Lựa chọn đơn vị quản lý chung cư qua cạnh tranh

Xét về mặt khoa học công nghệ thì nhà ở chung cư là kết quả của nhiều ngành như công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, cơ khí, điện, điện tử, cấp và thoát nước, tự động hóa, phòng cháy chữa cháy,.v.v. Về mặt kinh tế -xã hội thì mô hình nhà ở chung cư có mật độ cư dân đông và đa dạng; giao thông chủ yếu theo chiều thẳng đứng; tính đa dạng về sở hữu tài sản chung – riêng; sự an toàn và văn minh là phụ thuộc lẫn nhau trong cộng đồng và sự hoạt động diễn ra suốt đêm ngày. Từ các góc độ đó cộng với việc bắt buộc phải đảm bảo an toàn sức khỏe, tính mạng, tài sản cư dân nên có thể thấy rằng việc quản lý vận hành tòa nhà chung cư là một công việc quan trọng, rất khó khăn, phức tạp. Việc quản lý vận hành an toàn, thuận tiện là kết quả của sự am hiểu về kỹ thuật, tổ chức bộ máy một cách khoa học, sự nhiệt tâm với công việc. Với các nguyên nhân đó, hiện tại các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh lĩnh vực quản lý vận hành nhà ở chung cư đã đặt ra các yêu cầu khá kỹ càng từ việc quy định điều kiện kinh doanh lĩnh vực quản lý vận hành chung cư, đào tạo lấy chứng chỉ cho người tham gia quản lý vận hành, các quy định về dịch vụ bảo vệ, về phòng cháy chữa cháy, về bảo hiểm nghề nghiệp,… và các nội dung này còn tiếp tục được quan tâm sửa đổi bổ sung trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được Quốc hội lấy ý kiến nhân dân, các cơ quan tổ chức để thông qua trong thời gian tới.

Bức tranh quản lý chung cư trên địa bàn Hà Nội

Có thể nhận định ngay tình hỉnh quản lý chung cư trên địa bàn Hà Nội đang rất phức tạp. Cứ nhìn vào số lượng bài báo viết, báo mạng về đề tài này thì thấy rằng các tranh chấp, xung đột trong quản lý vận hành chung cư diễn ra nhiều năm, ở nhiều địa bàn khác nhau với các diễn biến cũng rất đa dạng từ nhiều nguyên nhân khác nhau.

Tại Hà Nội hiện phổ biến các mô hình quản lý chung cư là:

Chủ đầu tư xây dựng xong thì tự lập bộ phận quản lý chung cư: Đây là mô hình phổ biến nhất nhìn qua tưởng rằng mang tính tích cực như sự hiểu biết sâu về tòa nhà của đơn vị, xác lập quan hệ với cư dân sớm từ lúc làm hợp đồng mua nhà,.. song thực tế đây là mô hình hiện tỏ ra bất cập nhất, hay xảy ra xung đột nhất giữa cư dân và chủ đầu tư (bản chất cũng là đơn vị quản lý vận hành) có lẽ từ nguyên nhân xung đột lợi ích mang tính trực diện. Phần đông cư dân tại các tòa nhà đều mong muốn lập ra Ban quản trị để tự lựa chọn đơn vị quản lý vận hành theo các quy định của Luật Nhà ở.

Chủ đầu tư xây dựng thuê / giao cho đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp: Mô hình này hiện chưa nhiều song nhìn chung mang tính tích cực cao hơn, đơn vị quản lý vận hành xác định rõ tính “phục vụ” thay vì “quản lý” và gần như không có xung đột về lợi ích với cư dân. Bên cạnh các dự án lớn của các chủ đầu tư nước ngoài đều áp dụng hình thức này thì đã sơ bộ hình thành một thị trường dịch vụ quản lý vận hành mà ở đó các đơn vị phải cạnh tranh nhau để được lựa chọn theo các quy định của pháp luật hiện hành.

Khó khăn trong đánh giá đúng năng lực đơn vị QLVH

Các chuyên gia đều có nhận định chung là lựa chọn đơn vị QLVH chung cư cần được đánh giá qua hai nhóm năng lực: Năng lực kỹ thuật và năng lực tài chính trong đó năng lực kỹ thuật được xem là quan trọng nhất. Năng lực kỹ thuật thường được đánh giá qua điều kiện hành nghề; năng lực hiểu biết kỹ thuật công trình, khai thác bảo trì thiết bị, tài chính; về tổ chức bảo vệ , PCCC và phòng ngừa rủi ro; về kinh nghiệm doanh nghiệp, nhân sự và văn bằng chứng chỉ cộng với phương án quản lý vận hành đề xuất; biện pháp giảm chi để giảm giá dịch vụ,…

Tuy nhiên thực tế là, để tăng tính “cạnh tranh” thì nhiều đơn vị cố tình lập lờ, đưa phương án sai về bản chất, vi phạm pháp luật nhưng lại có vẻ hợp lý và tiết kiệm nhằm thuyết phục cư dân. Vấn đề ở chỗ theo quy định của Luật Nhà ở thì người đứng ra đánh giá là các thành viên Ban quản trị tòa nhà nhưng thường ít người trong số họ là các cá nhân có am hiểu chuyên sâu về kỹ thuật, về đấu thầu nên việc đánh giá có phần khó khăn. Một vài ví dụ mà nhân dân đã phản ánh với Tòa soạn như Tại tòa nhà CT4 Văn Khê, Hà Đông do Công ty CP Cơ điện và Dịch vụ Thương mại Hà Thành quản lý vận hành đã “tiết kiệm” bằng cách tự tổ chức đội bảo vệ cung cấp cho chung cư. Đây là việc làm hoàn toàn sai về mặt pháp luật. Theo Nghị định 52/2008/NĐ-CP ngày 22/04/2008 về quản lý kinh doanh dịch vụ bảo vệ thì bảo vệ là ngành kinh doanh có điều kiện, chỉ hoạt động duy nhất lĩnh vực bảo vệ, doanh nghiệp phải có giấy chứng nhận đủ điều kiện an toàn, an ninh do Phòng Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội công an Thành phố cấp cho và tất cả nhân sự bảo vệ phải qua khóa huấn luyện nghiệp vụ tại các cơ sở của Bộ công an chỉ định. Những việc “tiết kiệm” như vậy tưởng vô hại song có thể sẽ mang tới hậu quả vô cùng lớn cho một công việc quan trọng như quản lý vận hành tòa nhà chung cư.

Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành như thế nào?

Phương pháp đánh giá đơn vị quản lý vận hành xin tham gia qua hình thức đánh giá kỹ thuật, đánh giá tài chính vẫn là phương pháp tốt. Tuy nhiên như đã trình bày, công việc mang tính chuyên môn cao này đang được giao cho một tập thể không phải chuyên gia này là một việc gây khó khăn cho họ và có thể dẫn đến à lựa chọn sai theo đó sẽ có các hậu quả khôn lường. Theo chúng tôi, để hỗ trợ hiệu quả cho các Ban quản trị tòa nhà trong việc lựa chọn, rất cần thiết là các đơn vị tư vấn chuyên ngành, cơ quan có liên quan trong quản lý nhà nước về nhà ở, về kế hoạch đầu tư, về xây dựng, về pháp lý,… cần cùng nhau nghiên cứu đề lập ra các mẫu: Mẫu yêu cầu đơn vị tham dự phải trình bày theo; Mẫu và tiêu chí đánhgiá rõ ràng; các hướng dẫn cụ thể, tỉ mỉ cho các tình huống; các yêu cầu và nguyên tắc không thể vi phạm,… và tư vấn cho các Ban quản trị vận dụng. Hơn nữa, một cơ chế hỏi – đáp hỗ trợ tình huống của các cơ quan cho các Ban quản trị cũng là biện pháp rất cần thiết để đạt được kết quả lựa chọn đúng đắn, tạo dựng cho cuộc sống của các gia đình cư dân luôn an toàn, hạnh phúc. Thiết nghĩ đây là công việc không khó khăn, mang tính xã hội và nhân văn cao , đem lại lợi ích rất lớn cho xã hội.