Xử lý biệt thự bỏ hoang: Dễ hay khó?

Luật sư Phạm Ngọc Hưng - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp Hội Doanh nghiệp Tp.HCM. Ảnh: Minh Nguyệt

Từ ngày 1/1/2012, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có nội dung đánh thuế lũy tiến chính thức có hiệu lực. Theo luật sư quy định này sẽ tác động như thế nào đối với thị trường bất động sản?

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có quy định rất nhiều đối tượng thi hành luật thuế này. Trong đó có một phần liên quan đến bất động sản mà ảnh hưởng lớn nhất là các dự án chưa được triển khai, chưa đưa vào sử dụng sẽ bị đánh thuế cao.

Nghĩa là cùng là đất phi nông nghiệp nhưng sử dụng không đúng mục đích hoặc chưa sử dụng thì áp dụng mức thuế là 0,15% (gấp 5 lần mức thuế suất áp dụng đối với diện tích sử dụng trong hạn mức). Theo đó, quy định này sẽ góp phần hạn chế tình trạng, ôm đất, găm đất, hạn chế đầu cơ đất. Đồng thời khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Trước đây và cả hiện nay nhiều người vẫn còn tâm lý ngộ nhận rằng, không đầu tư gì có lãi bằng bất động sản nên việc đánh thuế cao sẽ hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, nhiều dự án bất động sản không thể triển khai được là do nguồn tín dụng bị thắt chặt và nguồn tín dụng này sẽ còn thắt chặt hơn nữa trong năm 2012. Do đó, việc “gánh” thêm thuế lũy tiến theo quy định sẽ tác động không nhỏ đến sức khỏe doanh nghiệp.

Vậy làm thế nào để xác định được đúng diện tích đất thu thuế, diện tích đất vượt hạn mức?

Nhà nước sẽ có quy định cụ thể về việc diện tích đất thu thuế, diện tích đất vượt hạn mức, diện tích đất sử dụng sai mục đích, diện tích đất không sử dụng,…Đối với khu dân cư đô thị thì phần đất nào sẽ nằm trong hạng mục vượt định mức.

Còn phần diện tích đất sử dụng sai mục đích, diện tích đất không sử dụng thì như thế nào?

Người ta sẽ đánh thuế đánh thuế đất phi nông nghiệp cho phần diện tích chưa được sử dụng. Có nghĩa là bạn có 10ha đất, đăng ký xây dựng 5ha, 7ha còn lại “nằm im” từ tháng này qua năm nọ. Trường hợp này Nhà nước sẽ đưa ra một hướng dẫn để xem đất nào là đất chưa được sử dụng và sẽ bị đánh thuế.

Tuy nhiên, trường hợp này cũng sẽ gây ra nhiều tranh cãi bởi đâu sẽ là đất sử dụng, còn đâu là đất chưa sử dụng? Trong một dự án vài chục hecta, chủ đầu tư có thể chia thành nhiều giai đoạn để thực hiện và không thể cùng một lúc chủ đầu tư hoàn thành hết phần đất đó. Như vậy cũng không thể quy phần đất chưa thực hiện là đất chưa được sử dụng để đánh thuế.

Còn trường hợp, một dự án có thời gian thực hiện là 5 năm xong nhưng sau 5 năm vẫn chưa hoàn thành thì phần nào chưa xây khả năng được xếp vào phần đất chưa được sử dụng sẽ bị đánh thuế có thể hợp lý.

Theo tôi sắp tới sẽ còn có nhiều Thông tư, Nghị định hướng dẫn cho việc tính thuế này. Và song song với việc ban hành các Thông tư, Nghị định đó Nhà nước nên lấy ý kiến của các doanh nghiệp. Đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để nghe ý kiến, quan điểm của họ về vấn đề này.

“Biệt thự bỏ hoang” sẽ được xếp vào quy định nào khi trong văn bản luật không có cụm từ này, thưa ông?

Đánh thuế biệt thự bỏ hoang là một trong những đề xuất của Bộ Tài chính nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ nhưng hiện chưa được chấp thuận và không được đưa vào luật.

Tuy nhiên, giả sử đề xuất này có được thông qua vẫn không đủ cơ sở để tính thuế và đánh thuế cao. Bởi biệt thự là tài sản, bỏ hoang hay không là quyền của người chủ sở hữu. Muốn khai thác theo hình thức nào cũng là quyền của họ.

Giả thiết nếu bắt người ta nộp thuế cho biệt thự bỏ hoang mà người ta không nộp thì cơ quan chức năng cũng không thể tịch thu biệt thự, vì xâm phạm quyền sở hữu cá nhân.

Ngoài ra, Luật cũng quy định cụ thể về quyền sở hữu tài sản, quyền định đoạt là quyền của họ. Còn vấn đề muốn giải quyết nạn đầu cơ trong địa ốc lại là một câu chuyện khác.

Giả sử biệt thự trong dự án chưa được sử dụng mà bị đánh thuế. Vậy theo luật sư, khách hàng hay chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm đóng thuế?

Nhà nước sẽ đánh thuế vào chủ sỡ hữu. Do đó, nếu chủ đầu tư đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng thì khách hàng có nghĩa vụ đóng thuế theo quy định.

Ngoài ra, người mua cần phải cân nhắc kỹ lưỡng và thỏa thuận với chủ đầu tư về quyền lợi của mình để tránh xảy ra mâu thuẫn trách nhiệm đóng thuế trong trường hợp đã ký hợp đồng mua bán nhưng trong thời gian chờ chuyển giao quyền sử dụng đất.

Như vậy, để giải quyết tình trạng biệt thự bỏ hoang Nhà nước cần có những biện pháp gì để chế tài?

Chúng ta nên hiểu rõ thế nào là biệt thự bỏ hoang và nguyên nhân do đâu có biệt thự bỏ hoang? Trên thực tế, biệt thự bỏ hoang hầu hết là của người mua đi bán lại (nhà đâu tư thứ cấp). Theo tôi, trước tình trạng khó khăn chung của thị trường, sản phẩm không được tiêu thụ, những người có khả năng cầm cự được trước áp lực lãi vay thì người ta còn bỏ hoang để chờ thị trường tốt hơn.

Ngược lại, những người yếu về tài chính sẽ không trụ nổi và việc bán rẻ, bán tháo là đương nhiên. Vì vậy, bỏ hoang hay không là do người kinh doanh quyết định, biệt thự có bỏ hoang hay không là quyền của chủ sở hữu. Nhà nước không nên can thiệp nhiều bằng biện pháp thuế vào biệt thự bỏ hoang.