80% doanh nghiệp BĐS vẫn có lãi

GS. TSKH Đặng Hùng Võ chia sẻ tại hội thảo "Triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản” diễn ra tại TP.HCM mới đây.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nghịch lý cơ bản đã xảy ra trong thị trường BĐS Việt Nam, cung thừa và cầu lớn nhưng cung và cầu không gặp nhau.

Trong ngữ cảnh này, có 2 đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam cần được nhìn nhận thật rõ ràng.

Thứ nhất, nợ xấu trong BĐS nhà ở ước tính khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính vì vậy mà nhiều nhà đầu tư kêu ca rất thảm thiết về giá BĐS xuống dốc nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng mà không chịu phá giá.

Tình trạng xung đột giữa các nhà đầu tư và người góp vốn đang xảy ra khá phổ biến ở nhiều nơi. Từ đó, nợ xấu ước tính từ các ngân hàng thương mại trong BĐS tồn đọng vẫn được ước tính chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng, nhưng nhiều ý kiến cho rằng, nợ xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều.

Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư BĐS nói rằng, lỗ nhiều nhưng số liệu thực lại cho thấy vẫn có tới 80% doanh nghiệp BĐS làm ăn có lãi. Đặc điểm này có thể coi là một nghịch lý của nợ xấu trong BĐS nhà ở và sự thua lỗ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà ở.

Thứ hai, trong nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường thì sự sốt giá của thị trường BĐS trong giai đoạn trước năm 2004 là do quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế (giá đất từ bằng "0" nâng lên bằng giá trị thị trường khu vực và còn nâng cao hơn do quán tính của thị trường), còn sự thăng trầm của thị trường BĐS sau năm 2004 là do quy luật của thị trường tạo nên trong mối quan hệ giữa thị trường BĐS và các thị trường khác.

Tại sao lại là năm 2004? Đây là năm mà nhà nước ta thừa nhận giá đất trên thị trường và giá đất do nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường. Đặc điểm thứ hai này cho phép đánh giá đúng được các quy luật tác động vào thị trường BĐS trong từng giai đoạn, tránh nhầm lẫn trong nhận định và dự báo.

Tất nhiên, việc đưa giá BĐS giá rẻ xuống mức thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường nhưng lại gây khó khăn đáng kể cho giá nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước xét duyệt giá. Giá nhà ở xã hội của Nhà nước, được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước hiện có giá cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ.

Sự thực, để giải quyết tình trạng này không khó vì giá cả nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn... Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn. Đây cũng có thể coi như một nghịch lý của thị trường BĐS hiện nay.

Nhiều ý kiến cho rằng Nghị quyết 02 là văn bản giải cứu thị trường BĐS, cho không nhà đầu tư BĐS, nói như vậy là không đúng. Chúng ta phải xem đây là sự can thiệp cần thiết của nhà nước vào thị trường, trong đó một dung lượng khá lớn của chính sách tập trung vào giải quyết nhà ở cho người lao động. Hướng của nghị quyết cũng không chỉ tập trung cho các doanh nghiệp, đó là hướng nhằm bảo đảm tìm lối ra cho mọi khó khăn của nền kinh tế đất nước hiện nay.

"Để thực hiện tốt Nghị quyết 02, các cơ quan quản lý nhà nước ở trung ương cũng như ở địa phương cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch và công bằng. Mọi tư duy về tư lợi đều làm hại chung cho thị trường BĐS đang yếu ớt hiện nay", ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.