Một số đề xuất về chính sách để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

Theo các chuyên gia, những năm tới đây cần tập trung thực hiện tốt một số việc về định hướng chính sách để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta, qua đó góp phần phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

PGS.TS. Lê Xuân Bá, Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) nhận định, cần nghiên cứu, ban hành một số luật và văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hình thành, xác lập bất động sản. Bên cạnh đó cần nhanh chóng ban hành Luật quy hoạch để thống nhất các loại quy hoạch vào một luật. Trước hết là các quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch sử dụng đất. Luật Đăng ký bất động sản cần được nghiên cứu, ban hành, cho dù thời điểm có thể nhanh, chậm tùy điều kiện và tình hình. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, bất động sản cần phải được đăng ký. Chỉ khi được đăng ký, bất động sản mới có được những giá trị phái sinh. Một trong những giá trị phái sinh là việc tạo ra nguồn vốn. Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật này.

Đặc biệt, cần nghiên cứu, ban hành các luật có liên quan đến tài chính - tiền tệ bất động sản. Theo đó, cần nghiên cứu, ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp bất động sản tạo ra. Để thị trường bất động sản phát triển bền vững và hệ thống ngân hàng có thể tài trợ một cách lành mạnh cho thị trường này cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt.

PGS.TS. Lê Xuân Bá cũng khẳng định sự cần thiết phải nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ tiết kiệm bất động sản. Theo ông, Quỹ tiết kiệm bất động sản là cầu nối trung gian giữa ngân hàng, công ty kinh doanh bất động sản và nhóm người cụ thể đó. Đây là một hình thức quan trọng trong số các hình thức thuộc hệ thống ngân hàng tài trợ cho hệ thống bất động sản. Tuy nhiên, điều rất quan trọng để mô hình này thành công là một hệ thống ngân hàng lành mạnh, một hệ thống công ty kinh doanh bất động sản lành mạnh và một nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm trong nền kinh tế. Hiện tại, đã có một số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài chính này. Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý điều chỉnh nên việc hiện thực hóa nguồn tài chính này chưa xảy ra.

Tại Diễn đàn Xây dựng và Bất động sản Việt Nam kinh tế và triển vọng diễn ra vào 8/2011 vừa qua, các chuyên gia kinh tế đều có chung nhận định cần sớm ban hành Luật về quỹ đầu tư bất động sản. Hệ thống tài chính là rất đa dạng, phong phú cả về loại hình và hình thức. Tuy nhiên, có một số quỹ tài chính quan trọng có thể tham gia vào thị trường bất động sản để tài trợ cho thị trường bất động sản. Đó là Công ty bảo hiểm nhân thọ, Quỹ hưu trí, Quỹ đầu tư bất động sản. Trong dài hạn và để phát triển bền vững, thị trường bất động sản cần vốn từ những tổ chức tài chính hơn là các chủ thể khác. Vì vậy, việc nghiên cứu và ban hành luật này là quan trọng và cần thiết cho việc phát triển thị trường bất động sản. Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Cho dù hiện nay đang nghiên cứu đưa loại hình quỹ đầu tư này vào Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán nhưng đây là một thị trường riêng, một loại hình hoạt động không phải là bộ phận kéo dài của thị trường chứng khoán nên cần được nghiên cứu ban hành một văn bản pháp lý riêng.

Bên cạnh đó, cũng cần nghiên cứu, ban hành văn bản pháp lý về trái phiếu bất động sản. Việc phát hành trái phiếu bất động sản đã manh nha hình thành tại Việt Nam. Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai được. Vì vậy, việc nghiên cứu, ban hành một văn bản pháp quy về vấn đề này sớm hay muộn cũng là cần thiết để mở ra một luồng tài chính cho thị trường bất động sản. Đây là một kênh quan trọng để tạo nguồn tài chính cho thị trường bất động sản nhưng chưa được khơi thông.

Ngoài ra, cần nghiên cứu ban hành Luật Thuế bất động sản. Hiện Luật thuế sử dụng nhà đất đang được nghiên cứu. Tuy nhiên còn rất nhiều vấn đề luật này chưa đáp ứng được. Nguyên nhân chủ yếu là còn đặt quá nhiều mục tiêu vào một sắc thuế (tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà đất; khuyến khích được việc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả; góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản; động viên hợp lý sự đóng góp của chủ sở hữu nhà đất, nhất là người sở hữu nhiều nhà đất vào ngân sách). Hơn nữa, việc đánh thuế lũy tiến đối với chủ sở hữu nhiều nhà đất còn rất khó thực hiện do nhà đất hiện đang được quản lý ở cấp quận, huyện, chưa liên thông toàn quốc.

Về chính sách minh bạch hóa thị trường bất động sản, TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương nhận định, hệ thống các tiêu chí đo lường thị trường bất động sản rất đa dạng (chỉ số giá bất động sản, chỉ số giá nhà, chỉ số thị trường bất động sản, chỉ số minh bạch thị trường bất động sản...). Vì vậy, cần nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về thông tin bất động sản. Cùng với việc phát triển của hệ thống tin học Chính phủ và việc phát triển của mạng Internet, hệ thống intersat Việt Nam, việc tin học hóa toàn bộ hệ thống thông tin bất động sản là cần thiết và có khả năng hiện thực. Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về cung cấp thông tin bất động sản. Điều này nhằm để xây dựng các chỉ số thị trường bất động sản. Trước mắt là 3 chỉ số: Chỉ số giá nhà (Housing Price Index - HPI); Chỉ số giá bất động sản (Real Estate Price Index - RPI); Chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index - REMI). Ông cũng nhận định, bất động sản, thị trường bất động sản là một lĩnh vực, không đơn thuần chỉ là một ngành kinh tế kỹ thuật. Vì vậy, nhiệm vụ tổ chức quản lý thị trường bất động sản cũng cần được phân giao cho một số cơ quan nhà nước đồng thời phối hợp thực hiện theo chức năng quản lý (Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ Tư pháp quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm; Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai; Bộ Xây dựng quản lý nhà, thị trường bất động sản; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư tín dụng; Bộ Tài chính quản lý thuế, quỹ bất động sản...). Tuy nhiên, để đảm bảo tính tổng thể và đồng bộ, cần có một cơ quan đầu mối quản lý cấp nhà nước về bất động sản và thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã và đang phát triển, chính sách phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam cũng không ngừng hoàn thiện. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập. Do đó, cần tiếp tục hoàn thiện khung luật pháp, tổ chức tốt hơn việc thực thi luật pháp, chính sách, đồng thời phải nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ quản lý lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt, một số văn bản quan trọng để tháo gỡ sự phụ thuộc của thị trường bất động sản vào hệ thống ngân hàng (thông qua nguồn tín dụng) phải được đặt ra như là sự sống còn đối với thị trường bất động sản thì khả năng thị trường bất động sản mới có thể có những thế năng mới, xung lực mới vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay và phát triển kịp tầm thời đại cũng như góp phần vào phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội.