Quy hoạch là vấn đề lâu dài cần phải giữ, nhưng phải đảm bảo quyền lợi người dân trong khu quy hoạch. Dù đã có giấy phép xây dựng tạm nhưng ngay cả loại giấy tờ có thời hạn này cũng đang... có vấn đề về mặt pháp lý.

Khu Ấp Doi (quận Gò Vấp, TP HCM) cỏ cây mọc đầy vì dính quy hoạch của một dự án treo

Còn nhớ cách đây 5 năm, người phát ngôn Bộ Tài nguyên và Môi trường nói rằng: "Bộ TN - MT sẽ quản lý chặt việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; khắc phục triệt để tình trạng quy hoạch treo, dự án treo trong năm 2007". Thế nhưng do khó khăn về kinh tế cũng như cơ chế, giám sát, thực thi, tình trạng quy hoạch treo không những không giảm mà có vẻ như ngày càng trầm kha. Số liệu từ Tổng cục Quản lý đất đai của Bộ Tài nguyên - Môi trường cho thấy, đến cuối năm 2012 cả nước có khoảng 1.200 dự án “treo” với trên 130.000 ha đất bỏ hoang. Vấn đề quy hoạch có quá nhiều bất cập, chính vì lẽ đó mà “quy hoạch” được các đại biểu Quốc hội nhắc tới nhiều khi thảo luật về Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Xây dựng sửa đổi. Dù nhiều nội dung mới, quy định mới được đưa ra nhưng không ít ý kiến cho rằng những quy định như trong cả hai dự thảo Luật vẫn chưa đầy đủ.

Giải pháp tình thế

Hiện tượng các khu công nghiệp, khu đô thị, khu dân cư... dù nằm trong quy hoạch nhưng tiến độ triển khai chậm ở nhiều địa phương đang không những gây lãng phí trong quản lý, sử dụng đất đai, mà còn gây khó khăn cho người dân sinh sống trong khu vực này. Bởi lẽ, do mục đích sử dụng đất ở những khu vực này không phải đất ở thông thường nên theo quy định hiện hành người dân không được chuyển đổi, sửa chữa, hay xây mới nhà ở. Vậy nên, trong thời gian chờ quyết định triển khai quy hoạch của cơ quan chức năng thì những gia đình sống trên những khu đất treo như vậy thường phải chịu điều kiện hạ tầng và sinh hoạt không bảo đảm chất lượng. Chính vì thế, giấy phép xây dựng tạm được coi như giải pháp tình thế.

Theo Luật Xây dựng hiện hành cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành, thì đối với những công trình, nhà ở được cấp giấy phép xây dựng tạm, khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình. Đối với người dân, nhà cửa là một tài sản lớn, tiêu tốn nhiều tiền của, có lẽ khó có thể liều xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở bằng giấy phép xây dựng tạm để rồi có thể phải tự phá dỡ mà không được bồi thường.

Để tháo gỡ vướng mắc này, trong dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi) trình QH lần này đã bổ sung các quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng tạm (Điều 93). Theo đó, ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định chung về cấp giấy phép xây dựng, thì các công trình, nhà ở riêng lẻ còn phải đáp ứng 4 điều kiện nữa để được cấp giấy phép xây dựng tạm. Đó là điều kiện: thuộc khu vực đã có quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư; phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định. Với điều kiện thứ tư, thì chủ đầu tư vẫn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn. Trường hợp không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình. Nhưng điểm mới của lần sửa đổi này là: trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch trước thời hạn quy định trong giấy phép xây dựng tạm thì Nhà nước phải bồi thường cho chủ đầu tư.

Nhưng vẫn thiếu cụ thể

Tuy nhiên, thảo luận tại Tổ về dự án Luật này, nhiều ĐBQH cho rằng, quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng tạm chưa thật sự cụ thể để có thể khắc phục ngay vướng mắc nếu được QH thông qua. Bởi dự thảo Luật mới nêu điều kiện được cấp phép xây dựng tạm đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch xây dựng được cấp thẩm quyền phê duyệt và công bố... Nhưng cụ thể là quy hoạch nào: 1/2000 hay 1/500, trong khi đó, thời hạn thực hiện quy hoạch 1/2000 và quy hoạch 1/500 không giống nhau? Chưa kể, ở phần giải thích từ ngữ, dự thảo Luật chỉ xác định giấy phép xây dựng tạm được cấp cho công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo thời hạn thực hiện quy hoạch xây dựng. Nếu quy định này được thông qua, thì phải chăng sẽ phải chờ văn bản hướng dẫn của Chính phủ hay của bộ, ngành mới có thể áp dụng được?

Ngoài ra, theo ĐBQH Trương Thị Ánh (TP HCM), dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi) lần này chưa bổ sung các quy định về cơ sở cho việc cấp giấy phép xây dựng tạm, trong khi lại ràng buộc trách nhiệm bồi thường đối với công trình, nhà ở riêng lẻ còn thời hạn quy định trong giấy phép xây dựng tạm. Câu hỏi đặt ra là: có cơ quan chức năng nào ở địa phương sẽ dũng cảm cấp loại giấy phép tạm này kèm theo điều kiện phải bồi thường trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch trước thời hạn quy định trong giấy phép xây dựng tạm? Nhưng quy định chưa triệt để như vậy, nếu được thông qua, có thể sẽ dẫn tới tình trạng người dân vẫn xây dựng, sửa chữa công trình, nhà ở khi  chưa được cấp giấy phép xây dựng tạm? Vậy thì không phải tình trạng xây nhà không phép hiện nay sẽ tiếp tục tồn tại hay sao?

Dự án Luật Xây dựng (sửa đổi) đã có nhiều quy định để tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật về hoạt động đầu tư xây dựng, cũng như bảo đảm cho các hoạt động đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch và được kiểm soát chặt chẽ. Nhưng rõ ràng, khi vướng mắc về cấp giấy phép xây dựng tạm không được tháo gỡ triệt để thì có thể hoạt động đầu tư xây dựng sẽ chưa được kiểm soát chặt chẽ như kỳ vọng.

Hơn nữa, xây dựng và đất đai là 2 lĩnh vực có mối liên hệ không tách rời. Trong khi Luật Đất đai hiện hành và cả Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thảo luận quy định rất rõ 10 quyền của người sử dụng đất thì Dự thảo Luật Xây dựng quy định về quyền của người sử dụng đất đối với diện tích đất trong quy hoạch chung chung, mờ nhạt. Chính điều này khiến nhiều đại biểu Quốc hội lo ngại. “Đọc kỹ lại 26 điều quy định về quy hoạch trong Dự thảo Luật Xây dựng, tôi thấy không bảo đảm, thậm chí khó hạn chế được tình trạng tiêu cực trong xây dựng quy hoạch” - đại biểu Phạm Huy Hùng (Hà Nội) cho ý kiến. Luật Xây dựng chỉ nên điều chỉnh những gì liên quan đến xây dựng để chống thất thoát, lãng phí, tham ô, tiêu cực, còn phần liên quan đến quy hoạch thì phải ban hành Luật Quy hoạch xây dựng để điều chỉnh.

Đại biểu Lê Trọng Sang (TP HCM): Tách luật

Cần tách riêng nội dung quy hoạch xây dựng ra thành Luật khác ví dụ như Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Một số đồ án quy hoạch do UBND tỉnh chỉ định, còn lại nên cho đấu thầu đơn vị lập quy hoạch đồ án để tránh thông đồng lợi ích, ngăn chặn tiêu cực. Cần ngăn chặn chạy, điều chỉnh quy hoạch vô tội vạ. Theo đó, cần quy định những thông số kinh tế - xã hội cụ thể, như dân số tăng lên bao nhiêu thì mới điều chỉnh quy hoạch, chứ không để chung chung sẽ là kẽ hở. Sở dĩ chất lượng quy hoạch kém là do không đủ độ bao phủ, nên cần phải quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan tư vấn, lập thẩm định và phê duyệt quy hoạch. Nếu lấy ý kiến chặt chẽ trước khi lập đồ án quy hoạch sẽ hạn chế được tiêu cực, ngăn chặn được sự thông đồng giữa đơn vị tư vấn.

Đại biểu Huỳnh Thành (Gia Lai) : Chưa xác định được mối quan hệ

Dự thảo chưa xác định được mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với các quy hoạch chuyên ngành khác. Nhất là quy hoạch xây dựng theo Luật quy hoạch đô thị, cần nghiên cứu bổ sung nội dung này vào luật. Bên cạnh đó, tôi đề nghị bổ sung thêm quy định người sử dụng đất có quyền yêu cầu nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch được bồi thường, hỗ trợ ngay sau khi công bố quy hoạch. Nói quy hoạch treo là treo đối với  người sử dụng đất. Nếu nhà nước thu hồi ngay khi công bố quy hoạch và có bồi thường thì tình trạng treo mặc nhiên không tồn tại. Mặt khác khi người sử dụng đất có quyền được yêu cầu nhà nước thu hồi theo quy hoạch sẽ tạo sức ép cho các cơ quan nhà nước trong các quyền lập và xét duyệt quy hoạch khi đó họ không dám đưa ra những quy hoạch thiếu tính khả thi. Tình trạng quy hoạch treo sẽ không còn và giảm đáng kể.

Đại biểu Đỗ Hữu Lâm (Long An): Thẩm quyền của chính quyền tỉnh cần quy định rõ

Thẩm quyền quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tại Khoản 2 Điều 45 quy định: Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Tuy nhiên, việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phụ thuộc nhiều vào yếu tố nhất là quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Do đó để kế hoạch sử dụng đất được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương đề nghị Ban soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) xem xét quy định thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh 5 năm kỳ cuối do UBND tỉnh phê duyệt sau khi thông qua HĐND. Quy định như trên sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp với quy hoạch của pháp luật vì Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch 10 năm và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu.

Từ Minh (Diễn đàn doanh nghiệp)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.