Quy chế quản lý nhà chung cư: Sẽ không còn tranh chấp?

Tranh chấp về phí chung cư tại chung cư Saigon Pearl (quận Bình Thạnh) vẫn chưa ngã ngũ. Ảnh: HUY ANH

Không ban hành giá trần phí chung cư

Theo Quy chế quản lý NCC ban hành kèm theo QĐ 08/2008 của Bộ Xây dựng, UBND các tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để quy định mức tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành NCC tại địa phương. Nghĩa là UBND TPHCM phải ban hành giá trần phí quản lý NCC làm cơ sở để chủ đầu tư (CĐT), ban quản trị hoặc doanh nghiệp (DN) quản lý vận hành NCC xây dựng giá dịch vụ quản lý NCC. Tuy nhiên, đến nay TPHCM vẫn chưa có quy định giá trần về mức phí này. Hiện mỗi chung cư thực hiện thu phí theo một kiểu với khung giá khác nhau.

Để xác định giá dịch vụ NCC khi chưa có giá trần, Sở Xây dựng đã đưa ra phương pháp xác định giá dịch vụ NCC theo Thông tư 37/2009 của Bộ Xây dựng, trong đó quy định giá dịch vụ thực hiện theo hợp đồng nhưng phải được trên 50% cư dân tại chung cư thông qua. Tuy nhiên, Sở Tư pháp TP đặt vấn đề: nếu tỷ lệ thông qua không đạt 50% thì sẽ giải quyết thế nào. Hơn nữa, việc biểu quyết thông qua mức phí NCC đã được thực hiện tại Hội nghị NCC lần đầu theo quy định. Chính vì thế, dự thảo mới nhất quy định phí quản lý NCC được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý vận hành NCC hoạt động bình thường, theo hợp đồng thỏa thuận giữa bên cung cấp dịch vụ (DN quản lý vận hành NCC) và bên sử dụng dịch vụ (ban quản trị chung cư). Trong thời gian chờ tổ chức Hội nghị NCC lần đầu, giá này có thể xác định theo 2 tình huống.

Thứ nhất, nếu trong hợp đồng mua bán, CĐT và bên mua đã thỏa thuận được giá thì các bên vẫn thực hiện theo thỏa thuận này cho đến khi Hội nghị NCC biểu quyết thông qua (tiếp tục thực hiện giá thỏa thuận này hay chọn một DN khác có mức giá phù hợp hơn). Thứ hai, nếu hợp đồng mua bán chưa thỏa thuận giá thì CĐT phải có trách nhiệm xác định giá dịch vụ và phải được trên 50% các hộ dân đang cư ngụ đồng ý (được cụ thể hóa từ Thông tư 37 của Bộ Xây dựng).

Về việc này, ở góc nhìn DN, nhiều CĐT đồng tình quy định phí quản lý chung cư để hai bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên, theo đại diện một CĐT dự án tại quận 12 cho rằng TP nên hướng dẫn cụ thể để CĐT căn cứ vào đó mà tính hoặc có khung giá để DN tham chiếu, ở mức từ 5.000 - 15.000 đồng/m2/tháng tùy loại chung cư.

Ghi rõ phần chung trong thiết kế

Thực tế cho thấy, hiện nay việc tranh chấp tại các chung cư trên địa bàn TP có liên quan khá nhiều đến phí bảo trì NCC. Vụ lùm xùm nổi cộm nhất gần đây là gần 100 hộ dân tại chung cư cao cấp SaiGon Pearl (quận Bình Thạnh) khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền về việc CĐT và công ty quản lý cúp nước do họ chậm nộp phí bảo trì. Các cư dân của chung cư này cho rằng phải đóng 17.000 đồng/m2/tháng là bất hợp lý vì mức phí này, 1 căn hộ 100m2 phải đóng đến 1,7 triệu đồng/tháng. Trong khi các chung cư tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7), mức phí này cũng chỉ ở mức từ 7.000 - 10.000 đồng/m2/tháng. Một vụ điển hình nữa là sự tranh chấp vừa qua tại chung cư Thái An (quận 12). Chung cư này đã được CĐT bàn giao nhà và sau khi đưa vào sử dụng nhiều năm, một số hạng mục công trình cần phải bảo tu sửa nên ban quản trị yêu cầu cư dân đóng 2% trên tổng giá trị căn hộ để làm phí bảo trì. Tuy nhiên, do trong hợp đồng mua bán chung cư không quy định về phí bảo trì nên người dân đã không đồng tình nên phát sinh tranh chấp… Sở hữu chung - riêng cũng là một trong những nguyên nhân gây nên tranh chấp tại nhiều chung cư. Cách đây hơn 1 năm, cư dân của chung cư Orient (quận 4) đã có những phản ứng gay gắt với chủ đầu tư vì chủ đầu tư cho rằng, sân thượng là sở hữu riêng của chủ đầu tư và họ muốn xây 4 căn penthouse trên sân thượng tầng 17 của chung cư này.

Để hạn chế tối đa việc tranh chấp, ngoài quy định rõ phần sở hữu chung trong chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, hệ thống cung cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc…, dự thảo còn yêu cầu rõ, phần sở hữu chung trong NCC phải được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật được duyệt và hợp đồng mua bán căn hộ. Ngoài ra, dự thảo đã bổ sung cụ thể khu vực để ô tô là phần sở hữu chung nếu đã được chủ đầu tư phân bổ giá trị phần diện tích này vào giá bán căn hộ.

Về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của NCC cũng đã được dự thảo quy định rõ. Cụ thể, trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ từ ngày 1-7-2006 (Luật Nhà ở có hiệu lực) thì CĐT có trách nhiệm thu người mua các khoản phí: đối với diện tích chung cư bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán nhà mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán. Đối với phần diện tích CĐT giữ lại không bán (không tính phần diện tích chung) thì CĐT phải nộp 2% giá trị diện tích đó. Trường hợp căn hộ được ký hợp đồng mua bán trước ngày 1-7-2006 mà CĐT chưa thu 2% tiền bán thì bên mua có trách nhiệm đóng góp khoảng kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì.