Thị trường BĐS: Khơi thông theo hướng nào?

Hệ quả tất yếu

Báo cáo của UBND TPHCM cho biết trong 6 tháng đầu năm 2011 toàn TP chỉ có 5 dự án mới được khởi công với 1.845 căn hộ, trong đó phân khúc căn hộ bình dân chiếm 73,8%. Đây là số lượng dự án mới được khởi công thấp nhất so với cùng kỳ nhiều năm trước đó.

Nguyên nhân do đầu vào xây dựng như giá vật liệu, lãi vay… tăng cao liên tục, trong khi đó đầu ra ách tắc dẫn đến tình trạng nhiều doanh nghiệp không triển khai được dự án, dự án đang xây dựng phải tạm ngưng.

Nguồn cung căn hộ chỉ thừa ở phân khúc cao cấp. Ảnh: LÃ ANH

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng nguyên nhân sâu xa dẫn đến thị trường BĐS sụt giảm mạnh trong thời gian qua do những bất ổn về kinh tế vĩ mô và nguy cơ lạm phát cao; thị trường BĐS chưa vận hành trên nền tảng của sự phát triển bền vững…

Có nhiều ý kiến cho rằng nguyên nhân chủ yếu dẫn đến ách tắc thị trường BĐS do chính sách thắt chặt tín dụng. Tuy nhiên TS. Vũ Đình Ánh cho rằng đó chỉ là “giọt nước làm tràn ly” còn kỳ thực thị trường BĐS đã gặp khó khăn từ năm 2008 đến nay.

Thị trường khó khăn có nhiều nguyên nhân: Phần lớn doanh nghiệp phải đi vay nhưng trong một thời gian dài thị trường đóng băng, nay tiếp tục thắt chặt tiền tệ nên mới xảy ra tình trạng này.

Các doanh nghiệp cũng thừa nhận sở dĩ có tình trạng khó khăn như hiện nay vì khi thị trường “nóng” lên ai cũng lao vào kinh doanh BĐS, khiến “nhà nhà làm BĐS, người người làm BĐS”. Một doanh nghiệp có vốn 10 tỷ đồng nhưng làm dự án đến 100 tỷ đồng, rõ ràng không ổn.

Nhiều doanh nghiệp đang kinh doanh những ngành nghề chẳng dính dáng gì đến BĐS nhưng khi thấy thị trường “ngon ăn” cũng nhảy vào. Ở một góc độ khác, TS. Đỗ Thị Loan, cho rằng hệ quả hôm nay có phần trách nhiệm rất lớn của Bộ Xây dựng do thiếu định hướng, không đưa ra được chiến lược phát triển thị trường BĐS ở nước ta.

Tháo gỡ cơ chế

TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, cho rằng để khơi thông nguồn vốn vào thị trường BĐS, cần điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt. Quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có BĐS) không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng (ở mức 16%/tổng dư nợ vào thời điểm 31-12-2011) và cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất và sản xuất trong tín dụng BĐS.

Cần đa dạng hóa nguồn vốn vào BĐS, giảm phụ thuộc vào ngân hàng là giải pháp lâu dài. Các đại biểu đã chỉ ra những bất hợp lý về cách tính tiền sử dụng đất, thời gian thu tiền sử dụng đất và những chi phí “không tên” đã đẩy giá thành sản phẩm lên quá cao.

Doanh nghiệp cũng muốn xây dựng căn hộ có diện tích vừa phải để phù hợp khả năng tài chính của người mua nhưng các quy định về mật độ dân số, mật độ xây dựng tại các dự án buộc doanh nghiệp phải thiết kế căn hộ diện tích lớn hơn.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng thị trường căn hộ hiện nay xảy ra hiện tượng “cung thừa” giả tạo. Bởi nguồn cung căn hộ chỉ thừa ở phân khúc căn hộ cao cấp. Do đó Bộ Xây dựng cần có chính sách khuyến khích để doanh nghiệp xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ đáp ứng nhu cầu của người dân.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, bản thân doanh nghiệp không thể ngồi chờ Nhà nước thay đổi chính sách trong một sớm một chiều, mà phải tự thân vận động để tồn tại trong giai đoạn khó khăn này. Theo đó cần giảm giá bán xuống 12-15 triệu đồng/m2, chấp nhận lời ít, hòa vốn, thậm chí lỗ và áp dụng khoa học kỹ thuật trong thiết kế thi công, tiết kiệm chi phí quản lý để hạ giá thành.

Ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Công sản (Bộ Tài chính), cho rằng dù cố gắng đến mấy chính sách cũng khó hoàn thiện, do đó cần tăng cường đối thoại, lắng nghe từ phía doanh nghiệp để tiếp tục tháo gỡ khó khăn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói: Nhận diện thị trường rất dễ, nhưng tìm cách khắc phục là cả một quá trình. BĐS là “đầu kéo” của nền kinh tế, do đó quan điểm của Bộ Xây dựng là luôn sát cánh cùng doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn. Và để vượt qua khó khăn, doanh nghiệp phải tự cứu mình trước.