Xóa chia lô, bán nền – “chiêu” sàng lọc chủ đầu tư thiếu năng lực

Sẽ thêm khó cho doanh nghiệp

Xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng là một trong những kiến nghị của Bộ Xây dựng tại báo cáo “Tình hình thị trường BĐS và một số giải pháp nhằm quản lý thị trường BĐS hoạt động lành mạnh” gửi Thủ tướng Chính phủ ngày 12.5.

Đề xuất xóa chia lô, bán nền, bán nhà xây thô của Bộ Xây dựng liệu có được thực thi? Ảnh minh họa. Ảnh: Internet.

Nhiều doanh nghiệp có ý kiến quan ngại, phản đối đề xuất nêu trên là bởi biện pháp này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn thực hiện dự án của các chủ đầu tư. Theo thống kê, có đến 90% doanh nghiệp BĐS hoạt động dựa vào nguồn tín dụng từ các ngân hàng. Thế nhưng, hiện nguồn vốn này lại đang bị siết chặt khiến các doanh nghiệp càng trông chờ vào nguồn vốn huy động được từ khách hàng.

Nếu thực hiện xóa chia lô, bán nền, bán nhà xây thô thì lại thêm một lần nữa các chủ đầu tư lại “méo mặt” khi phải đối mặt với nguy cơ đổ vỡ dự án vì đòi hỏi một lượng vốn lớn hơn để hoàn thiện trong khi lại bất lực vì thiếu vốn.

Theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội “Việc ràng buộc chủ đầu tư cam kết làm dự án phải hoàn thiện toàn bộ sản phẩm, có cái khó là đẩy suất đầu tư của chủ đầu tư lên rất lớn. Trong khi đó chưa rõ chính sách nới lỏng, hỗ trợ cho chủ đầu tư về vốn trong bối cảnh hiện nay. Có thể khẳng định ở Việt Nam, gần như hiếm có chủ đầu tư nào làm được như vậy nếu không có vốn liên doanh từ nước ngoài hoặc không có sự liên kết góp vốn, hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư thứ phát để có thể đủ tiền làm dự án từ lúc bắt đầu đến khi hoàn chỉnh”.

Ông Cường cho rằng, nếu không cho chia lô, bán nền thì đồng nghĩa là tổng quan của dự án có vấn đề về mặt quy hoạch bởi lẽ trong một dự án phải có nhiều sản phẩm khác nhau, có nhà chung cư cao tầng, có nhà liền kề, biệt thự để phù hợp với túi tiền của từng đối tượng trong xã hội có nhu cầu sở hữu những sản phẩm phù hợp với thu nhập của họ.

Theo quan điểm của ông Lê Quốc Hưng, Giám đốc điều hành Cty CP Phát triển Đô thị Việt Nam, việc cấm chia lô, bán nền đất dự án nếu được thực thi sẽ có những hạn chế như: không khuyến khích các chủ đầu tư tham gia vào BĐS (vì nếu chỉ trông chờ vào nội lực doanh nghiệp thì hầu như không đủ khả năng làm dự án); không hút được khách hàng đầu tư vào dự án, khiến việc phát triển dự án, quy hoạch sẽ gặp khó khăn.

Vẫn biết là sẽ khó cho doanh nghiệp nếu đề xuất được thực thi, nhưng ông Hưng cho hay không thể phủ nhận nhiều mặt tích cực như: hạn chế nạn đầu cơ tràn lan như hiện nay, tránh tình trạng hoang hóa đô thị không có người sử dụng, loại bỏ được những chủ đầu tư thiếu khả năng về vốn và quản lý, tránh rủi ro cho khách hàng khi tham gia, tính đồng bộ dự án (thiết kế, kiến trúc, cảnh quan...) được thực thi, không để dòng tiền ứ đọng vào BĐS trong khi nền kinh tế rất cần tiền cho hoạt động sản xuất kinh doanh...

Thêm vào đó, ông Cường cho rằng việc ràng buộc chủ đầu tư phải hoàn chỉnh sản phẩm cuối cùng tới tay người mua sẽ tránh được tình trạng người muốn mua lại không quen chủ đầu tư, không mua được đất ở giá gốc hoặc người mua không có nhu cầu sử dụng để đất hoang hóa, nhà xây thô không có nhu cầu để ở nên không hoàn thiện, dẫn tới sự lãng phí, méo mó trong tổng thể cảnh quan.

Cũng theo ông Cường, “Nếu được thực hiện, biện pháp này sẽ phát huy tác dụng đối với chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, bằng nhiều hình thức tiết lộ thông tin bán trước khi được phép hoặc chủ đầu tư không có kinh nghiệm kết hợp với nhà đầu tư thứ phát, không giữ đúng cam kết, lộ trình dự án để huy động vốn”.

Tuy nhiên, trong bối cảnh đẩy mạnh đô thị hoá ở Việt Nam hiện nay, nếu xóa hình thức chia lô, bán nền thì việc phát triển dự án sẽ rất khó khăn. Do vậy, cần có giải pháp hài hòa giữa việc thả lỏng như hiện nay và việc cấm như dự kiến. Ông Hưng đưa ra phương án là vẫn cho phép phân lô bán nền nhưng giám sát chặt các dự án có đủ pháp lý mới được huy động (bỏ huy động 20% như hiện nay vì đây chính là kẽ hở cho chủ đầu tư huy động trước mà chẳng biết là bao nhiêu %), người mua và chủ đầu tư phải cam kết với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan là sau bao nhiêu thời gian phải triển khai xây dựng, về sinh sống, nếu không thực hiện đúng thì thu hồi đất hoặc có những chế tài đủ mạnh để người mua buộc phải tuân theo quy định...