6 nghịch lý của thị trường bất động sản Việt Nam

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quá trình “sốt” giá đất đã tạo nên những nghịch lý của bất động sản (BĐS) hiện nay. Cụ thể, có 6 nghịch lý cần tháo gỡ để phục hồi và phát triển.

6 nghịch lý

Về nghịch lý 1, theo GS Võ, đó là giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là 2 - 4 lần), nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm ở mức mười lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Thị trường BĐS thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu

Nghịch lý 2, đó là thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có nghĩa.

Với nghịch lý 3, GS Võ chỉ ra rằng, BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức “mua nhà trên giấy”, vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

Ở nghịch lý này, theo phân tích của GS Võ, kho BĐS giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng thương mại đang tồn tại và coi đây là một điểm trọng tâm cần tháo gỡ cho thị trường. Nhà đầu tư dự án đã giảm giá tới “mức sàn” nhưng vẫn không có giao dịch. “Kho tồn đọng” này tiếp tục tồn tại chờ Nhà nước cứu giúp. Nhà đầu tư kêu ca nhiều nhưng chỉ có rất ít nhà đầu tư chủ động tìm giải pháp cho mình.

Còn với nghịch lý 4, các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực - hư quả khó lường. Các nhà đầu tư BĐS kêu cứu thảm thiết nhưng số lượng mua lại và sáp nhập không cao.

Ở nghịch lý 5, giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.

Và, nghịch lý 6, là gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này?

50% nợ xấu BĐS là tiền góp vốn của khách hàng

Trong ngữ cảnh này, GS Võ cho rằng, có 2 đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam cần được nhìn nhận thật rõ ràng. Thứ nhất, nợ xấu trong BĐS nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại mà có thể ước tính có khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính vì vậy mà nhiều nhà đầu tư kêu ca rất thảm thiết về giá BĐS xuống dốc nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng mà không chịu hạ giá.

Tình trạng xung đột giữa các nhà đầu tư và người góp vốn đang xảy ra khá phổ biến ở nhiều nơi. Chính vì vậy mà nợ xấu ước tính từ các ngân hàng thương mại trong BĐS tồn đọng vẫn chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng nhưng nhiều ý kiến cho rằng nợ xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều. Thứ hai, các hoạt động của thị trường BĐS vẫn diễn ra bình thường kể cả về giao dịch nhà giá thấp, hoạt động xây dựng, hoạt động tín dụng và đầu tư từ nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư đang tập trung vào khu vực giá thấp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Giá nhà ở xã hội vẫn cao hơn nhà ở thương mại giá rẻ

GS Võ còn dẫn ý kiến nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS hiện nay không đóng băng hoàn toàn vì vẫn có nhiều giao dịch trong phân khúc nhà ở giá thấp. Tại khu vực Hà Nội, trước đây là dự án Xa La ở quận Hà Đông với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và gần đây là dự án Đại Thanh cũng ở gần dự án Xa La với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Cả hai dự án giá thấp này đều bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn.

Theo thông tin của hệ thống sàn BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, lượng giao dịch thành công đối với những sản phẩm BĐS giá trung bình và giá thấp tăng lên khá cao, biểu hiện xu hướng thị trường ấm lại trong phân khúc này.

Đặc biệt, theo GS Võ, đến nay, cuộc tranh luận về giảm giá nhà ở thương mại đã kết thúc. Rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng kinh doanh và có khả năng đưa giá xuống thấp hơn. Từ góc nhìn khác, giá nhà ở xã hội cao hơn 10 triệu đồng/m2 vẫn đang là một thách thức với các cơ quan quản lý.

Sự thực, “giá nhà ở xã hội đang được quản lý theo kiểu bao cấp nên giá không có động lực tác động từ thị trường”- GS Võ nhấn mạnh.

Hiện nay, nhà ở xã hội đang được nhiều người quan tâm, cả khu vực quản lý của Nhà nước, cả những người lao động chưa có nhà ở và cả các nhà đầu tư. Việc đưa giá BĐS giá rẻ xuống mức thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường nhưng lại gây khó khăn đáng kể cho giá nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước xét duyệt giá. Giá nhà ở xã hội của Nhà nước, được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước hiện cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ.

Để giải quyết tình trạng này, GS Võ khẳng định, “không khó, vì giá nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn... Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn”.