Quyết định 254 của Thủ tướng Chính phủ là nhằm tháo gỡ bớt khó khăn cho ngành ngân hàng qua việc mua vào một lượng nhà nhất định trên thị trường phục vụ mục đích công. Tuy nhiên, theo Tiến sĩ Nguyễn Thanh Bình, Đại học Quốc tế Bắc Hà, mua với giá nào là việc Chính phủ cần phải cân nhắc kỹ.

Mua nhà cứu ai?
Giá nhà thương mại ở TP.HCM phải chịu cả tiền đất, tiền thuế đất… mà giá bán cũng chỉ bằng nhà ở xã hội tại Hà Nội.
Chi tiền ngân sách cứu thị trường bất động sản sẽ là không hợp lý. Tuy nhiên, việc bỏ tiền ra mua một lượng nhà nhất định để phục vụ mục đích công lại được không ít chuyên gia bất động sản cho là có thể thực hiện được. Hơn nữa, việc dùng ngân sách mua nhà cũng có trong Quyết định 254 Thủ tướng Chính phủ ban hành vào đầu tháng 3, về việc cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng giai đoạn 2011-2015. Theo đó, đối với một số loại công trình, bất động sản thế chấp vay ngân hàng sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa bán được, Chính phủ có thể xem xét mua lại để phục vụ mục đích an sinh xã hội và hoạt động của các cơ quan nhà nước.


Tuy nhiên, theo Tiến sĩ Nguyễn Thanh Bình, Phó trưởng Khoa Kinh tế và Quản trị kinh doanh, Đại học Quốc tế Bắc Hà, mua với giá nào là việc Chính phủ cần phải cân nhắc kỹ. Ông Bình cũng tỏ ra không đồng tình với đề xuất đảm bảo cho chủ đầu tư có lãi 10%.


Mức giá Bộ Xây dựng đề xuất mua vào từ 15-17 triệu đồng/m2 đã là rẻ?


Giá rẻ chưa thì phải xác định rõ chủng loại hàng hóa mà Chính phủ định mua. Bộ Xây dựng đề xuất mua nhà với giá khoảng 15-17 triệu đồng/m2 ở xa trung tâm. Như vậy, phải xem có nhu cầu về nhà công vụ ở khu vực xa trung tâm không? Người dân có nhu cầu mua nhà hay chấp nhận tái định cư ở khu vực đó hay không? Và nếu mua với mức giá đó, người nghèo có khả năng trả được tiền thuê không? Đây là những vấn đề cần được làm rõ.


Ngoài ra, cũng cần phải làm rõ lợi ích của các bên (Nhà nước, người dân, ngân hàng) khi thực hiện chủ trương này. Nếu mua với giá 15-17 triệu đồng/m2 ở xa trung tâm và thanh toán ngay 100% tiền cho chủ đầu tư thì người dân hoàn toàn có thể mua với giá tương tự ở các khu vực không xa nội thành Hà Nội hay TP.HCM. Giá thị trường một số loại cũng chỉ ở mức đó.


Như ông vừa nói, theo giá thị trường mới là quan trọng. Một chuyên gia đề xuất là phải đấu giá khi mua. Giá rẻ, chất lượng tốt thì mới duyệt. Ông nghĩ như thế nào về vấn đề này?


Tôi đồng tình với quan điểm đó. Muốn biết giá nào là rẻ thì phải đấu giá và chỉ mua các loại nhà mà các tỉnh, thành phố cần. Ví dụ, năm nay Hà Nội cần 6.500 căn hộ tái định cư có diện tích 40-60 m2. Khi tiến hành đấu giá, chủ đầu tư nào đưa ra mức giá cạnh tranh thì chính quyền tỉnh, thành sẽ mua. Còn nếu đôi bên thỏa thuận cũng tốt, nhưng có khi thỏa thuận chỉ là hình thức.


Đấu giá có thể buộc nhiều chủ đầu tư chấp nhận bán dưới giá thành để bán được hàng. Nhưng theo đề xuất của Sở Xây dựng Hà Nội, sẽ tính toán để chủ đầu tư có lãi 10%, bằng mức lợi nhuận tối đa của nhà ở xã hội. Quan điểm của ông thế nào?


Khi thị trường bất động sản lên cơn sốt năm 2009, các chủ đầu tư lãi tới 200%, còn người mua nhà thì bị thiệt. Lúc đó chi phí đất rẻ, nhưng giá chung cư có thể lên đến 35-40 triệu đồng/m2. Nay thị trường khó khăn, doanh nghiệp phải chấp nhận lời ít hoặc lỗ. Đây cũng là điều hợp lý.


Nếu các dự án bất động sản bị lỗ, ngân hàng cũng bị ảnh hưởng vì nợ xấu. Nhưng về bản chất, khi các ngân hàng có nợ xấu thì có thể mang ra đấu giá trên thị trường mua bán nợ. Thu lại được bao nhiêu là do thị trường quyết định và ngân hàng cũng phải chấp nhận mức thu đó.


Để tính được mức lợi nhuận 10%, phải tính được chi phí của bất động sản. Điều này sẽ không khả thi nếu chỉ dựa vào báo cáo của chủ đầu tư?


Tôi không cho đây là cách làm hiệu quả, vì việc tính toán chính xác chi phí của một dự án là không đơn giản. Đó là chưa kể đến việc ai sẽ tính toán giá cả. Nếu chủ đầu tư tự tính thì độ tin cậy chưa chắc đã cao. Còn Bộ Xây dựng tính chi phí cho chủ đầu tư để rồi mua lại thì cũng chỉ có chủ đầu tư và Bộ Xây dựng quan hệ với nhau, rất dễ dẫn đến tình trạng “xin cho”. Do vậy, phải có bên thứ ba độc lập, không liên quan đến lợi ích hay có mối quan hệ với bên mua và bên bán.


Các chuyên gia có đề cập đến chi phí bôi trơn trong các dự án bất động sản. Không lẽ tiền ngân sách cũng gánh các khoản này nếu chủ đầu tư tính vào chi phí?


Các phương tiện thông tin đại chúng nhắc nhiều đến loại chi phí này, nhưng rất ít người đưa ra được chứng cứ. Có thể đưa ra một con số để mọi người tự so sánh. Đó là giá nhà thương mại ở TP.HCM phải chịu cả tiền đất, tiền thuế đất… mà giá bán cũng chỉ bằng, thậm chí rẻ hơn giá nhà ở xã hội tại Hà Nội (được miễn thuế đất, có sẵn mặt bằng sạch). Khi nhà thu nhập thấp ở Hà Nội có giá 14 triệu đồng/m2 thì giá không ít căn hộ thương mại ở TP.HCM cũng chỉ 14 triệu đồng, hoặc thậm chí 11-12 triệu đồng/m2 với chất lượng khá tốt. Vậy mức chênh lệch 2-3 triệu đồng/m2 ở đây là gì? Nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp nói rằng mức giá này chưa có lãi thì chứng tỏ phải có khoản chi phí nào đó đặc biệt ngoài chi phí bình thường, khiến giá thành bị đội lên.
Theo NCĐT
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.