70% khiếu nại của công dân có liên quan đến đất đai mà nhiều nhất là khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Gần 30 năm qua, Luật Đất đai cùng hàng loạt nghị định của Chính phủ, thông tư của các bộ, ngành… đã qua nhiều lần chỉnh sửa với nỗ lực tiếp cận thực tế, giải quyết các rắc rối, xung đột phát sinh trong lĩnh vực bồi thường giải tỏa, thu hồi đất. Thế nhưng khiếu kiện liên quan vẫn không giảm và có xu hướng ngày càng gay gắt…

Khiếu kiện liên quan đến thu hồi đất làm dự án, giá đền bù-bồi thường thấp, bất hợp lý không phải đến giờ mới xảy ra. Và cũng không phải chỉ ở một, hai địa phương… Nhưng việc giải quyết của chính quyền còn lúng túng, nơi thế này, nơi thế khác.

Nhà nước thu hồi hay doanh nghiệp phải mua?

“Chúng tôi muốn thỏa thuận với chủ đầu tư để đạt được mức giá đền bù hợp lý, hoàn toàn dựa trên quy định pháp luật mà Nhà nước đã ban hành. Đúng ra Nhà nước chỉ làm trung gian giúp hai bên thỏa thuận chứ sao lại cưỡng chế chúng tôi phải chấp nhận mức giá 135.000 đồng/m2 này?”. Đó là nguyện vọng chung của người dân ở Văn Giang.

Về chuyện này, cũng có một số ý kiến đồng tình: Đối với những công trình an ninh quốc phòng hoặc phúc lợi chung thì rõ là chính quyền được giao quyền đứng ra thu hồi đất với phương án bồi thường phù hợp, còn đối với các công trình kinh tế thì nhà đầu tư phải trực tiếp thương lượng với dân theo giá thị trường chứ hà cớ gì chính quyền lại đứng ra thay mặt cho nhà đầu tư thu hồi, áp giá đền bù rẻ mạt, ép dân như vậy?

Thế nhưng chính quyền tỉnh Hưng Yên thì lại có cách lý giải khác: Đây là dự án đổi đất lấy hạ tầng chứ không phải là dự án phát triển kinh tế của chủ đầu tư. Chủ đầu tư đã đầu tư hơn 1.500 tỉ đồng để làm đường bộ liên tỉnh từ cầu Thanh Trì (Hà Nội) đi TP Hưng Yên, hơn 3.000 tỉ đồng để xây dựng hạ tầng khu đô thị và hạ tầng thuộc huyện Văn Giang, vì vậy tỉnh phải có trách nhiệm giao đất thuộc dự án cho chủ đầu tư như cam kết.

Khu Phố Trúc - phố trong vườn ở Ecopark. Ảnh: VIHAJICO

Từ thực tế, có thể thấy có đến ba, bốn cách hiểu, cách vận dụng luật khác nhau trong thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế:

1. Nhà nước đứng ra hỗ trợ doanh nghiệp chủ đầu tư trong việc ra quyết định thu hồi đất, phê duyệt bồi thường và khi cần thiết sẽ tổ chức cưỡng chế thu hồi đất giao cho chủ đầu tư dự án.

2. Để có đất thực hiện dự án, doanh nghiệp chủ đầu tư phải thương lượng, thỏa thuận giá bồi thường giống như là mua lại giá trị đất từ người đang sử dụng.

3. Nhà nước tạo quỹ đất để giao cho doanh nghiệp chủ đầu tư thực hiện đổi đất lấy hạ tầng hoặc cho thuê...

4. Trong các dự án, doanh nghiệp chủ đầu tư tạo điều kiện cho người có đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc tham gia các dự án thành phần để cùng đầu tư sinh lợi, cùng phát triển.

Thực tế triển khai các dự án thời gian qua cho thấy việc thực hiện phương thức 1 thường bộc lộ bất cập, phát sinh khiếu kiện. Đa phần người có đất bị thu hồi thường kêu giá đền bù thấp, không hợp lý do bị áp đặt từ giá đất do Nhà nước quy định.

Người ta kỳ vọng cơ chế thỏa thuận về giá giữa chủ đầu tư và người có đất sẽ giải quyết hợp lý quyền lợi của các bên, giảm khiếu kiện. Thế nhưng Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181 cũng chỉ mở hé cánh cửa hẹp cho cơ chế này. Bởi theo quy định, các dự án thuộc diện thực hiện cơ chế thỏa thuận rất ít và thuộc loại nhỏ lẻ. Qua thực tế cho thấy cơ chế này cũng không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Nhiều dự án lại bị tắc do chính cơ chế thỏa thuận giá đền bù khi bên có đất cố tình dây dưa với những yêu sách khó có thể đáp ứng.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Mạnh Hiển đã từng lưu ý: Quy định về cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế cũng bộc lộ những hạn chế do giá thỏa thuận thường cao hơn giá bồi thường, gây khó khăn trong công tác thu hồi đất. Một số dự án đã thỏa thuận được trên 90% diện tích đất nhưng diện tích còn lại không đạt được thỏa thuận mà chưa có cơ chế xử lý...

Giá nào là phù hợp?

Ở dự án Khu đô thị Vân Giang, xuất phát điểm để định giá đền bù chính là bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh do UBND tỉnh ban hành từ ngày 30-12-2005. Dù xác định đất ở ba xã Phụng Công, Cửu Cao, Xuân Quan thuộc khu vực 1, có giá đất cao nhất tỉnh tại thời điểm đó nhưng mức giá đền bù chỉ 100.000 đồng/m2.

Hiện trường sau cưỡng chế ở Văn Giang hôm 24-4 Ảnh: NGUYỄN DÂN

Đến năm 2008, UBND tỉnh chốt lại: Cộng các khoản hỗ trợ từ nhà đầu tư, các hộ dân chấp hành giao đất đúng tiến độ được nhận 135.000 đồng/m2. Mức giá ấy như đã phân tích là quá thấp, không phù hợp giá trị đất thực tế.

Luật sư Lê Đức Tiết - Phó Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn về dân chủ và pháp luật của MTTQ VN phân tích: Các địa phương thường dựa trên khung giá đất quy định để lập phương án đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án. Không ít nơi, khung giá đất do Nhà nước quy định không theo sát giá thị trường, giá đền bù không đúng với giá mà người dân bán đất. Đây chính là mấu chốt vấn đề, làm nảy sinh khiếu kiện, tiêu cực và tham nhũng…

Giải bài toán về giá đền bù-bồi thường quả thật không đơn giản. Nhưng nguyên tắc cốt lõi ở đây phải được khẳng định: Quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất phải được bảo đảm. Không vì nhân danh quyền lợi chung, sự phát triển kinh tế-xã hội của địa phương mà hy sinh quyền lợi của người dân, đẩy họ vào chỗ không còn nguồn sống.

Nhiều chuyên gia cho rằng ngay cả trong các dự án thực hiện theo phương thức thu hồi đất, quyền lợi của người bị thu hồi đất vẫn có thể giải quyết ổn thỏa, hài hòa nếu chính quyền và chủ đầu tư chịu ngồi lại với người dân, bàn bạc dân chủ, công khai với tinh thần hợp tác. Điều tối kỵ là dùng quyền lực, dựa vào quyền lực để ép dân, tước đoạt quyền lợi của dân.

Luật sư TRẦN VŨ HẢI, Đoàn Luật sư TP Hà Nội:

Chuyện mưu sinh sau thu hồi đất

Đất là phương tiện sản xuất, nếu thu hồi của người ta thì anh đổi lại bằng cái gì để người ta còn sống được? Tôi nghĩ chuyện không hề đơn giản. Nếu nói rằng sẽ đền bù để người dân đi học nghề chẳng hạn, cũng phải cân nhắc về chuyện dưới 30 tuổi còn đào tạo được chứ trên 30 tuổi thì đâu có dễ. Nếu nói sẽ chuyển đổi cơ cấu sản xuất để nông dân chuyển sang làm dịch vụ, thương mại, thì cũng phải thấy là có những nông dân không có nhu cầu làm công nhân dịch vụ. Họ nói họ vẫn có quyền giữ lại đất để làm cây cảnh chứ, tại sao không được? Nếu ông sợ “sai quy hoạch” thì để tôi mời kiến trúc sư đến thiết kế cho vườn cây cảnh tôi trồng phù hợp với quy hoạch, cảnh quan của ông.

TS ĐẶNG HÙNG VÕ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Nông dân trong lòng đô thị mới

Trong việc chuyển giao đất, một trong những điều quan trọng là phải bảo đảm quyền lợi của nông dân. Hiện tại, những quyền lợi của nông dân cũng đã được đề cập nhưng mức độ chưa thực sự thỏa đáng, cho nên luôn tạo ra va chạm giữa nông dân với chính quyền khi thu hồi đất nông nghiệp.

Tôi lấy ví dụ, ở ta, biến một khu đồng ruộng thành khu đô thị mới thì nông dân bị thu hồi hết đất và không có chút quyền lợi gì ở đó cả. Trong khi đó, các nước bao giờ cũng để lại một diện tích đất nhất định trong khu đô thị mới cho người nông dân, người nông dân sẽ phát triển trong lòng đô thị mới đó. Như thế thì vừa làm chuyển đổi được cơ cấu lao động, vừa thỏa mãn quyền lợi của nông dân, đồng thời cũng cho họ cơ hội phát triển trong một không gian phi nông nghiệp.

Làm vậy thì quyền lợi của nhà đầu tư giảm đi nhưng đó cũng là điều đương nhiên. Phải quan niệm rằng người nông dân đang góp đất vào đô thị hóa, chứ đừng nghĩ người ta bán đất đi cho người khác làm đô thị hóa.

Theo Pháp Luật TP
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.