Quản lý chung cư: Bài toán khó giải

Thu phí không hợp lý

Mâu thuẫn chủ yếu giữa chủ đầu tư và cư dân là việc tranh chấp về phần sở hữu chung và sở hữu riêng cùng với phí dịch vụ chung cư quá cao, không có sự thống nhất trong việc thu phí vận hành và phí bảo trì nhà chung cư.

Hiện nay, mức phí quản lý của nhà ở chung cư trên địa bàn Tp.HCM rất cao. Điển hình, tại khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng khoảng 160.000 đến 620.000 đồng/căn, Saigon Pearl 1USD/m2/tháng.

Tại Hà Nội, đình đám nhất là vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư chung cư Keangnam Hanoi Landmark Towers về việc thu phí không hợp lý: Mức phí quản lý 21.000 đồng/m2, phí giữ xe ô tô 1,462 triệu đồng/tháng, nếu giữ theo lượt là 20.000 đồng/2 giờ, xe máy 104.000 đồng/tháng, nếu theo lượt là 10.000 đồng/lượt. Mức thu phí của Keangnam cao gấp 2 lần so với mức phí trên địa bàn quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm, gấp 5 lần so với quy định của UBND thành phố.

Gần đây nhất, cư dân mua nhà của dự án Làng Việt Kiều Châu Âu đã tố cáo chủ đầu tư áp dụng hình thức thanh toán bằng USD trong hợp đồng mua bán nhà và tính giá căn hộ theo biến động của tỉ giá.

Chính sách chưa cụ thể

Để tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng nhà chung cư, Cơ quan Nhà nước đã ban hành một số văn bản pháp luật như: Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ.

Điều 50 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định về việc quản lý vận hành nhà chung cư. Theo đó, nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải có Ban quản trị do các chủ dở hữu và người sử dụng nhà chung cư bầu cử. Các chi phí dịch vụ không được cao hơn mức giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định, trừ khi có sự thỏa thuận khác.

Điều 17 của Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó, mọi nhà chung cư đều phải có bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư.

Tuy nhiên, trong các hợp đồng mua bán không nêu cụ thể hoặc chủ đầu tư không thông báo mức kinh phí cần phải đóng và nguyên tắc điều chỉnh khi giá cả có biến động, nên đã gây bức xúc cho người mua nhà khi thu với mức cao hoặc điều chỉnh tăng khi có biến động về giá cả.

Mô hình quản lý chung cư của Singapore

Ở Singapore, khoảng 85% người dân sống tại các căn hộ chung cư. Việc quản lý, vận hành nhà chung cư tại Quốc gia này căn cứ theo luật Bảo trì tòa nhà và Điều lệ quản lý Strata. Theo đó, các chủ hộ sống trong chung cư tổ chức bầu cử cho hội đồng cơ quan quản lý.

Trước khi cơ quan quản lý được thành lập, chủ đầu tư sẽ thu phí dịch vụ và nộp tất cả hồ sơ để thành lập cơ quan quản lý theo luật định và thành lập một quỹ. Quỹ này được kiểm toán hàng năm và nộp cho chính phủ. Đồng thời, công khai cho tất cả các chủ hộ để kiểm tra. Sau đó, chủ đầu tư mở tài khoản, bàn giao tất cả quỹ và khoản thu cho cơ quan quản lý khi cơ quan này thành lập.

Về phí dịch vụ, mỗi chủ hộ phải trả cho cơ quan quản lý, được tính dựa trên diện tích sàn của mỗi căn hộ, được đo bởi giám định viên độc lập và sau đó phân theo giá trị cổ phần của mỗi căn hộ. Phí dịch vụ được trả hàng tháng cho cơ quan quản lý để bảo trì diện tích chung và mua bảo hiểm cho tòa nhà.

Lựa chọn mô hình phù hợp

Trước thực trạng trên, một số chuyên gia đưa ra kiến nghị Chính phủ cần phải nhanh chóng bổ sung, điều chỉnh Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD để cụ thể hóa các quy định vào thực tiễn.

Từ kinh nghiệm quản lý nhà chung cư của Singapore, Bộ Xây dựng cùng kết hợp với Chính Phủ để đưa ra các quy định về thành lập Ban quản lý chung cư theo dạng cổ phần hoặc hợp tác xã cung ứng dịch vụ nhà chung cư theo luật doanh nghiệp và luật hợp tác xã.

Tóm lại, để quản lý nhà chung cư vận hành hiệu quả, tránh được sự tranh chấp giữa khách hàng mua căn hộ và chủ đầu tư, UBND tỉnh, thành phố cần phải đưa ra các quy định có liên quan đến quản lý việc sử dụng nhà chung cư phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương, quy định mức thu tối đa kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, phí giữ xe… Đồng thời giải quyết dứt điểm các tranh chấp về quản lý sử dụng nhà chung cư và ban hành quy định cụ thể hơn để chủ đầu tư có cơ sở pháp lý xác định mức thu phí hợp lý.