Phí chung cư: Để các bên thoả thuận sẽ “thị trường” hơn!

Tại dự thảo này, sở Xây dựng TP.HCM tiếp tục bảo lưu quan điểm không nhất thiết phải ban hành phí dịch vụ chung cư, khoản phí này nên căn cứ vào thoả thuận giữa các bên theo cơ chế thị trường. Tức là giá dịch vụ nhà chung cư nên được quy định chung là xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường, theo hợp đồng thoả thuận giữa bên cung cấp dịch vụ (doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư) và bên sử dụng dịch vụ (ban quản trị nhà chung cư). Tuy nhiên, bên phản đối lại đặt câu hỏi: Thị trường này là thị trường nào? Của chủ đầu tư hay của cư dân?

Để thị trường điều tiết!

Hiện đang có những tranh luận trái triều về việc để các bên thoả thuận hay Nhà nước ban hành khung phí dịch vụ chung cư.

Cơ sở để sở Xây dựng đưa ra quan điểm trên là do sở lo ngại nếu UBND TP.HCM ban hành quyết định công bố giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn, thì khi có tranh chấp về mức giá này giữa các bên (bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ nhà chung cư), thay vì phải căn cứ theo hợp đồng để giải quyết, các bên sẽ quay sang khiếu nại hoặc khiếu kiện quyết định công bố giá này.

Theo sở Xây dựng, trước khi ban hành dự thảo, năm 2011 sở cũng đã điều tra, khảo sát giá dịch vụ tại 50 chung cư trên địa bàn thành phố. Kết quả khảo sát cho thấy mức giá dịch vụ cao nhất là 23.000 đồng/m2/tháng (gồm dịch vụ thiết yếu: chi phí quản lý, điện – nước và các dịch vụ khác), giá thấp nhất là 3.000 đồng/m2/tháng (gồm thu gom rác, vệ sinh, bảo vệ an ninh trật tự, vận hành thang máy). Bên cạnh đó, qua lấy ý kiến của các doanh nghiệp quản lý và vận hành chung cư, ban quản trị của 50 chung cư, có trên 70% doanh nghiệp đều cho rằng việc ban hành giá dịch vụ nhà chung cư (để khống chế mức chi phí trần) là không cần thiết và không phù hợp với quy luật của thị trường, vì đây là giao dịch dân sự về sử dụng dịch vụ nhà chung cư, do đó giá dịch vụ là giá thoả thuận, nếu UBND ban hành mức giá dịch vụ thì chỉ mang tính tham khảo.

Ông Lê Chí Hiếu, phó chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng việc phí chung cư do thoả thuận giữa các bên là hợp lý, bởi phí là do ban quản trị do dân bầu ra họp với dân để quyết định. Nhu cầu về dịch vụ ở từng chung cư khác nhau, nên sẽ có những mức phí khác nhau, không thể có một “khung” cứng nhắc. Tuy nhiên, ông Hiếu cũng cho rằng, Nhà nước nên quy định bắt buộc có một số dịch vụ cụ thể tại các chung cư, nhằm đảm bảo nhu cầu thiết yếu của cư dân, còn mức giá do cư dân tự quyết định.

Nhưng làm sao phải đúng nghĩa “thị trường”

Anh Dũng, một cư dân sinh sống tại chung cư Ehome quận 9, lập luận, đồng ý là để phí chung cư vận hành theo cơ chế thị trường tự thoả thuận, tuy nhiên, thị trường là thị trường nào? Thị trường của dân hay của chủ đầu tư? Bởi ai cũng biết, ở phân khúc bất động sản chung cư hiện nay, thị trường này nằm trong tay các chủ đầu tư xây dựng. Nếu cơ quan nhà nước cho rằng “phí chung cư cho thị trường điều tiết”, thì phí chung cư đó sẽ bị tác động nhiều bởi các chủ đầu tư xây dựng. Hiện nay, chủ đầu tư xây dựng là người có toàn quyền áp đặt các điều kiện của hợp đồng mua bán chung cư, quy chế quản lý chung cư và người dân khi mua nhà rất khó để có thể đàm phán. Do vậy, nếu không có một mức phí chung thì sẽ loạn giá phí chung cư, mỗi nơi mỗi kiểu, không kiểm soát và phần thiệt sẽ nghiêng về phía người dân.

Một doanh nghiệp bất động sản cũng “trần tình” rằng nếu không ban hành mức trần phí quản lý thì nhiều chủ đầu tư sẽ lạm thu, gây bất lợi cho cư dân. Bởi thực tế, những tranh chấp xảy ra trong thời gian qua cũng là do chưa có khung giá trần và chủ đầu tư ban hành mức giá cao khiến cư dân phản đối. Theo vị này, có thể không cần ban hành khung chi tiết nhưng có thể chia làm ba cấp độ là căn hộ cao cấp, trung bình, bình dân để đưa ra ba mức giá phù hợp. Khung giá dịch vụ chung cư có thể không mang tính bắt buộc, nhưng sẽ là cơ sở để chủ đầu tư và người dân tham khảo.

Ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng cái quan trọng không phải ban hành khung hay “thả” phí chung cư mà là tổ chức làm sao để cho phí này rẻ nhất cho cư dân. Ông Đực cho biết, hiện nay có hai dạng vận hành, một là ban quản trị thuê một công ty quản lý để quản lý chung cư, ở dạng này thì phí bao giờ cũng rất cao. Ở dạng khác là ban quản trị, cư dân tự đứng ra quản lý, trả lương trực tiếp cho những người lao động làm việc thì giảm được rất nhiều chi phí. Dù thực hiện theo phương án của bộ Xây dựng hay sở Xây dựng thì Nhà nước luôn phải là cơ quan trung gian, cầm trịch. Nếu Nhà nước “lười” thì thực hiện theo phương án nào cũng sẽ có những nhược điểm và phát sinh tranh chấp. Cách tốt nhất là Nhà nước ban hành một thông tư hướng dẫn để các chung cư lấy làm cơ sở thực hiện.