Nhà xây trước, hạ tầng làm sau là ngược

TS-KTS Đỗ Phú Hưng, Trưởng khoa Quy hoạch ĐH Kiến trúc TP.HCM: “Khi hình thành một khu đô thị mới thì các điều kiện về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đi trước một bước nhưng tại hầu hết các khu chung cư, đô thị thực hiện theo quy trình ngược lại, nhà xây trước, làm hạ tầng sau. Thế nên mới xảy ra tình trạng chậm trễ trong đấu nối hạ tầng kỹ thuật ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống, sinh hoạt của người dân.

Không tránh khỏi dự án sang tay

. Phóng viên: Thưa ông, trong vấn đề quy hoạch, trình tự triển khai thế nào để có một kết cấu hợp lý?

+ TS Đỗ Phú Hưng: Trong quy hoạch xây dựng theo ba cấp độ: Một là quy hoạch chung xây dựng, hai là quy hoạch phân khu xây dựng, ba là quy hoạch chi tiết. Ở quy hoạch chi tiết người ta mới lập dự án đầu tư và trong dự án đầu tư có các nhóm: nhóm đặc biệt và các nhóm A, B, C tùy theo tính chất và quy mô đầu tư. Nghĩa là mọi dự án được xây dựng đều phải tuân thủ vào quy hoạch có sẵn.

Đặc biệt dự án nào được xây dựng tại vị trí nào nhất thiết phải có mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, giao thông, cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc. Trường hợp Nhà nước không có vốn đầu tư thì có thể thỏa thuận với chủ đầu tư, giao đất để doanh nghiệp xây dựng hạ tầng. Bù lại doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không phải trả tiền thuê đất nhưng chủ đầu tư phải làm đường, hệ thống cấp thoát nước, đấu nối hệ thống cấp thoát nước, thông tin liên lạc, phụ trách phần san lấp. Người ta hay gọi giải pháp đó là đổi đất lấy hạ tầng.

Dự án nhà ở sát bên đường. Ảnh: HTD

. Ông lý giải thế nào khi có ý kiến cho rằng kết nối hạ tầng của Phú Mỹ Hưng rất tốt trong khi nhiều quận lại không làm được?

+ Trước hết cần phân biệt rõ hai đối tượng: khu đô thị có đô thị Nam Sài Gòn ở quận 7 do nước ngoài lập và do Đài Loan đầu tư, hay đô thị Tây Bắc Củ Chi. Còn khu đô thị như khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Với khu đô thị thì theo quy định phải có quy mô từ 50 ha trở lên và thường là 100-200 ha như Phú Mỹ Hưng là khu đô thị. Riêng quận 9 là một đơn vị hành chính của đô thị chứ không phải khu đô thị. Còn Vincom là một dự án quy hoạch rất tốt kết hợp vừa thương mại vừa nhà ở vừa dịch vụ nên tính chất ở mỗi khu vực có sự khác nhau. Ngay cả bản thân các dự án cũng phải phân biệt dự án khu dân cư, dự án đô thị, dự án công nghiệp hay dự án công trình công cộng…

Còn những dự án thiếu kết nối, chưa có biên bản nghiệm thu có nhiều trường hợp xảy ra, có thể chủ đầu tư thu lợi rồi bỏ đi hay do quá trình họ sang nhượng quyền đầu tư, hết tiền…

Mâu thuẫn giữa quy hoạch chi tiết với nhà đầu tư

. Vậy theo ông sẽ thế nào khi để đáp ứng được nhà đầu tư thì phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết?

+ Đúng là nó có thể làm sai lệch một phần hoặc phần lớn khi ráp nối vào quy hoạch chi tiết. Ví dụ như đáng ra đây là khu công nghiệp nhưng nay lại là khu căn hộ thì ráp nối vào tổng thể sẽ làm thay đổi ít nhiều. Hay khi nhà đầu tư nghiên cứu đề xuất chọn khu đất chỗ đó với khả năng kinh doanh có lãi nhưng theo quy hoạch chỗ đó lại là khu dân cư. Nhiều địa phương vì lợi ích đã tìm cách điều chỉnh. Hơn nữa chúng ta đang có mục tiêu phải phủ kín quy hoạch phân khu và chi tiết nên đua nhau vào làm. Một khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết chắc chắn gây xáo trộn trật tự quy hoạch đã được phê duyệt, gây khó khăn về mặt quản lý. Và nó có thể phá vỡ một phần quy hoạch chi tiết đó.

. Khi đưa ra quy hoạch chi tiết chúng ta có những nghiên cứu dựa trên nguồn đất, nước, khu vực, dân cư… không, thưa ông?

+ Tất nhiên có nhưng cơ sở cho việc lập quy hoạch chi tiết đều dựa trên khảo sát điều tra và dựa trên tính toán theo công thức, dự báo theo xu thế, mà thường có độ tin cậy thấp. Trong khi cần điều tra kỹ kể cả các đối tượng thu nhập thấp ở khu vực đó cùng với các đối tượng thu nhập vừa và cao, các cư dân dịch cư, định cư tại chỗ... và số lượng mẫu điều tra tương đối cần có độ tin cậy để từ đó đưa ra phương án cho phù hợp. Ví dụ chúng ta lập quy hoạch chi tiết ở khu vực này có 20 block chung cư thì mình phải đi điều tra trong 2.000 dân ở đó hoặc khu vực lân cận bao nhiêu người có tiền mua căn hộ 50 m², bao nhiêu người có đủ khả năng tài chính để mua căn hộ 120 m²… Nếu không nghiên cứu mà xây căn hộ thì ở nơi người ta chỉ thích ở nhà phố hoặc nhà liên kế thì dự án sẽ khó thành công.

Mặc dù quy hoạch chi tiết có thời hạn điều chỉnh quy hoạch nhưng thật khó mà định hình được cụ thể trong thực tế. Nên không ít người cho rằng quy hoạch cấp chi tiết là sự cản trở cho sự phát triển.

. Xin cám ơn ông.