Nhà nước thu hồi đất và cho thuê lại: Quỹ sạch phát triển?

Lo ngại thiếu kinh phí

Lý giải cho ý tưởng này, Bộ trưởng bộ Tài nguyên & Môi trường Nguyễn Minh Quang cho biết, việc Nhà nước đứng ra thu hồi đất và cho thuê lại sẽ tạo điều kiện phát triển quỹ đất sạch. Theo ông Quang, điều này cũng góp phần hạn chế những bất cập, tranh chấp, khiếu kiện trong công tác giải phóng mặt bằng hiện nay. Sau khi Nhà nước thu hồi, sẽ tiến hành cho thuê lại theo hình thức đấu giá hoặc không đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhà đầu tư trong nước thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Bên cạnh một số ý kiến đồng tình, vẫn còn nhiều băn khoăn về tính khả thi của việc thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất. Một số chuyên gia cho rằng, khó có đủ nguồn kinh phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu áp dụng ý tưởng này. Đó là chưa kể, nếu thu hồi đất theo kế hoạch mà chậm đưa vào sử dụng sẽ dẫn đến lãng phí đất đai, nhất là các công trình cơ sở hạ tầng có thời gian thực hiện kéo dài nhiều năm.

Một số ý kiến đề nghị làm rõ căn cứ quy định thu hồi đất vào mục đích lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội. Bởi theo Hiến pháp 1992 thì chỉ quy định "trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường".

Nhà nước có thể sẽ đứng ra thu hồi đất và cho thuê lại

Trao đổi với PV, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, hiện nay cả nước chỉ có một vài tỉnh, thành phố áp dụng cơ chế "Nhà nước thu hồi đất rồi đem đấu giá, giao đất cho nhà đầu tư", còn lại hầu hết các địa phương vẫn áp dụng phương thức "cho nhà đầu tư thu hồi và tự thỏa thuận đền bù". GS Đặng Hùng Võ nhớ lại giai đoạn trước đây, khi các doanh nghiệp hăm hở nhận chuyển nhượng trực tiếp từ nông dân nhưng do phải qua nhiều "cửa" với những thủ tục hành chính rất phức tạp, nhiều doanh nghiệp phải thoả thuận chui (với dân), rồi sau đó xin thuê đất qua cơ quan Nhà nước, tức là doanh nghiệp phải mất chi phí hai lần.

Ông Võ khẳng định, đến luật năm 2003 cho phép mở rộng (thoả thuận) thì bị tắc, vì trong một dự án, thường đạt được thoả thuận với 70% người dân. 30% còn lại, người dân đòi giá đất quá cao khiến cơ chế này không thực hiện được, dẫn đến tình trạng "xôi đỗ" trong các dự án. Nếu giải quyết được 30% này, thì đây là cơ chế rất văn minh, rất dễ chịu. Theo quan điểm của ông Đặng Hùng Võ, cơ chế "tự thỏa thuận" vẫn mang đậm tính nhân văn hơn.

Các chuyên gia cũng cho rằng, cần quy định cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất cũng như thủ tục để nhà đầu tư và người sử dụng đất có thể thực hiện thỏa thuận. Cơ chế này có thể giảm bớt thủ tục hành chính cũng như giúp đơn giản hóa thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng trong những trường hợp nhà đầu tư và người sử dụng đất có thể đạt được thỏa thuận riêng.

TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên thứ trưởng bộ Xây dựng cho biết, luật dùng thu hồi đất có lẽ để chứng tỏ đất thuộc sở hữu toàn dân, nay toàn dân cần thì thu lại. Nhưng trên thực tế, ngoài đất còn có cả tài sản trên đất, nên đây không phải là công việc của đại diện chủ sở hữu toàn dân, mà phải là công việc quản lý Nhà nước. Hơn nữa, "Không nên coi người bị thu hồi là người bị thiệt hại, mà phải xem họ là người góp đất vào sự phát triển chung. Do đó, ngoài phần được bồi thường, họ còn phải được lợi từ sự phát triển", ông Liêm nói.

Nên thành lập tổ chức phát triển quỹ đất

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, không nên giao việc giải phóng mặt bằng cho doanh nghiệp vì có thể nảy sinh nhiều hệ luỵ phức tạp. Từng nhiều năm làm công tác giải phóng mặt bằng, ông Nguyễn Đức Biền, trưởng ban Giải phóng mặt bằng TP. Hà Nội lý giải, thực tế, giải phóng mặt bằng là khâu ách tắc nhất trong quá trình thu hồi đất. Để giải quyết được khâu này, phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước - doanh nghiệp sử dụng đất - người dân. Trong đó, quan trọng nhất là phải nhận được sự đồng thuận của người dân có đất bị thu hồi.

Theo quan điểm của ông Biền, nếu chính quyền trực tiếp thu hồi đất, lấy mặt bằng để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, người dân sẵn sàng hợp tác, còn nếu thông qua doanh nghiệp người dân sẽ không hợp tác. Bởi, từ trước đến nay thường tồn tại tâm lý doanh nghiệp hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận, vì quyền lợi của doanh nghiệp chứ không phải vì lợi ích chung. Người dân chỉ sẵn sàng hy sinh quyền lợi riêng vì lợi ích chung, chứ không hy sinh quyền lợi của mình vì quyền lợi của tổ chức, cá nhân khác.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, cơ chế "nhà đầu tư tự thỏa thuận" là cơ chế thoáng, nhưng sau khi đền bù, giải phóng mặt bằng xong, doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước, có nghĩa là chủ đầu tư phải đóng tiền hai lần. Đó là thiệt thòi với các doanh nghiệp.

Để giải quyết bài toán này, ông Biền kiến nghị, hiện hầu hết các tỉnh, thành phố đã thành lập tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo mô hình sự nghiệp có thu, tự bảo đảm một phần kinh phí hoạt động. Riêng Hà Nội thành lập 2 tổ chức phát triển quỹ đất cấp thành phố và 13 tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện. Bước đầu, các tổ chức này đã đáp ứng được yêu cầu phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Mô hình tổ chức phát triển quỹ đất không những phù hợp với yêu cầu khách quan trước mắt, mà trong tương lai còn phục vụ việc cung cấp dịch vụ phát triển quỹ đất cho thị trường bất động sản.

Luật sư Vũ Xuân Tiền, Công ty tư vấn VFAM cho rằng, nên thay thế việc thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua quyền sử dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế. Bởi theo ông Tiền, làm như vậy sẽ không còn tình trạng bất bình đẳng giữa người ban hành quyết định thu hồi đất với người có đất bị thu hồi. Điều này cũng phù hợp với Hiến pháp là Nhà nước trưng mua, hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản theo thời giá thị trường, khiến người có đất bị thu hồi xoá bỏ tâm lý bị tước đoạt.