Bed and Breakfast từng vấp phải khó khăn. Đó là ra mắt công chúng tới ba lần nhưng đều không gây được chú ý. Mùa hè năm 2008, ba nhà sáng lập hoàn thiện phiên bản cuối cùng của mô hình và bắt đầu tiếp cận các nhà đầu tư. Trong số 15 người được tìm đến lúc đó, hơn một nửa từ chối thẳng và số còn lại tỏ vẻ “lờ” đi, một trong ba nhà sáng lập cho biết.

Cuối cùng, mô hình kinh doanh “chia sẻ chỗ ở” cũng được nhà đầu tư Paul Graham để mắt đến. Ông mời họ gia nhập “vườn ươm” startup Y Combinator do mình đứng đầu và tài trợ 20.000 USD cho mô hình này. Y Combinator là đơn vị nổi tiếng đứng sau sự ra đời của Reddit và Dropbox. Mặc dù vậy, ngay tại Y Combinator, nhiều nhà đầu tư vẫn quay lưng với Air Bed and Breakfast.

Với nỗ lực liên tục trong 3 tháng để hoàn thiện sản phẩm, đến tháng 3 năm 2009, Air Bed and Breakfast được đổi tên thành airbnb.com với 2.500 hạng mục lưu trú (gồm biệt thự, nhà vườn, nhà nguyên căn, căn hộ, lâu đài) và thu hút 10.000 người dùng. Airbnb nhận được hoa hồng từ cả chủ lẫn khách sau mỗi lần đặt phòng. Cụ thể, Airbnb sẽ tính 6 - 12% phí đặt phòng cho khách và 3% cho chủ nhà đối với mỗi giao dịch thành công.

Tháng 11 năm 2010, Airbnb nhận tài trợ 7,2 triệu USD. Dịch vụ “chia sẻ chỗ ở” này lan rộng đến 89 quốc gia khác ngoài Mỹ và ghi nhận hơn 1 triệu đêm lưu trú được đặt qua ứng dụng. Tháng 7 năm 2011, một nhóm các quỹ đầu tư tại thung lũng Silicon “rót” 112 triệu USD vào mô hình này, định giá công ty tại thời điểm nhận tài trợ chạm mốc hơn 1 tỉ USD - chính thức hóa “startup kỳ lân” tại Mỹ (công ty khởi nghiệp chưa niêm yết trị giá từ 1 tỉ USD).

Airbnb thu hút khoảng 5 triệu người dùng tìm đến dịch vụ để đặt phòng hồi tháng 5 năm 2012. Một tháng sau, con số này đã tăng lên gấp đôi. Với mức vốn bỏ ra ban đầu khá thấp và nhu cầu về nhà ở tăng cao, mô hình kinh doanh này đang được giới trẻ và các hộ gia đình lựa chọn đầu tư để tạo thêm thu nhập.

Theo các chuyên gia, loại hình “ở ké” này chỉ xuất hiện trong vòng 10 năm trở lại đây nhưng tạo thách thức khá lớn cho ngành công nghiệp khách sạn. “Chúng ta đang đối mặt với một cuộc khủng hoảng nhà ở tại Úc. Airbnb và những ứng dụng tương tự đang ngày một phá hủy thị trường nhà cho thuê giá rẻ tại đây”, một chuyên gia ngành du lịch - khách sạn tại Úc quan ngại.

Thậm chí, có người phải chịu cảnh “vô gia cư” bởi sự tăng giá điên cuồng của các căn nhà cho thuê. Tại Úc, không chỉ trong trung tâm mà người dân tại các khu vực như Byron Bay luôn chịu áp lực nặng nề khi giá thuê liên tục tăng cao khiến họ không thể chi trả. “Nền văn hóa của khu vực đang dần bị “mã hóa” bởi sự bùng nổ của Airbnb”, anh Paul sinh sống tại Byron Bay cho hay.

"Việt Nam hiện được Airbnb xếp vào hàng ngũ các quốc gia có lượng người ứng dụng mô hình này để kinh doanh chuyên nghiệp thuộc hàng cao trên thế giới".

Airbnb ngày càng phát triển

Những năm gần đây, tại các quốc gia như Mỹ, Úc, Thái Lan, Singapore, Pháp…, hệ thống các khách sạn phải chia sẻ thị phần với Airbnb bởi nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao. Pháp là một ví dụ điển hình. “Airbnb đã thay đổi cuộc sống của chúng ta”, Julien Karyofyllidis (hay còn gọi là Karyo) tuyên bố. Karyo là một doanh nhân khởi nghiệp, hiện ông đang sống cùng gia đình tại Marais - một trong những khu dân cư đẹp nhất Paris.

Trong những năm tháng khởi nghiệp, thay vì ngồi chờ dòng vốn xoay vòng, Airbnb đã giúp ông giảm bớt gánh nặng chi phí trên chính ngôi nhà của mình. Vào năm ngoái, ông đã kiếm được khoảng 18.000 euro (khoảng 250 euro mỗi đêm) từ việc cho thuê nhà thông qua Airbnb.

Chứng kiến việc ông kiếm tiền có phần “dễ dàng”, nhiều bạn bè của ông cũng bắt đầu tham gia mạng lưới kinh doanh này. Tuy nhiên, ông từng chia sẻ có không ít người chịu tổn thất từ Airbnb. Cụ thể, Airbnb bị cáo buộc góp phần biến các thành phố vùng ngoại ô lẫn trung tâm trở thành địa điểm phục vụ du khách, đẩy giá thuê và mua nhà địa phương lên cao, ảnh hưởng đến đời sống của dân cư địa phương.

Airbnb bắt đầu thâm nhập vào thị trường Việt Nam từ năm 2014. Chỉ tính đến tháng 6 năm 2017 đã xuất hiện khoảng 6.500 phòng cho thuê thông qua Airbnb và con số này chưa có dấu hiệu dừng lại. Cụ thể, dữ liệu từ AirDNA (website theo dõi hiệu quả hoạt động của Airbnb) cho thấy, tính tới tháng 8 năm 2018, Hà Nội và TP.HCM ghi nhận con số này tăng lên gấp 3 lần với 21.994 lượt đăng ký cho thuê trên Airbnb, trong khi số phòng của các khách sạn 4 - 5 sao hiện hữu trên địa bàn chỉ 17.426 phòng; riêng TP.HCM có 341 khách sạn từ 2 - 4 sao, với 16.912 phòng.

Tổ chức Du lịch Thế giới vừa qua đã xếp Việt Nam nằm trong top 10 quốc gia có tốc độ tăng trưởng du lịch nhanh nhất trên thế giới, và du lịch Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ về cả lượng và chất. Trong những năm gần đây, trung bình lượng khách du lịch đến Việt Nam tăng khá nhanh, chạm mốc 10 - 10,5 triệu lượt khách quốc tế và 47 - 48 triệu lượt khách du lịch nội địa. Điều này trở thành một trong những điều kiện lý tưởng để Airbnb Việt Nam mở rộng mô hình thành ngành nghề chuyên nghiệp.

Rất nhiều gia đình bắt đầu tận dụng phòng trống, nhà trống để đăng ký kinh doanh cho thuê phòng trên Airbnb nhằm phục vụ khách du lịch. Theo AirBnb, Airbnb Hà Nội, Airbnb Hồ Chí Minh, Airbnb Nha Trang và Airbnb Đà Lạt đang có dấu hiệu tăng trưởng “nóng” vì đây đều là các điểm du lịch nổi tiếng tại thị trường Việt Nam. Cụ thể một người chủ nhà (host) thuộc hệ thống Airbnb tại Việt Nam kiếm được bình quân 645 USD hàng tháng, tức khoảng 14 triệu đồng. Giá thuê phòng trung bình là 55 USD/đêm, tương đương khoảng 1,2 triệu đồng. Tỷ lệ thuê phòng bình quân hàng tháng 64%, chiếm khoảng 19/30 ngày.

Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle Việt Nam, Stephen Wyatt cho biết, mô hình căn hộ kinh doanh dịch vụ “ở ké” Airbnb là sản phẩm mới tại TP.HCM, góp phần tăng sự đa dạng và thêm khẩu vị cho thị trường dịch vụ lưu trú ngắn ngày. Đối tượng thuê gồm có khách lẻ, khách theo nhóm 1 - 3 người hoặc hộ gia đình. Giá thuê cũng khá cạnh tranh, rẻ hơn khách sạn và căn hộ dịch vụ nên được nhóm khách hàng này ưa chuộng. Một số nhà đầu tư thừa nhận rằng, đây là loại hình kinh doanh mới mẻ, có thể linh hoạt dòng vốn và cách vận hành cũng không quá phức tạp. Tuy nhiên, cũng không ít người bị “thụ động” dòng vốn hoặc đối phó với tình trạng “ế ẩm” kéo dài với mô hình này.

Theo CBRE Việt Nam, dịch vụ “chia sẻ chỗ ở” Airbnb ghi nhận sự phát triển nhanh chóng tạo nên sự cạnh tranh quyết liệt đối với các dịch vụ kinh doanh khách sạn truyền thống mặc dù chỉ mới xuất hiện trong vòng 4 năm trở lại đây. Chính nhờ sự cạnh tranh mà các chủ thuê luôn “làm mới” dịch vụ của mình nhằm tạo sự khác biệt thu hút khách thuê.

Tuy nhiên, CBRE dẫn chứng rằng giá cho thuê trung bình của Airbnb tại Việt Nam vẫn đang thấp hơn đáng kể so với giá cho thuê của khách sạn 4 - 5 sao (36 USD với 106 USD tại Hà Nội, 44 USD với 108 USD tại TP.HCM). Tại thị trường Việt Nam, nền tảng này hiện chỉ đang cạnh tranh trực tiếp với khách sạn 3 sao hoặc thấp hơn do có sự tương đồng trong mức giá, và chưa tạo nhiều thách thức cho phân khúc 4 - 5 sao.

Rủi ro từ Airbnb

Mặc dù lượng người dùng đăng ký tài khoản trực tuyến trên airbnb.com để tìm kiếm khách thuê phòng tại các quốc gia trên thế giới ngày càng nhiều, nhưng hiện tại Airbnb vẫn chưa có một bộ luật nào được ban hành nhằm bảo vệ người thuê và người cho thuê.

Bản chất của Airbnb là một hình thức tận dụng phòng trống để chia sẻ với khách du lịch, nên không được gọi là cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu trú. Đơn vị chủ quản của Airbnb cho biết, họ không chịu trách nhiệm với những hoạt động của người dùng trên ứng dụng của họ. Nếu công ty bị buộc phải áp dụng các chế tài và những quy định lên hoạt động thuê nhà ngắn hạn thì số lượng người dùng sẽ giảm đáng kể.

Mặt khác, các chủ nhà có thể cạnh tranh không lành mạnh bằng cách “lách luật” để cải tạo nhà, xây dựng thêm công trình phụ để biến tấu thành một khách sạn mini mà không phải đóng thuế như các loại hình lưu trú tương tự đã đăng ký kinh doanh. Điều này đồng nghĩa với việc tạo sức ép và làm mất cân bằng mặt bằng giá thuê chung tại những khu vực có Airbnb “phủ sóng”.

Các chuyên gia trong ngành còn cảnh báo rằng, hình thức kinh doanh này mang đến rủi ro nhất định về bảo mật thông tin khi ứng dụng sở hữu lượng lớn dữ liệu của người dân. Do đó. một số năm trở lại đây, một số quốc gia trên thế giới với sự hiện diện của Airbnb đã có những chế tài nhất định về các tác hại mà mô hình này mang lại.

Andrew Cuomo, Thống đốc thành phố New York, đã ký một sắc lệnh vào ngày 20/10/2016 khẳng định Airbnb làm thiệt hại đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại đây và cấm cho thuê lại căn hộ dưới 30 ngày. Người dân San Francisco yêu cầu công ty này không được nhận tiền dịch vụ nếu các chủ nhà không đăng ký lưu trú ngắn hạn (tạm trú) với chính quyền thành phố.

Tại Đức, Airbnb có thể phải đóng khoảng phạt 110.000 USD vì vi phạm điều luật cho thuê nhà ngắn hạn. Ở Anh nghiêm cấm cho thuê bất động sản hoặc bất kỳ dịch vụ tương tự trong hơn 3 tháng. Pháp đưa ra Nghị định “Airbnb” với mức phạt 5.000 Euro dành cho những đối tượng cho thuê nhà không đăng ký với Tòa thị chính trước khi đăng quảng cáo trên Airbnb từ ngày 1/12/2017. Các thành phố như Barcelona và Amsterdam cũng đặt ra những luật tương tự với các khoản phạt nhằm chế tài hình thức kinh doanh này.

Tại Việt Nam, dù tốc độ tăng trưởng của Airbnb khá ấn tượng trong vòng 2 năm trở lại đây, nhưng số lượng tài khoản cho thuê phòng trên Airbnb tại Việt Nam vẫn còn khá khiêm tốn so với các nước khác. Đồng thời, sức ảnh hưởng từ Airbnb tới ngành dịch vụ liên quan hiện cũng chưa thể hiện rõ nét và đáng quan ngại như Uber hay Grab. Nhưng về lâu về dài, Nhà nước cần có những chính sách pháp lý cụ thể để quản lý thuế đối với Airbnb.

Trước tốc độ tăng trưởng của Airbnb, sự ra đời của mô hình kinh doanh này như một bước đi tất yếu phải có trong thời đại công nghệ 4.0. Cơ quan chính quyền của các nước trên thế giới chỉ có thể siết chặt hơn các quy định pháp luật liên quan đến nhiệm vụ của người cho thuê nhà và quyền lợi của người đi thuê trên Airbnb. Ngoài ra ban hành cách tính thuế mới đối với những người cung cấp dịch vụ này.