Thị trường BĐS: Kỳ vọng & hy vọng

TS. LÊ CHÍ HIẾU, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Thuduc House:

Tạo “cú đấm” chuyển biến thị trường

Thị trường BĐS đóng băng, Nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách để “phá băng” nhưng cũng chưa giải quyết được nhiều. Có 2 vấn đề cấp bách cần giải quyết là hàng tồn kho quá lớn và nợ xấu cao. Và để giải quyết căn cơ 2 vấn đề này, Chính phủ phải có giải pháp quyết liệt hơn để tăng tính thanh khoản cũng như củng cố lại niềm tin cho thị trường.

Hiện nay niềm tin xuống rất thấp, không chỉ với BĐS mà cho cả nền kinh tế. Khủng hoảng BĐS đã kéo theo hàng loạt ngành khác suy thoái theo như vật liệu xây dựng, nội thất… kéo theo tổng cầu giảm. Giảm tổng cầu thì giảm tính thanh khoản của thị trường. Muốn phá vỡ vòng luẩn quẩn này cần có những “cú đấm” mạnh hơn.

Thứ nhất, củng cố lại niềm tin thị trường BĐS, trong đó có những chính sách Nhà nước không cần phải đưa tiền ra mà tạo niềm tin để các nhà đầu tư cảm thấy an toàn, quay lại thị trường. Tức phải tháo gỡ những vướng mắc, tạo cơ chế thuận lợi cho nhà đầu tư, từ đền bù, quy hoạch cho đến các chính sách vĩ mô.

Bên cạnh giải pháp tổng hợp, Nhà nước cần có chính sách, chương trình cụ thể để tạo cú hích cho thị trường. Thí dụ nhà cho người thu nhập thấp, Nhà nước chỉ cần bỏ một số tiền nhất định, gọi là “vốn mồi ban đầu”, để mua lại hàng tồn kho của doanh nghiệp, sau đó bán ra thị trường.

Đây là giải pháp kích cầu thông qua đầu tư chứ không chỉ đưa tiền ra. Thị trường khởi sắc sẽ kéo theo hàng loạt ngành nghề khác khởi sắc theo.

Thời gian qua, nhiều chính sách bất hợp lý đã được doanh nghiệp, Hiệp hội BĐS kiến nghị nhiều lần nhưng vẫn chưa được khắc phục, như việc nộp tiền sử dụng đất, hoặc điều chỉnh lại căn hộ nhỏ. Ngoài ra các chính sách thuế VAT, thu nhập doanh nghiệp… đang quá cao so với các nước trong khu vực.

Tại sao trong bối cảnh khó khăn chồng chất hiện nay lại không có chính sách để giảm thuế thu nhập cho doanh nghiệp? Tại sao không nghĩ rằng Nhà nước tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, doanh nghiệp sẽ có nguồn thu, thì Nhà nước sẽ thu được thuế nhiều hơn trong tương lai?

Ngược lại doanh nghiệp thất thu Nhà nước cũng chẳng có gì, doanh nghiệp lại rơi vào cảnh nợ nần. Đây là thời điểm để doanh nghiệp tái cấu trúc, chấn chỉnh lại hoạt động, thay đổi chiến lược kinh doanh phù hợp hơn.

Đối với Thuduc House, trong chiến lược kinh doanh lâu dài, BĐS vẫn là ngành nghề chính. Hiện nay công ty có 16 dự án, trong đó 5 dự án đang triển khai, tuy nhiên tiến độ có hoãn lại do khó khăn về vốn. Đó là lãi suất vay hiện nay vẫn là chuyện đau đầu của các doanh nghiệp vì quá cao.

Trong lúc chờ đợi thị trường ấm lên, công ty đã chuyển qua các ngành nghề khác như tham gia xây dựng các công trình hạ tầng giao thông, buôn bán nông-thủy sản… giúp công ty có những nguồn thu khác ngoài BĐS.

Bước vào năm 2013 tình hình vẫn còn khó khăn, vì kinh tế vĩ mô không phải khắc phục được một sớm một chiều. Nợ xấu ngân hàng, hàng tồn kho… phải giải quyết vài năm mới xong. Vì thế, Nhà nước cần đưa ra những “cú đấm” mạnh để chuyển biến thị trường.

Chấp nhận lạm phát nhỏ, bơm tiền ra thị trường đầu tư vào các công trình để tạo công ăn việc làm…

Nhìn từ các cuộc khủng hoảng BĐS ở Hoa Kỳ, Nhật Bản… cho thấy ở mỗi quốc gia có một hoàn cảnh riêng, nhưng nếu không khéo xử lý, tình hình trì trệ sẽ kéo dài. Như ở Nhật Bản cuộc khủng hoảng BĐS những năm đầu của thập niên 90 kéo dài gần 10 năm mới giải quyết xong.

TS. ĐINH THẾ HIỂN, chuyên gia tài chính:

Nhu cầu đầu tư từ cuối 2013

Nguồn cung BĐS quá lớn trong giai đoạn 2008-2012 và giá BĐS của Việt Nam trên thu nhập người dân quá cao so với nhiều nước; nguồn vốn cung ứng cho thị trường BĐS còn hạn chế, lãi suất cho vay vẫn còn cao; nhà đầu tư thứ cấp đang gặp gánh nặng về vốn vay và chưa có niềm tin về sự tăng trưởng của thị trường…

Đó là những thách thức lớn đang tiếp tục chờ đón doanh nghiệp BĐS trong năm 2013. Dù những tháng cuối năm 2012 giá nhà đã giảm khá mạnh nhưng thanh khoản vẫn rất thấp. Ước tính trong năm 2012, doanh thu của doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán bình quân giảm 20-25%, lợi nhuận giảm 35-40% so với năm trước.

Những khó khăn này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình kinh tế cả nước, trong đó tác động tiêu cực đến hệ thống NHTM và các ngành vật liệu xây dựng, trang trí nội thất…

Chủ đầu tư và nhà đầu tư kỳ vọng vào chính sách đột phá trong năm 2013. Ảnh: LÃ ANH

Trong bối cảnh khó khăn trên, Chính phủ đã thận trọng trong mối quan hệ giữa tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, tình hình trì trệ của thị trường BĐS đã kéo dài 5 năm, có thể sẽ đi vào chu kỳ tăng trưởng mới vào năm 2013. Bởi vàng đang có xu hướng giảm giá, tỷ giá USD vẫn ổn định, điều này tạo nguồn vốn chuyển vào BĐS.

Những tháng cuối năm 2012, Chính phủ đã có những động thái quyết liệt để hỗ trợ, giải cứu thị trường BĐS. Đặc biệt, lãi suất đang giảm, nền kinh tế Việt Nam vẫn trong giai đoạn tăng trưởng, sẽ tạo sức cầu văn phòng, thương mại; đồng thời dân số trẻ có nhu cầu nhà ở cao trong khi tỷ lệ nhà ở trên đầu người còn thấp… sẽ là những động lực đầu tư mới vào thị trường trong năm 2013 và 2014. Theo đó, thị trường BĐS sẽ trải qua các giai đoạn sau:

Giai đoạn cuối năm 2012, đầu 2013: Thị trường vẫn còn gặp khó khăn, mức tiêu thụ còn thấp. Nguồn cung từ xử lý nợ của ngân hàng và chào bán mới của doanh nghiệp gây sức ép giảm giá và tạo tâm lý “chờ” của các khách hàng có nhu cầu thật sự (đầu tư, sử dụng).

Nguồn vốn còn hạn chế do nhà đầu tư cá nhân có tâm lý chờ giá giảm, nhà đầu tư nước ngoài bị ảnh hưởng bởi TTCK suy thoái và ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc, cộng với chính sách tiền tệ của Chính phủ vẫn còn thận trọng.

Giai đoạn quý II và III-2013: Thị trường từng bước phục hồi tại các dự án căn hộ có hạ tầng tốt, dịch vụ khá đầy đủ, giá cả hợp lý, chất lượng đáp ứng được nhu cầu mua để ở và mua đầu tư khai thác. Nguồn vốn ngân hàng ổn định và sẵn sàng hỗ trợ các dự án căn hộ có giá trị sử dụng tốt, có sức thu hút người dân.

Mức giá của những căn hộ đáp ứng nhu cầu sử dụng và đầu tư của khách hàng cũng ổn định, thậm chí thấp hơn giá thành nếu phát triển dự án mới cùng loại. Do vậy, sẽ xuất hiện hiệu ứng mua để chọn lựa được căn hộ phù hợp vị trí đẹp.

Giai đoạn quý IV-2013, đầu năm 2014: Thị trường có khả năng xuất hiện nhu cầu đầu tư khá mạnh ở phân khúc đất nền và căn hộ. Tuy nhiên, chỉ có những BĐS được đầu tư đúng mức, có giá trị sử dụng và tạo dựng không gian sinh sống tốt mới có khả năng tăng giá đem lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư thứ cấp.

Tình hình kinh tế vĩ mô đã ổn định và tăng trưởng giúp thu nhập của doanh nghiệp và người dân được cải thiện, xuất hiện niềm tin về đầu tư BĐS, xuất hiện nhu cầu sử dụng căn hộ, giá nhiều phân khúc phù hợp với khả năng người dân. Kinh tế thế giới phục hồi tốt kết hợp với sự hấp dẫn về kinh tế, sẽ xuất hiện dòng vốn đầu tư nước ngoài mới vào BĐS.