Phải tăng thuế để kéo giá bất động sản xuống

"Ở nước ngoài, người dân mua nhà, biệt thự để hoang sẽ bị Chính phủ đánh rất nhiều sắc thuế nhưng ở Việt Nam, người dân mua nhà ở đến suốt đời mà không chịu bất cứ sắc thuế nào. Vì vậy, để chống nạn đầu cơ kéo giá bất động sản giảm xuống chỉ có cách đánh thuế thật cao vào đối tượng mua nhà, đất tích trữ chứ không phải là siết tín dụng, hạn chế cho vay bất động sản". Đó là ý kiến TS Lê Thẩm Dương – Trưởng khoa quản trị kinh doanh - Đại học ngân hàng TPHCM

Theo chỉ thị của Ngân hàng nhà nước, đến tháng 6 dư nợ tín dụng đối với bất động sản sẽ buộc phải kéo về 22% và đến tháng 12 là 16%. Tuy nhiên, thống kê hệ thống ngân hàng cho thấy hiện dư nợ tín dụng các ngân hàng thương mại đang ở mức 16,5% vì vậy “room” cho vay bất động sản các ngân hàng hiện rất hạn chế. Vấn đề này thực sự gây khó khăn cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Nhiều chuyên gia cho rằng, căn nguyên của mọi vấn đề là do các cơ quan quản lý đã quá máy móc khi “liệt” bất động sản vào lĩnh vực phi sản xuất. Điều này đã phần nào triệt tiêu sự phát triển doanh nghiệp bất động sản.

Để hiểu rõ thêm về vấn đề này, PV đã có cuộc phóng vẩn Tiến sĩ Lê Thẩm Dương.

PV: Thưa ông, thời gian vừa qua việc ngân hàng đã đột ngột giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất xuống và từ giờ đến cuối năm còn 16%. Ông đánh giá sao về động thái này ?

TS Lê Thẩm Dương: Nếu xét trên hệ quy chiếu lợi ích quốc gia thì việc ngân hàng hạn chế cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất là quá hợp lý. Làm như vậy ngân hàng thu hồi dòng tiền về đồng thời đưa dòng vốn vào hệ thống sản xuất.

Nếu xét hệ quy chiếu của từng nhóm quyền lợi thì thì việc xếp bất động sản vào lĩnh vực phi sản xuất nhưng thực chất nó lại không phải phi sản xuất. Ví dụ, chủ đầu tư dự án sau khi xây dựng sản phẩm nhà ở họ bán cho người mua nhà, những người mua nhà lại bán đi bán lại khiến cho giá nhà đẩy lên cao – yếu tố gây ra lạm phát. Đáng nhẽ ra, phải siết chặt việc cho vay những người đầu cơ mua đi bán lại thì ngân hàng lại “siết” chặt cho vay các chủ đầu tư khiến doanh nghiệp khó khăn.

Thứ 3, việc đưa dư nợ tín dụng bất động sản về mức 22% và 16% lại đồng đều cho cả ngân hàng. Thậm chí, áp tỷ lệ tăng trưởng dự nợ ở mức 20% đồng đều cho cả ngân hàng thì điều đó không bao giờ hợp lý được bởi vì ở mỗi ngân hàng có sức mạnh đặc thù khác nhau, quản trị khác nhau,…

Vậy theo ông nên hiểu như thế nào để tách biệt bất động sản là sản xuất hay phi sản xuất?

Theo tôi phải có thái độ bất động sản, bất động sản vẫn phải quản lý chặt chẽ trong đó cần đưa ra quy định cụ thể cho từng phân khúc bất động sản.

Đơn cử, doanh nghiệp họ vay tiền để làm nhà xưởng, xây dựng nhà ở cho người dân đấy không gọi là phi sản xuất. Nhưng nếu doanh nghiệp xây dựng đô thị bán cho khách hàng trong đó có khách hàng mua 1 block rồi bán lẻ cho nhà đầu tư với mức giá chênh nhiều so với chủ đầu tư thì khâu này là phi sản xuất đúng nghĩa đen nhưng khó nỗi lại không đánh thuế được những thứ cấp này….

Trên thực tế, không thể phủ nhận vai trò các thứ cấp trong khâu phân phối sản phẩm bất động sản nhưng chính các công ty thứ cấp là một trong tác nhân cần tiêu diệt chính bởi chính công ty thứ cấp là người tạo ra chênh lệch giá khiến vốn vào thị trường không tạo ra vòng quay sản xuất.

Còn rất nhiều ví dụ khác trong việc phân định bất động sản là sản xuất hay phi sản xuất vì vậy cần tách ra lĩnh vực nào tạo ra giá trị gia tăng cái đó là sản xuất. Còn phân khúc nào làm ra giá trị gia tăng nhưng do chênh lệch giá thì cái đó cần xếp vào phi sản xuất.

Vậy theo ông làm sao tách được khâu thứ cấp ra khỏi thị trường?

Việc xác định ranh giới là rất khó vấn đề là các cơ quan quản lý cần quản trị thật tốt. Muốn làm vậy chỉ còn cách đánh thuế đất chứ không phải đánh bằng cách hạn chế cho vay.

Quan điểm riêng của tôi, doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà có nhu cầu ngân hàng vẫn có thể cho vay nhưng nếu khách hàng mua nhà trên 200 m2, nhà nước đánh thuế lũy tiến thật cao. Người nào muốn sở hữu nhiều nhà, đất thì sẽ phải nộp thuế nhiều đến một mức nào đó họ không thể chịu được. Làm như vậy, giá nhà chắc chắn sẽ hạ xuống.

Ai cũng nói là giá nhà Mỹ, Nauy.. rẻ nhưng nếu sang đó đầu tư, khách hàng sẽ phải gánh các khoản phí đánh rất cao, thậm chí nhà bỏ hoang để cỏ mọc Chính phủ áp mức thuế rất cao. Vì vậy người mua nhà không còn thiết tha. Còn ở Việt Nam, họ cứ mua những cái nhà thật to, ở suốt đời chẳng bao giờ phải nộp tiền “nuôi” đất vì vậy những người có tiền họ tích trữ nhà đất. Nếu đánh thuế nặng họ chỉ mua 1 cái nhà, nếu không có tiền thì đi thuê.

Theo tôi đã đến lúc cơ quan quản lý và cả các chủ đầu tư cần phải có quan điểm rõ ràng đối với bất động sản. Doanh nghiệp cũng cần phải ý thức rõ về trách nhiệm của mình chứ không thể phải lúc nào cũng chỉ đổ lỗi cho phía cơ quan quản lý hoặc do dự vô lý của chính sách.

Xin cảm ơn ông !