Ngoài phương án Nhà nước thu hồi đất hoặc tự thỏa thuận đối với mục đích kinh tế, cần tính đến phương án cho người dân góp đất, nhất là đối với các dự án bất động sản ở đô thị.

Ngày 25/10 vừa qua, 6.000 nông dân Đồng bằng sông Cửu Long đã chính thức được mua 2,48 triệu cổ phiếu ưu đãi để trở thành cổ đông của CTCP Bảo vệ thực vật An Giang (AGPPS). Thay vì trả bằng tiền, họ có thể nợ lại để đổi lúa lấy cổ phiếu.

Tuy nhiên, AGPPS không phải là DN tiên phong. Vài năm trước, 1.300 nông dân Thanh Hóa cũng từng được “đổi mía lấy cổ phiếu” Mía đường Lam Sơn (LSS). Chỉ là, sau khi được giao sổ cổ đông, người dân đã bán gần như sạch sẽ cổ phiếu LSS cho những tay cò chứng khoán chuyên nghiệp.

Nhưng còn một điểm trùng hợp nữa của 2 câu chuyện trên!

An Giang và Thanh Hóa cũng là hai tỉnh đầu tiên thí điểm cơ chế người dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất với các DN, thay cho hình thức thu hồi đất.

Kết quả thí điểm có lẽ chưa được như ý, nhưng nó cũng là tiền đề để Bộ Tài chính, vào cuối năm 2009, trình Chính phủ một cơ chế cho nông dân góp đất vào dự án.

Viện dẫn lý do ra đời cơ chế, bộ này cho rằng, nó sẽ góp phần giải quyết khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng; tạo nguồn thu ổn định cho người dân bị mất đất; bổ sung kênh huy động vốn cho DN nhận góp vốn...

Đến nay, đó vẫn là những vấn đề nóng trong quan hệ ba bên: Người có đất - Nhà nước - Người cần đất. Vậy, câu hỏi đặt ra là tại sao cơ chế ấy lại không được ban hành?

Câu trả lời rất đơn giản. Sự hài hòa lợi ích chưa được thể hiện. Khi góp vốn vào DN thì nguyên tắc là lời ăn lỗ chịu, vậy thì khả năng trắng tay của dân là rất cao nếu DN giải thể, phá sản hay thua lỗ.

Nếu Nhà nước thu hồi đất, dân sẽ được bồi thường, hỗ trợ nhà ở…, còn nếu góp đất nông nghiệp vào dự án phi nông nghiệp, xây chung cư chẳng hạn, người góp sẽ phải ứng thêm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng.

Với người có đất, cái thiệt là rất rõ, còn cái lợi lại phải chờ. Vậy nên, cơ chế này chết yểu ngay khi còn ở dạng dự thảo cũng là điều dễ hiểu!

Nghiên cứu vừa được công bố ngày 13/11 vừa qua của Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp - nông thôn (Ipsard) cũng cho thấy, tại các dự án phi nông nghiệp, việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cơ bản thất bại. Chẳng hạn, ở Cẩm Giàng, Hải Dương, người dân góp đất thành lập công ty may, nhưng công ty này thua lỗ nên dân mất luôn cả gốc lẫn lãi...

Theo TS. Lê Đức Thịnh, chuyên gia của viện này, thất bại là đúng, vì việc trở thành một bên sở hữu DN với người nông dân là rất rủi ro, trong bối cảnh vị thế pháp lý chưa ngang bằng và minh bạch.

Tuy nhiên, có một phương án góp đất khác, khắc phục được những hạn chế trên. Đó là cơ chế người dân góp đất để lấy đất như đại biểu Quốc hội Huỳnh Minh Hoàng đã đề cập tại phiên thảo luận của Quốc hội về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới đây.

Theo đó, thay vì chỉ có 2 phương án Nhà nước thu hồi đất, dễ gây bức xúc cho người có đất; hoặc để chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân, làm khó bên cần đất, cần tính đến phương án cho người dân góp đất, nhất là đối với các dự án bất động sản ở đô thị.

Một nhân vật khác, GS. Đặng Hùng Võ cũng rất tâm đắc với cơ chế này. Trò chuyện với người viết, ông Võ cho rằng, nếu cơ chế "đổi đất lấy đất" dùng trong các dự án đô thị mới đã được Nhà nước quy hoạch thì rất ổn.

Đằng nào cũng phải dời đi, người dân góp diện tích đất mình có làm dự án. Khi giá trị mảnh đất có dự án tăng lên bao nhiêu, họ nhận lại diện tích nhỏ đi tương ứng. Số không đồng ý, đến một tỷ lệ nào đó, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi để đảm bảo tiến độ cho chủ đầu tư.

Với phương án 3 này, cả 3 bên đều có cơ sở để hài lòng. Người có đất sẽ thấy ngay lợi ích của mình; chủ đầu tư bớt đáng kể chi phí giải phóng mặt bằng; còn quyền lợi của Nhà nước chính là ở việc đấu giá phần đất dư ra.

Và điều quan trọng nhất là tính minh bạch và khả thi của phương án này. Điều không có được cả đối với cơ chế thu hồi hay thỏa thuận.

Vì vậy, việc để ngỏ phương án 3 khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi dự kiến trong tuần tới là điều đáng được chờ đợi.

Trọng Hiếu (Đầu tư chứng khoán)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.