Mặt bằng giá bất động sản tiếp tục giảm sâu

Thị trường BĐS tiếp nối xu hướng giảm giá từ quý 3, với giá giảm trung bình từ 5 - 15%

Ảnh: Hoàng Long

Phân khúc bình dân chiếm ưu thế

Theo báo cáo về thị trường BĐS Hà Nội do Công ty TNHH Knight Frank Việt Nam vừa công bố, ở phân khúc căn hộ bán, lượng giao dịch thành công khá thấp, thị trường tiếp nối xu hướng giảm giá từ quý 3, với giá giảm trung bình từ 5 - 15%, đặc biệt là các dự án thuộc phân khúc trên trung cấp. Nhà đầu tư tiếp tục áp dụng các loại hình chiết khấu qua các gói khuyến mại như du lịch nước ngoài, tặng đồ nội thất, tặng chỗ để xe hơi hoặc giảm giá trực tiếp. Đây là những động thái tích cực của CĐT nhằm đưa BĐS về với giá trị thực. Tuy nhiên, điều này lại làm tăng tâm lý chờ đợi giá giảm thêm của những người có nhu cầu mua nhà để ở. Phần lớn các giao dịch thành công đều thuộc phân khúc bình dân từ 10 - 22 triệu đồng/m2, diện tích căn hộ từ 45 - 70m2, chủ yếu tập trung ở khu vực phía Tây Hà Nội. Trong năm nay, thị trường sẽ còn tiếp tục trầm lắng và giá chào bán có thể sẽ giảm tiếp trong nửa đầu năm.

Tại TP Hồ Chí Minh, các nhà nghiên cứu thị trường cũng cho rằng: Có quá ít các tín hiệu lạc quan cho thị trường BĐS 2013. Hiện nguồn cung nhà ở vẫn tăng và xu hướng giảm giá vẫn tiếp diễn trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, nhiều CĐT đã giảm giá bán từ 10 - 20%, chào bán nhiều căn hộ phục vụ nhu cầu cuối năm kèm các chương trình khuyến mại. Thị trường cũng ghi nhận một số dự án có tỷ lệ bán khả quan như Sunrise City (bán 126/800 căn hộ), Ehome 3 Tây Sài Gòn (bán 230/320 căn), Hoàng Anh Thanh Bình (bán 400/620 căn). Tuy nhiên, do tính thanh khoản trên thị trường vẫn chưa có dấu hiệu tích cực nên các nhà đầu tư có thể sẽ tiếp tục phải chịu áp lực giảm giá sâu hơn nữa. Tổng số căn hộ mới được chào bán trong quý 4-2012 đã giảm khoảng 13% so với quý 3 và giảm 16% so với cùng kỳ. Các dự án thuộc phân khúc bình dân vẫn tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với khoảng 70% tổng nguồn cung hiện tại và mức giá từ 11,5 - 21,9 triệu đồng/m2. Người mua nhà chủ yếu là người có nhu cầu để ở, không còn các nhà đầu cơ như cách đây 5 năm.

Đặc biệt, theo Knight Frank, dù một số NHTM đã rót vốn vào BĐS, song lãi suất cho vay vẫn còn cao cho người có thu nhập trung bình là đối tượng khách hàng mục tiêu hiện nay. Một số ưu đãi từ CĐT và chính quyền chưa đủ tác động mạnh lên tâm lý người mua nhằm cải thiện niềm tin trên thị trường. Do đó, thị trường căn hộ bán sẽ còn khó khăn trong năm 2013. Bộ phận phân tích BĐS của CafeLand cũng cho rằng: Những dự án có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và những dự án hoàn thiện vẫn thu hút sự quan tâm của người mua. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại tâm lý chờ đợi giá căn hộ tiếp tục giảm. Xu hướng giảm giá sẽ còn tiếp diễn do áp lực về tài chính cũng như đáo hạn NH đang cận kề.

Các phân khúc khác tiếp tục ảm đạm

Phân khúc căn hộ dịch vụ, bán lẻ và văn phòng cho thuê tiếp tục ghi nhận thêm những dự án mới, nâng thêm nguồn cung cho thị trường. Tại Hà Nội, ghi nhận xu hướng chuyển đổi công năng từ căn hộ bán sang cho thuê để đối phó khó khăn. Ở phân khúc bán lẻ, giá thuê tại các vị trí đắc địa vẫn không thay đổi. Tuy nhiên, tại các vị trí xa trung tâm thì nhiều CĐT phải đưa ra ưu đãi nhằm cố gắng thu hút và giữ chân các nhà bán lẻ. Riêng phân khúc văn phòng cho thuê trong quý I-2013 dự báo sẽ tiếp tục ổn định với ít giao dịch từ các công ty trong và ngoài nước, do kết thúc năm tài chính và thời gian nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài. Một điểm sáng nổi bật ở đây là các DN trong nước đang có xu hướng thuê hết cả tòa nhà để tự vận hành và hướng tới xây dựng thương hiệu như thương vụ thuê dài hạn tòa nhà 5.500m2 tại 124 Tôn Đức Thắng của Tập đoàn Tân Á Đại Thành.

Tại TP Hồ Chí Minh, dù NH và Chính phủ tiếp tục tăng cường hỗ trợ tài chính người mua nhà, nhưng quý 4 vẫn chứng kiến sự sụt giảm của thị trường biệt thự, nhà phố, đất nền với tỷ lệ giao dịch thấp và sự vắng mặt của các dự án mới. Chỉ có một vài giao dịch thành công ở những vị trí đắc địa và phục vụ nhu cầu để ở. Nguồn cung trong năm nay được tính là thấp nhất kể từ năm 2009 với khoảng 80 căn biệt thự và nhà phố cung cấp cho thị trường trong cả năm. Với căn hộ dịch vụ, cho thuê ngắn hạn đang là lựa chọn phổ biến của CĐT với các căn hộ trống. Trong Lễ Giáng sinh và Tết Dương lịch vừa qua, việc thuê theo ngày đã hút lượng lớn khách du lịch nước ngoài và Việt kiều.

Phân khúc văn phòng cho thuê cũng sụt giảm do kinh tế khó khăn, nguồn vốn FDI giảm sút, các công ty cắt giảm nhân viên đã ảnh hưởng đến nhu cầu thuê văn phòng. Song, có một dấu hiệu tích cực được CBRE Việt Nam chỉ ra, dù không có nguồn cung mới, song giá thuê văn phòng hạng B đã tăng 1,5% so với quý trước sau 7 tháng giảm liên tục, báo hiệu khả năng giá thuê dần chạm đáy trên thị trường. Nhu cầu thuê tập trung vào 3 ngành chính là dược, luật và hóa dầu, với đối tượng thuê chủ yếu là các công ty đa quốc gia với tỷ lệ chiếm tới 61%.