Thông tư “đá” nghị định

Ngày 14/10, hơn 70 khách hàng mua nhà tại dự án chung cư Lê Văn Lương Residentials (Khu đô thị mới Dương Nội, Hà Đông) đã tới trước trụ sở CTCP Tập đoàn Nam Cường với những băng-rôn, khẩu hiệu để yêu cầu chủ đầu tư làm việc và giải quyết những kiến nghị của họ. Đây là lần thứ hai khách hàng tại dự án này phản đối tập thể đối với chủ đầu tư, đề xuất loại bỏ số tiền tính cho diện tích sở hữu chung vào giá bán căn hộ, thuộc trách nhiệm chi trả của khách hàng.

Anh Trần Anh Tuấn bức xúc: “Tôi đã bị chủ đầu tư cộng thêm phần hộp kỹ thuật, cột chịu lực vào diện tích căn hộ, khiến diện tích chúng tôi phải thanh toán lớn hơn nhiều mặt bằng sử dụng thực tế”. Nhiều khách hàng có phản ánh chung về nội dung này, họ cho biết đang phải chịu thêm chi phí từ 45 - 100 triệu đồng/căn hộ do cách tính của chủ đầu tư. Chị Phạm Thu Trang (Đống Đa, Hà Nội), đại diện cho nhóm khách hàng mua nhà tại dự án này cho biết, họ sẽ kiện chủ đầu tư ra tòa nếu kiến nghị không được giải quyết.

Trong đơn kiến nghị, các khách hàng của khu đô thị mới Dương Nội cho rằng, việc đưa phần sở hữu chung (cột và hộp kỹ thuật) vào diện tích sàn căn hộ là không đúng với quy định hiện hành của pháp luật. Cụ thể là quy định tại Luật Nhà ở năm 2005; Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ; Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD. Đồng thời, việc tính diện tích căn hộ trong hợp đồng mua bán chung cư khu đô thị mới Dương Nội có dấu hiệu vi phạm Bộ Luật Dân sự 2005.

Nhưng, câu chuyện tại Dương Nội chỉ là một diễn biến mới nổi trên thực tế. Tại không ít dự án cao cấp và thấp cấp khác, chủ đầu tư vẫn “cài” việc tính diện tích được coi là chung theo quy định pháp luật vào giá bán cho người mua, ngay trong hợp đồng mua bán. “Xung đột” gay gắt đang diễn ra ở một số dự án cao cấp như dự án trên đường Minh Khai, Nguyễn Trãi (Hà Nội), hay dự án CT6 Tổ hợp chung cư và Thương mại Bemes (phường Kiến Hưng, quận Hà Đông, Hà Nội), hay một số dự án cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh…

Đề cập đến vấn đề này, luật sư Trương Thanh Đức, trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế (VIAC), Chủ tịch Công ty Luật BASICO cho biết, đây là vướng mắc pháp lý khó gỡ. Bởi theo các văn bản nêu trên, phần sở hữu chung đối với nhà chung cư bao gồm hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, đường thoát hiểm, lối đi bộ, sân chơi chung... Tuy nhiên, Thông tư số 01/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng về ghi diện tích căn hộ chung cư trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lại quy định, diện tích sàn được tính theo kích thước từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ...

Đó có lẽ cũng là lý do chủ đầu tư vin vào để tính diện tích dùng chung (cột, hộp) vào diện tích bán cho người mua. Một số chủ đầu tư dự án ngay lập tức gửi hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho “nguyên đơn” kiến nghị diện tích căn hộ tại các dự án nói trên, như một hình thức hợp lý hóa cách tính diện tích căn hộ của mình.

Theo một số chuyên gia, nội dung chưa phù hợp với Nghị định của Thông tư 01 nói trên đã “tiếp tay” cho các chủ đầu tư tính nhiều phần diện tích dùng chung vào diện tích căn hộ, tạo ra một “diện tích ảo” không sử dụng được và tạo nên một “giá bán ảo” ảnh hưởng tới quyền lợi người mua nhà.

Luật sư Trương Thanh Đức khuyến nghị, trước khi ký kết các hợp đồng về mua bán bất động sản, khách hàng hãy yêu cầu chủ đầu tư tính giá theo hai cách, nếu tính cả phần diện tích chung thì chênh lệch bao nhiêu so với chỉ tính phần diện tích riêng theo đúng Nghị định số 71/2010/NĐ-CP để có cái nhìn thực tế về quyền lợi của mình, tránh những tranh chấp, khiếu kiện về sau…