Lộ diện quy hoạch thành phố thể thao 3.118 ha ở phía Nam Hà Nội, giá đất khu vực sẽ tăng bao nhiêu?

Đây là một trong những đồ án quy hoạch lớn tại Thủ đô hiện nay, với quy mô lên tới 3.118,2 ha và dân số dự kiến khoảng 186.760 người.

Theo thông báo của UBND xã Thường Tín, việc lấy ý kiến được dành cho các cơ quan, tổ chức, chuyên gia và toàn bộ cộng đồng dân cư liên quan tại địa phương. Các ý kiến góp ý sẽ được tiếp nhận đến hết ngày 30/12 tại trụ sở UBND xã, nhằm đảm bảo đồ án được hoàn thiện với sự đồng thuận cao nhất trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Khu vực lập quy hoạch trải rộng trên địa giới hành chính các xã Thường Tín, Tam Hưng, Thượng Phúc và Dân Hòa.

Đây là vị trí chiến lược khi phía Bắc giáp đường Vành đai 4 - tuyến giao thông quan trọng nhất Thủ đô trong giai đoạn tới; phía Đông nằm cạnh tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam; phía Tây giáp Quốc lộ 21C và phía Nam tiếp giáp ranh giới các xã Thượng Phúc, Dân Hòa. Với mạng lưới giao thông bao quanh, khu đô thị được định hình là đầu mối kết nối mới của toàn vùng phía Nam Hà Nội.

Quy hoạch Khu đô thị thể thao Olympic - Khu B. Nguồn ảnh: UBND xã Thường Tín

Theo đồ án, Khu đô thị thể thao Olympic - Khu B được định hướng trở thành quần thể đô thị thể thao - du lịch - sinh thái phía Nam Thủ đô, hướng tới mục tiêu tổ chức các sự kiện lớn trong khu vực và thế giới. Điểm nhấn của siêu đô thị này là hệ thống công trình thể thao mang tính biểu tượng, đáp ứng tiêu chuẩn Olympic và Asian Games…

Đáng chú ý nhất là Sân vận động Lạc Việt Stadium với sức chứa dự kiến lên đến 135.000 chỗ, hứa hẹn trở thành một trong những sân vận động lớn nhất châu Á.

Bên cạnh đó là hàng loạt hạng mục quy mô lớn như Cung Thể thao Dưới nước Global Aquatic Arena, Tháp Thể thao Việt Nam (Vietnam Sports Tower), siêu đấu trường Thể thao điện tử E-Sports.

Quy hoạch được phân kỳ triển khai theo ba giai đoạn. Giai đoạn 2025 - 2030 sẽ tập trung hoàn thiện toàn bộ hệ thống hạ tầng khung và các tuyến giao thông chính, đồng thời khởi công những công trình động lực như sân vận động, tháp thể thao, các tổ hợp sự kiện cấp quốc tế.

Giai đoạn 2030 - 2040 là thời kỳ phát triển các công trình y tế, đặc biệt là Trung tâm Y khoa Thể thao, bệnh viện; đồng thời hoàn thiện từng nhóm ở và các tiện ích hạ tầng xã hội.

Sau năm 2040, khu đô thị sẽ được phát triển đồng bộ theo quy hoạch đã duyệt, trở thành một siêu đô thị thông minh - sinh thái - thể thao đúng chuẩn TOD, đóng vai trò động lực mới cho tăng trưởng kinh tế - xã hội khu vực phía Nam Hà Nội.

Việc công bố và lấy ý kiến đồ án cho thấy quyết tâm của Hà Nội trong việc hình thành một trung tâm thể thao - đô thị tầm quốc tế, vừa tạo cú hích phát triển đô thị, vừa mở ra không gian kinh tế mới cho toàn khu vực.

Trong nửa đầu tháng 11/2025, Hà Nội liên tục phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch cho bốn phân khu A, B, C, D với tổng diện tích hơn 16.081 ha.

Những khu vực chịu tác động trực tiếp từ quy hoạch

Sự xuất hiện của siêu đô thị thể thao 3.118 ha tại phía Nam Hà Nội được dự báo sẽ tạo ra một chu kỳ tăng giá mới cho thị trường bất động sản khu vực.

Các xã nằm liền kề khu quy hoạch như Thượng Phúc, Tam Hưng, Thường Tín, Dân Hòa, Phú Xuyên, cùng nhóm khu vực dọc tuyến Vành đai 4 và ven Quốc lộ 21C được xem là những điểm hưởng lợi trực tiếp.

Tại đây, mặt bằng giá đất nhiều khả năng sẽ dịch chuyển theo từng giai đoạn phát triển của dự án: giai đoạn 2025-2030 khi các công trình động lực khởi công; giai đoạn 2030-2040 khi hình thành các nhóm nhà ở, dịch vụ và sau năm 2040 khi đô thị hoàn chỉnh với khoảng 200.000 cư dân đổ về sinh sống.

Thực tế, Thường Tín - Phú Xuyên không phải lần đầu chứng kiến những đợt tăng giá mạnh do tác động của quy hoạch. Trước đây, khu vực này từng nhiều lần “nóng” lên bởi những thông tin quy mô lớn.

>> Xem thêm các dự án xung quanh khu vực Thường Tín

Đáng chú ý nhất là giai đoạn 2020-2021, khi xuất hiện đề xuất xây dựng sân bay quốc tế thứ hai của Hà Nội tại phía Nam. Dù mới chỉ ở mức nghiên cứu, thông tin này đã đủ khiến giá đất tại một số xã tăng 20-30%, tạo nên một cơn “sốt nhẹ” trong thời gian ngắn.

Bên cạnh đó, việc Phú Xuyên được định hướng phát triển thành đô thị vệ tinh theo Quy hoạch chung Hà Nội 2030 - tầm nhìn 2050 cũng từng kéo mặt bằng giá khu vực dọc Quốc lộ 1A tăng đáng kể trong giai đoạn 2017-2019, đặc biệt ở những khu đất có tiềm năng phát triển công nghiệp và logistics.

Đợt tăng giá mang tính thực chất nhất phải kể đến từ năm 2022, khi Quốc hội chính thức thông qua chủ trương đầu tư tuyến Vành đai 4 - Vùng Thủ đô. Chỉ trong thời gian ngắn, nhiều xã thuộc huyện Thường Tín và Phú Xuyên (cũ) đã ghi nhận mức tăng 10-25% nhờ hạ tầng lớn bước vào giai đoạn triển khai.

Nhìn lại các “con sóng” trước đây có thể thấy, mỗi thông tin quy hoạch đều tạo ra những hiệu ứng nhất định đối với thị trường. Tuy nhiên, quy hoạch Khu đô thị thể thao Olympic - Khu B lần này khác biệt ở quy mô, tính khả thi và định hướng phát triển rõ ràng, được đánh giá là yếu tố có khả năng định hình lại toàn bộ mặt bằng giá và không gian đô thị khu vực phía Nam Hà Nội trong dài hạn.