Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy với xấp xỉ 15 tỷ USD, tương đương 30% tổng vốn đăng ký đầu tư năm 2008, xây dựng và bất động sản luôn là lĩnh vực dẫn đầu về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
Với sự xuất hiện của các công trình xây dựng trị giá hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ USD mà phần lớn là của các nhà đầu tư nước ngoài đã, đang và sẽ thay đổi diện mạo của nhiều đô thị, nhiều tỉnh thành trên cả nước, sự hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng, góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, hiện đại hóa ở Việt Nam và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế phù hợp với yêu cầu trong thời kỳ hội nhập.
Trong giai đoạn 2008-2010, cả nước có trên 430 dự án xây dựng và kinh doanh bất động sản sử dụng nguồn vốn FDI. Tập trung nhiều nhất là các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và chuỗi đô thị ven biển tại khu vực miền Trung như Hyatt Regency Danang Resort & Spa, sân golf Hoà Hải, khu du lịch Furama Villas, VinaCapital, khu nghỉ mát Pulchra, khu đô thị du lịch Đa Phước, VinPearl Land... ở miền Bắc và miền Nam, chủ yếu là các dự án khu đô thị gồm biệt thự liền kề và căn hộ cao cấp như Ciputra, Splendora, Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền... hay các tổ hợp cao ốc căn hộ, văn phòng cho thuê và mặt bằng bán lẻ như Indochina Plaza Hanoi, Keangnam, Mulberry Lane...
Phó cục trưởng Cục Đầu tư Nước ngoài Nguyễn Xuân Trung, (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) nhận định sự bùng nổ các dự án FDI vào bất động sản là do giá trị bất động sản tại Việt Nam tương đối cao so với các nước trong khu vực. Thủ tục hành chính đã có nhiều cải thiện, chính sách thu hút đầu tư ưu đãi về giá thuê đất, trình tự phê duyệt và việc cấp phép đã dễ dàng hơn, diện tích giao đất cao hơn. Thời hạn đầu tư thông thường là 50 năm, nhưng nếu có ý kiến của Chính phủ, dự án có thể được kéo dài tới 70 năm hoặc lâu hơn.
Theo tổng kết của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 2.500 dự án nhà ở và khu đô thị mới với hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển tương đối đồng bộ. Tuy nhiên, trong bối cảnh, nền kinh tế còn nhiều khó khăn, lạm phát tăng cao, thu nhập bình quân tính theo đầu người mới đạt 1.160 USD/năm (mức trung bình theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới), việc đầu tư quy mô lớn về hạ tầng và vào các công trình xây dựng hoành tráng, xa xỉ có thực sự cần thiết hay không, đang là câu hỏi khiến nhiều chuyên gia kinh tế quan ngại.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng các dự án bất động sản không tạo ra nhiều giá trị gia tăng, không chuyển giao công nghệ cao nhưng lại chiếm dụng rất nhiều đất đai. Điều đáng nói là nguồn vốn FDI chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong đầu tư vào lĩnh vực công nghệ cao hay các ngành sản xuất trực tiếp tạo ra sản phẩm phục vụ đời sống. Sự mất cân đối trong phân bổ nguồn vốn FDI, rõ ràng chưa mang lại những lợi ích thiết thực như nâng cao năng lực sản xuất và chất lượng nguồn nhân lực, chưa tạo thêm nhiều công ăn việc làm và nâng cao đời sống cho người lao động như kỳ vọng.
Bên cạnh đó, Luật Đầu tư nước ngoài, Luật Kinh doanh bất động sản cùng nhiều văn bản dưới luật hiện đang quy định mức vốn pháp định, vốn điều lệ hay vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp FDI quá thấp. Chỉ cần thực có tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư, các doanh nghiệp FDI đã có thể tham gia xây dựng và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, điển hình như dự án Hồ Tràm đầu tư casino, tổ hợp vui chơi giải trí có giá 4,2 tỷ USD tại Vũng Tàu, hay dự án sân golf, khu nghỉ dưỡng Starbay trị giá 1,8 tỷ USD tại Kiên Giang... Theo phân tích của nhiều chuyên gia địa ốc, đây thực sự là hình thức “treo đầu heo nấu cháo”, vì phần chênh lệch vốn ở những dự án này được huy động chủ yếu từ nguồn vay trong nước thông qua các ngân hàng thương mại hay vốn góp từ các nhà đầu tư thứ cấp. Đó cũng chính là rủi ro lớn không chỉ đối với hệ thống ngân hàng, làm giảm tính thanh khoản của thị trường, mà còn kéo theo nhiều hệ lụy như tình trạng đầu cơ hay bong bóng bất động sản.
Lợi ích trước mắt?
Để thu hút FDI, nhiều địa phương trên cả nước ra sức “trải thảm đỏ” để khuyến khích các nhà đầu tư ngoại như ưu đãi miễn tiền thuê đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cùng các thủ tục thẩm định dự án và dễ dàng cấp phép đầu tư. Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, cả nước hiện có 166 dự án sân golf, đang chiếm dụng 10.500 ha đất nông nghiệp, trong đó 2.900 ha là đất lúa. Phần lớn các dự án sân golf đều gắn với du lịch, dịch vụ hoặc liên quan tới đầu tư bất động sản, chứ không đơn thuần phục vụ mục đích thể thao. Việc cấp phép ồ ạt cho những dự án thuộc loại này đang kéo theo sự chuyển dịch lớn về cơ cấu kinh tế do thu hồi đất nông nghiệp, tình trạng di cư của người nông dân mất đất, những gánh nặng về mặt xã hội, sự tổn hại về môi trường, cảnh quan... Nghiêm trọng nhất là đã “vô tình” tạo điều kiện cho các nhà đầu tư ngoại độc quyền khai thác tài nguyên đất đai.
Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Trần Đình Thiên từng khẳng định việc tận lực mời gọi các nhà đầu tư nước ngoài với những điều kiện ưu đãi nhất chỉ chứng tỏ các địa phương đang theo đuổi bảng thành tích ngắn hạn đẹp đẽ có tính “nhiệm kỳ” với việc tăng nhanh nguồn thu ngân sách, tạo ra một ít việc làm... nhưng đang che lấp mất những chiến lược quốc gia dài hạn.
Ông Đặng Hùng Võ phân tích thêm, ở nhiều địa phương, sau khi cấp phép, phần lớn các sân golf, các dự án bất động sản để ở hay du lịch, nghỉ dưỡng đều chậm triển khai so với cam kết. Kéo theo việc dự án “treo”, thậm chí phải thu hồi giấy phép hoặc “chuyển chủ, đổi tên” gây ảnh hưởng lớn tới kế hoạch tài chính địa phương, chi phí giải phóng mặt bằng và chiếm dụng cơ hội của nhiều nhà đầu tư trong nước. Thực chất, phần lớn dự án “bất động” là nhằm giữ đất chờ quy hoạch, chờ chuyển đổi mục đích khai thác, hay chỉ để giành quyền phát triển dự án để sang nhượng. Có thể kể tới những dự án “khủng” đã bị rút giấy phép hoạt động như: khu du lịch sinh thái bãi biển Rồng tại Quảng Nam, trị giá 4,15 tỷ USD của nhà đầu tư Tano Capital, hay dự án thành phố Sáng tạo tại Phú Yên, vốn đầu tư 1,68 tỷ USD của Công ty Galileo Investment Group, Inc cùng của nhà đầu tư Mỹ...
Báo cáo mới nhất về tình hình phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Quảng Nam cho thấy, đến nay, địa phương này đã thu hút được khoảng 80 dự án FDI với tổng vốn đầu tư đạt 5,2 tỷ USD. Trong đó, lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản chiếm gần 50%. Nổi bật nhất là dự án Khu nghỉ dưỡng, bất động sản Nam Hội An, trị giá 4 tỷ USD vừa được cấp phép tháng 10/2010, của chủ đầu tư đến từ Xingapo đã tạo bước đột phá, đưa Quảng Nam trở thành tỉnh dẫn đầu cả nước về thu hút FDI năm 2010. Nhiều chuyên gia kinh tế tỏ ý băn khoăn và chờ đợi rằng, không biết nguồn vốn FDI này sẽ mang lại gì cho Quảng Nam, khi GDP năm 2010 của địa phương chỉ đạt 9.100 tỷ đồng, trong đó, nông, lâm, ngư nghiệp chiếm 21,4%, 85% dân số sống ở vùng nông thôn và số hộ nghèo vẫn chiếm tỷ lệ đa số. Đó là chưa kể, hạ tầng cơ sở nơi đây hiện rất yếu kém. ở khu vực miền núi, ven biển, thậm chí ngay sát các dự án bất động sản triệu USD, tỷ USD, nhiều tuyến đường, hệ thống cầu cống, điện và cấp thoát nước chưa được đầu tư đúng mức và đã xuống cấp nghiêm trọng.
Cuộc chiến không cân sức
Trong cuộc chiến giành thị phần các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam - nếu không liên doanh liên kết - sẽ khó có thể cạnh tranh được với các nhà đầu tư nước ngoài. Các doanh nghiệp FDI tỏ ra có lợi thế hơn, không chỉ về công nghệ, về trình độ quản lý mà còn được hưởng nhiều ưu đãi từ chính sách thu hút đầu tư, nên doanh nghiệp trong nước đã yếu lại càng đuối hơn trên thị trường.
Nếu xét về năng lực tài chính, các doanh nghiệp Việt Nam đầu tư vào xây dựng và bất động sản lại dễ bị tổn thương và đang thiếu vốn trầm trọng. Nhất là trong bối cảnh có quá nhiều sức ép như chính sách tiền tệ thắt chặt, việc hạn chế nguồn tài chính đổ vào lĩnh vực này do lạm phát tăng cao, chi phí nguyên liệu đầu vào đội giá từng ngày cùng những quan ngại về bong bóng bất động sản. Trong ngắn hạn, có thể nhiều dự án sẽ bị bán lúa non để trả nợ ngân hàng hoặc giảm lỗ.
Hiện nay, xu hướng mua bán dự án hay sáp nhập doanh nghiệp diễn ra khá phổ biến nhưng chưa mang tính công khai, như thương vụ sang nhượng cổ phần của dự án khu phức hợp Mandarin Garden tại Hà Nội giữa Tập đoàn Hòa Phát và VinaCapital, dự án Blooming Park tại Tp.HCM giữa Prudential Vietnam và Vina Development Inc... Theo quan điểm của ông Trần Như Trung, Giám đốc Tư vấn và Nghiên cứu thị trường (Công ty TNHH Savills Việt Nam), để thị trường bất động sản phát triển, việc sáp nhập, mua bán hay chuyển nhượng dự án là điều tất yếu. Nhờ đó có thể sàng lọc những chủ đầu tư thiếu chuyên nghiệp và hạn chế về năng lực tài chính. Song, điều này có thể báo động nguy cơ, các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính sẽ dần thâu tóm các dự án bất động sản tại Việt Nam, và tình trạng góp vốn, chuyển chủ đầu tư sẽ gây nhiều phức tạp trong công tác quản lý. Nhất là về lâu dài, khi các nhà đầu tư ngoại chiếm lĩnh ưu thế trên thị trường bất động sản, nắm trong tay nguồn lực về đất đai và các quyền lợi về khai thác tài nguyên. Thì thử hỏi, chúng ta sẽ còn lại gì và thiên đường đầu tư sẽ là của Việt Nam hay các nhà đầu tư vốn ngoại?
Không thể phủ nhận những thành quả do các nhà đầu tư FDI mang lại như hiện đại văn minh của hệ thống cơ sở hạ tầng, các khu đô thị mới và các công trình kiến trúc đẳng cấp quốc tế đang góp phần đổi mới diện mạo đất nước. Song, nếu gắn việc thu hút đầu tư với những chiến lược tổng thể, dài hạn và phân bổ hợp lý nguồn lực tài chính theo cơ cấu ngành kinh tế, thì lợi ích từ nguồn vốn FDI chắc chắn sẽ lớn hơn và sức lan tỏa mạnh mẽ hơn. Nhờ đó, Việt Nam có thể trở thành một trong địa chỉ hấp dẫn đầu tư hàng đầu thế giới, đồng thời vẫn đảm bảo thực hiện các mục tiêu phát triển bền vững.
Theo Thạch Huê (Tamnhin)
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: 0
Chia sẻ bài viết
Góp ý
